Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?

Dla wielu osób wynajem mieszkania to świetny, pewny sposób na biznes. Nawet gdy ceny nieruchomości są wysokie, nadal sporo osób kupuje je w celach inwestycyjnych. Przede wszystkim z myślą o zabezpieczeniu swojej sytuacji finansowej i uzyskaniu pasywnego źródła dochodu. Rosnące ceny mieszkań to jednak tylko jeden z wielu problemów, z którym muszą liczyć się osoby inwestujące w nieruchomości. Jednym z nich jest zmierzenie się z najemcą, który przestał płacić, a który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu mieszkalnego. Co zatem zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Wjaśniamy!

Umowy dotyczące wynajmu mogą być sporządzane z pewną swobodą co do poszczególnych zapisów, jednak niektóre zasady są narzucone z góry. Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Warto dobrze znać jej postanowienia, aby uważać na nielegalne zapisy w umowie najmu – które niestety nadal czasami zdarzają się w takich dokumentach.

Wśród podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie możemy wymienić m.in. wydanie lokalu w stanie nadającym się do użytku czy zapewnienie sprawnego działania instalacji. Z kolei w przypadku najemcy jest to m.in. regularne opłacanie należności. Co jednak w sytuacji, gdy najemca przestaje je uiszczać?

Zgodnie z kodeksem cywilnym wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy płatności. Co więcej, wynajmujący ma obowiązek wcześniej powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy termin na spłatę należności. Najlepiej zrobić to w formie oficjalnego wezwania do zapłaty pełnej kwoty, w którym zostanie uwzględniony termin przeznaczony na uregulowanie czynszu i innych należnych opłat.

Oznacza to, że zanim będziemy mogli mówić o wypowiedzeniu, minąć muszą minimalnie dwa pełne okresy czynszu. To także może oznaczać wzrost zaległych zobowiązań o kolejne kwoty czynszu. Przez ten czas wynajmujący nie może poszukiwać nowego najemcy, chociaż jednocześnie jest pozbawiony bieżących wpływów z tytułu wynajmu.

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu z tytułu umowy najmu? Wezwanie do zapłaty i droga sądowa

Co można zrobić, gdy okaże się, że najemca zalegający z trzykrotnym czynszem nadal nie uiści zapłaty czynszu? I to nawet pomimo upłynięcia kolejnego terminu pokrycia należności, wskazanego przez właściciela lokalu? Poniżej przedstawiamy krótką listę możliwości oraz ograniczeń po stronie wynajmującego.

Pierwszym krokiem jest dopilnowanie formalności, które najlepiej rozpocząć od wypowiedzenia umowy. Choć wydawać się może to bez znaczenia, wynajmujący musi pamiętać o zachowaniu formalnych obowiązków. Wynika to z faktu, że lokator, który zajmuje lokal bezprawnie, jest zobowiązany do wypłaty wynajmującemu odszkodowania. Jakiej wysokości? Odszkodowanie powinno być równe rynkowej wysokości czynszu najmu. Co więcej, wynajmujący może domagać się dodatkowego odszkodowania za wszelkiego rodzaju dodatkowe straty, wynikające z bezumownego zajmowania lokalu przez najemcę.

Kolejny etap to skierowanie sprawy do sądu. Do sądu należy złożyć pozew, gdy najemca pomimo wiążącego zerwania umowy najmu, nie chce opuścić lokalu i nadal zalega z zapłatą czynszu i innych należnych opłat. W takiej sytuacji sąd powinien wydać wyrok nakazujący opuszczenie zajmowanej nieruchomości. Wydaje się, że w tym miejscu powinny skończyć się problemy wynajmującego, ale sprawy mogą się jednak znacznie skomplikować.

Gdy lokator nie płaci czynszu i dodatkowo… Nie chce opuścić lokalu. Jakie kroki prawne podjąć?

Czas mija, a ty jako wynajmujący wciąż nie otrzymujesz należnych pieniędzy? Co zrobić, gdy najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić pomimo ważnego orzeczenia sądu? Wyrok zostanie poddany egzekucji przez komornika. Taka sytuacja ma jednak miejsce wyłącznie wtedy, gdy najemca posiada inny lokal, do którego może się przenieść. A także, gdy została podpisana umowa najmu okazjonalnego. W przeciwnym razie procedura egzekucji ulega znacznemu skomplikowaniu. Wówczas sąd może przydzielić najemcy niepłacącemu czynszu uprawnienie do lokalu socjalnego. Jeśli tego nie zrobi, najemcy musisz wskazać inne miejsce pobytu tymczasowego. Oznacza to, że nawet dysponując odpowiednim wyrokiem sądu, możesz nie mieć możliwości usunięcia go z zajmowanego lokalu. Do rzadkości należą sytuacje, gdy wynajmujący dysponuje innym pomieszczeniem, które może wskazać jako tymczasowy adres najemcy.

