Lokal z najemcą - gotowiec inwestycyjny - ROI 6%

Przedmiotem sprzedaży jest wynajęty lokal handlowo-usługowy zlokalizowany w Krakowie, na parterze nowego budynku wielorodzinnego oddanego do użytkowania w drugiej połowie 2023 r.

Lokal wynajęty przez ogólnopolską sieć Żabka Polska sp. z o.o. na okres 10 lat.

Dlaczego oferta sprzedaży tego lokalu jest atrakcyjna?

W porównaniu z mieszkaniami:

Średnia cena mieszkań w Krakowie (czyli w przeciętnej lokalizacji) wynosi 17 000 zł / m2 + 3 000 zł wykończenie w średnim standardzie. W cenie tego lokalu zakupimy dwa mieszkania po 60 m2, z których uzyskamy łącznie 7500 zł, a więc zwrot z inwestycji wyniesie 4,3% zakładając, że będziemy mieli cały rok obłożenie i nie pojawią się koszty związane z naprawą mieszkania. Co więcej, wzrost stawek czynszowych mieszkań nie tylko nie jest pewny, ale i w zależności od sezonu często ulega obniżeniu.

W przypadku zakupu tego lokalu zwrot z inwestycji jest niemal o połowę większy i z każdym rokiem (z każdą waloryzacją) rośnie. Nie musimy szukać nowego najemcy co rok lub dwa lata, mając stabilny dochód od największego sieciowego najemcy w Polsce, nie musimy weryfikować stanu lokalu, ani wykonywać dziesiątek innych czynności jakie mają miejsce w przypadku najmu mieszkań. Wiem, bo sam wynajmuje także mieszkania.

W porównaniu z innymi lokalami:

By porównać ze sobą dwa lokale muszą one mieć wspólne parametry:

• lokalizacja w jednym z największych polskich miast, poza Krakowem jest to Warszawa, Gdańsk i Wrocław, gdzie ceny nieruchomości zawsze będą w czołówce,
• lokal wynajęty na okres 10 lat, umowy 5+5, 3+7 itp. to całkowicie inna bajka, po takim okresie najemcy w 99% przypadków chcą renegocjować dalszy najem, o ile mają zamiar przedłużyć umowę, natomiast najwięcej wynajętych lokali jest na okres 1-2 lat lub bezterminowo z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia, co zwiastuje przeciętnie rok pustostanu chcąc uzyskać atrakcyjną stawkę najmu,
• nowe budownictwo, co oznacza, że lokal podlega rękojmi dewelopera, jest energooszczędny i będzie długo atrakcyjny pod kątem najmu oraz jest niewielkie prawdopodobieństwo usterek, które wynajmujący może musieć naprawiać,
• odpowiednie warunki do prowadzenia działalności przez najemcę, co z tego, że mamy lokal przy ul. Długiej w Krakowie, gdzie na tej samej ulicy jest jeszcze 5 innych żabek i 2 najmniej rentowne z nich znikną po 36-48 miesiącach, co z tego, że mamy lokal na ogromnym osiedlu, skoro obok jest pełno innych lokali, gdzie w promieniu 50m może powstać np. przedszkole co jest jednoznaczne z utratą koncesji przez Żabkę i wypowiedzeniem umowy, co z tego, że mamy lokal przy ul. Kalwaryjskiej w Krakowie, gdzie jest ponad 300 innych lokali z czego około 100 jest pustych, a stawki na poziomie 65 zł/m2, albo mamy lokal, gdzie została umowa z najemcą sieciowym z ustalonym bardzo wysokim minimalnym obrotem, poniżej którego najemca może ją wypowiedzieć i prawdopodobnie to uczyni, gdyż obok jest bardzo duża konkurencja,
• odpowiedni najemca, Żabka to sieć najmująca największą ilość lokali w Polsce o ugruntowanej wieloletniej pozycji na rynku, najemca indywidualny czy spółka z o.o., która w razie niepowodzenia wiele nie traci, nigdy nie zapewni takiej stabilności i przewidywalności.

Dopiero mając na uwadze powyższe, można określić czy dany zwrot z inwestycji jest atrakcyjny, czy też nie, dlatego każdy lokal spełniający wszystkie ww. warunki i mający ROI powyżej 5% jest nie tylko atrakcyjny, ale i mało spotykany.

O atrakcyjności tej oferty stanowi więc:

• wypracowana lepsze niż standardowe warunki umowy najmu,
• wysoka stawka czynszowa z coroczną waloryzacją,
• bardzo dogodna lokalizacja dla najemcy w postaci dużej ilości mieszkańców, braku konkurencyjnych usług i przede wszystkim braku warunków do powstania konkurencji,
• bezpieczne warunki do prowadzenia działalności przez najemcę poprzez notarialne zapewniony brak możliwości utworzenia w sąsiedztwie placówki oświatowej, 
• bardzo dobre warunki do odpowiedniego prosperowania punktu najemcy co zapewnia: ekspozycja od strony jednej z głównych arterii Krakowa, dwustronny witrynowy lokal, ogólnodostępny parking na kilkadziesiąt samochodów przed lokalem, bliskość przystanków autobusowych i tramwajowych, a przede wszystkim setki mieszkań w pobliżu przy jednoczesnym braku usług 7 dni w tygodniu.

Stawka czynszowa po odjęciu opłat do wspólnoty mieszkaniowej, które częściowo ponosi właściciel wynosi 10 490 zł netto.

Czynsz najmu waloryzowany jest corocznie o wartość inflacji wg GUS, a umowa obowiązuje do 11.2033 r.

Podana cena sprzedaży jest kwotą netto i nie podlega negocjacji. Ogłoszenie bezpośrednie, od właściciela.

W przypadku niniejszej nieruchomości nie współpracuję z pośrednikami.

Niniejsze ogłoszenie nie jest ofertą w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego.