Jak sprzedać działkę? Sprzedażowe know-how

16 sierpnia 2021

Autor Grzegorz Wójtowicz

Jak sprzedać działkę? Sprzedażowe know-how

Kto i za ile wyceni dany teren? Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę? Ile trzeba zapłacić za załatwienie formalności? Czy warto przed sprzedażą gruntu podzielić go na kilka mniejszych lub przekształcić w działkę budowlaną? Jak sprzedać działkę budowlaną? Czy warunki zabudowy mają znaczenie? Jak obecnie wyglądają ceny działek na rynku nieruchomości? Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej to dobry sposób na zysk? Odpowiadamy!

Cena - najważniejszy element negocjacji

Aby skutecznie sprzedać działkę budowlaną, należy tak kształtować cenę, by miała pokrycie w parametrach istotnych dla potencjalnych nabywców. Na cenę działki wpływa wiele elementów: lokalizacja (m.in. gmina, w której znajduje się działka), uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki, czy wreszcie jej otoczenie. Czynniki te są kluczowe w procesie wyceny i sprzedaży działki.

Na cenę nieruchomości wpływają także inne czynniki. Czy działka posiada jakieś wady? Czy jest obciążona hipoteką? Jaki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? To pytania, na które sprzedający musi znać odpowiedź. Wpływają one bezpośrednio na możliwość dokończenia transakcji przez kupującego.

Dobrą praktyką jest skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który najlepiej określi wartość rynkową działki na sprzedaż. Rzeczoznawcy mają dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki czemu znają ceny transakcyjne działek o zbliżonym charakterze lub parametrach (np. o podobnej powierzchni). Sam koszt związany z przeprowadzeniem wyceny jest uzależniony od charakteru działki i tego, czy dotyczy nieruchomości gruntowej, zabudowanej czy lokalowej. Stawki związane z pomocą rzeczoznawcy kształtują się na poziomie 400-600 zł netto za sporządzenie wyceny. Przy wyborze rzeczoznawcy należy jednak zwrócić uwagę, aby znaleźć osobę doświadczoną, która zna rzeczywiste ceny transakcyjne na rynku nieruchomości.

Atrakcyjna działka budowlana

W zależności od tego, kto jest kupującym, poszczególne cechy działki mają różne znaczenie w skupianiu zainteresowania. Przede wszystkim, inne są wymagania co do wielkości działki stawiane przez inwestorów indywidualnych, a inne przez deweloperów. W przypadku tych pierwszych, którzy są zainteresowani działkami na własne cele mieszkaniowe, zazwyczaj wystarczy kilkaset metrów kwadratowych, ale deweloperzy raczej nie będą zainteresowani taką przestrzenią.

– Działki, jakie są dla nas atrakcyjne, powinny mieć powyżej 5 tys. metrów kw. Na takich gruntach budujemy osiedla mieszkaniowe liczące po kilkaset mieszkań, ale równie dobrze mogą tam powstawać centra handlowe czy hotele – mówi Patrycja Leszczyńska z firmy deweloperskiej PBG Dom.

Kolejnym istotnym czynnikiem jest uzbrojenie działki. Ziemia kupowana z myślą o budownictwie mieszkaniowym powinna mieć dostęp do mediów: energii elektrycznej, wodociągu, a najlepiej również do gazu i kanalizacji. Jeżeli chodzi o dojazd do działki, należy sprawdzić, czy istnieje dostęp do drogi publicznej, tj. czy działka posiada drogę dojazdową, najlepiej asfaltową lub utwardzoną, żeby dojazd do niej był możliwy w utrudnionych warunkach pogodowych (śnieg, deszcz). Ogłoszenia sprzedaży gruntów spełniających powyższe kryteria, mogą liczyć na wysokie zainteresowanie.

Z kolei inwestorzy kupujący działki przeznaczone na inwestycje komercyjne (hotele, centra handlowe), zwracają uwagę głównie na rozbudowaną infrastrukturę i połączenie komunikacyjne z większymi miastami.

Sprzedaj działkę z Otodom

Sprzedaż działki - praktyczne porady

Często właściciele gruntów traktują je jako długoterminową lokatę kapitału i inwestycję w przyszłość, przez co zdarza się, że wstrzymują się z ich sprzedażą lub ich oferty nie znajdują zainteresowania z powodu zbyt wygórowanych cen, niedostosowanych do obecnych warunków rynkowych. W takim przypadku inwestycja w ziemię bez wiadomości na temat rynku, może doprowadzić do sytuacji zamrożenia środków na długi okres. Alternatywą dla sprzedaży działki może być jej wynajem.

Należy także pamiętać, że każda nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą i kupujący może poprosić o jej numer, który warto mu udostępnić. Numer księgi wieczystej nie jest informacją tajną - księgi wieczyste są dokumentami jawnymi, dlatego sprzedający nie uniknie sprawdzenia nieruchomości przez kupującego działkę. Jest to ważny element w procesie sprzedaży, w którym pokazujemy, że chcemy współpracować z potencjalnym kupcem. Zdeterminowany kupujący będzie chciał poznać przeznaczenie działki, np. pod budowę domu. Nie od dziś wiadomo, że jakość obsługi ma znaczenie i wpływa na cenę działki.

Sam proces pozyskiwania informacji o działce może być czasochłonny, dlatego warto pomyśleć o nawiązaniu współpracy z pośrednikiem nieruchomości specjalizującym się w obrocie nieruchomościami gruntowymi. Dobry specjalista nie tylko uda zadba o Twoje ogłoszenia, ale będzie wsparciem w kwestiach podatkowych czy uda się z Tobą do urzędu gminy lub sądu rejonowego, gdy zajdzie taka potrzeba i pomoże Ci uzyskać każde potrzebne pozwolenie. Skorzystanie z pomocy agenta może nawet doprowadzić do uniknięcia odpowiedzialności cywilnej w przypadku braku wiedzy o przepisach związanych z procesem sprzedaży działki. Pośrednik zadba także o cenę. Znając typ działki, będzie mógł na bieżąco reagować na dostarczane mu przez deweloperów powiadomienia i informacje o skupie gruntów w danej lokalizacji, przez co może wynegocjować dla Ciebie bardzo dobre warunki.

O czym jeszcze należy pamiętać przy sprzedaży działki?

Przede wszystkim należy zadbać o dobrą prezencję Twojej nieruchomości. W ostatnim czasie bardzo popularny staje się land staging, czyli profesjonalne przygotowanie nieruchomości. W zakresie praktyk wchodzących w skład land stagingu znajduje się wiele działań, które mogą przyspieszyć cały proces sprzedaży działki. Ważne jest, abyś miał wszelką wiedzę i dokumenty na temat swojej nieruchomości. Zwróć uwagę nie tylko na sprawy formalne, ale także na otoczenie działki. Co znajduje się w pobliżu? Osoba zainteresowana kupnem będzie chciała to wiedzieć, więc zostań ekspertem i nie daj się zaskoczyć!

Innym dobrym działaniem, które można podjąć w ramach land stagingu, jest dodanie do ogłoszenia profesjonalnego zdjęcia działki z drona. Na rynku istnieje wiele firm i osób, które specjalizują się w takich ujęciach. Warto skorzystać z ich pomocy. Ogłoszenia sprzedaży nieruchomości wzbogacone dobrymi materiałami są częściej wyszukiwane.

Do dobrych praktyk land stagingu można również zaliczyć wszelkie działania mające na celu poprawienie wyglądu sprzedawanej działki. Dobrze jest pokazać działkę, która samym wyglądem zachęci do kupna. W tym celu warto zwrócić uwagę na każdy detal: nieskoszona trawa, uszkodzone ogrodzenie, chwasty, krzewy, obumarłe drzewa. To tylko niektóre z przeszkód utrudniających skuteczną sprzedaż działki.

Typ działki ma równie ogromne znaczenie. Istnieją przecież działki budowlane i rolne, zabudowane i niezabudowane, usługowe czy tereny zielone. Chcąc szybko sprzedać działkę, warto mieć na uwadze jej przeznaczenie i promować jej potencjalne wykorzystanie, np. poprzez informowanie o możliwych warunkach zabudowy. Dla największych klientów, czyli deweloperów, to właśnie warunki zabudowy mają kluczowe znaczenie i nie każda działka będzie dla nich atrakcyjna.

Działka gotowa do sprzedaży? Dodaj ogłoszenie w Otodom

Czasem warto jest również zmienić typ działki. Działki rolne z powodzeniem można przekształcić na budowlane. Oferty sprzedaży działek budowlanych są bardzo często znacznie wyższe od cen działek rolnych. Chcesz zmienić działkę rolną na działkę budowlaną? Dowiedz się więcej w naszym artykule.

Czytaj więcej

Artykuł zaktualizowany: 18 sierpnia 2021

Udostępnij