Lokal zastępczy może wskazać również gmina lub dowolna inna osoba, na przykład członek rodziny najemcy. Wspomniane zastępcze pomieszczenie musi jednak spełniać odpowiednie warunki, odnoszące się m.in. do minimalnej powierzchni. To znaczy? Nie mniej, niż 5 mkw. przypadających na jedną osobę. Nie oznacza to jednak, że jako wynajmujący będziesz zobowiązany utrzymywać na własny koszt niechcianego lokatora przez lata. Wstrzymanie egzekucji z tytułu oczekiwania na lokal zastępczy może trwać maksymalnie pół roku. Po upłynięciu tego terminu komornik musi usunąć niepłacącego lokatora do miejsca, które zapewni mu nocleg, np. do schroniska dla bezdomnych.

Ile trwa eksmisja lokatora w związku z zaległym czynszem? Egzekucja komornicza

Biorąc pod uwagę najczęściej spotykaną sytuację i zakładając, że czynsz wynikający z umowy najmu jest płatny co miesiąc, okres utraconych korzyści z tytułu czynszowych zaległości dla wynajmującego powinien wynosić cztery miesiące, na które składają się 3 zaległe okresy oraz jeden dodatkowy miesiąc na pokrycie zaległości. Czas ten musi upłynąć przed wypowiedzeniem umowy najmu mieszkania.

Następnie należy doliczyć czas trwania postępowania sądowego i środków podejmowanych w celu egzekucji. Okres ten różni się w zależności od miejsca i obciążenia sądów. Należy jeszcze doliczyć 6 miesięcy oczekiwania na lokal zastępczy. W rzeczywistości czas ten często się wydłuża. Co ważne, straty te powinny zostać zrekompensowane przez odszkodowanie, przy założeniu, że komornik znajdzie możliwość ściągnięcia należnych kwot.

Ciekawi Cię, jak możesz podnieść czynsz swojemu najemcy? Przeczytaj o waloryzacji czynszu.

Czego nie może zrobić właściciel lokalu, gdy najemca nie płaci? 

Wynajmujący mogą często czuć się oszukani przez najemcę, co jest zrozumiałe. W takiej sytuacji często emocje biorą górę i nie jest nie łatwo zachować spokój. Zakup mieszkania wiąże się przecież często z zaciągnięciem kredytu oraz wydaniem własnych oszczędności na jego wykończenie lub remont. Dlatego sytuacja, w której osoba wynajmująca nie płaci za czynsz, jest bardzo trudna. A sama kaucja za mieszkanie niewiele może w tej sytuacji pomóc, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjalne zniszczenia po lokatorach. Niemniej podejmowanie wszelkiego rodzaju działań na własną rękę nie jest dobrym rozwiązaniem. Czego ci nie wolno? Wymienić zamków w drzwiach pod nieobecność najemcy lub użyć siły w celu opróżnienia lokalu. Co więcej, jeśli to zrobisz, możesz spodziewać się negatywnch konsekwencji.

Pomocnym narzędziem jest Certyfikat Najemcy Otodom. W ramach tej usługi weryfikowane są informacje podawane przez najemcę, takie jak tożsamość, forma zatrudnienia i wysokość zarobków oraz historia płatnicza i kredytowa. Certyfikat Najemcy przynosi korzyści dla obu stron umowy najmu. Wynajmującemu pozwala czuć się pewnie, a najemcę uwalnia od krępującego wywiadu, czy nawet przesłuchania, w którego trakcie wynajmujący chce sprawdzić przyszłego lokatora. Certyfikat Najemcy jest usługą dedykowaną osobom, które profesjonalnie podchodzą do wynajmu mieszkań.

FAQ

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?

W takiej sytuacji jako właściciel nieruchomości powinieneś skontaktować się z najemcą i spróbować polubownie wyjaśnić sytuację lub np. podpisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Jeśli to nie przyniesie rezultatu, należy wystosować pisemne wezwanie do zapłaty, a w razie dalszego braku płatności skierować sprawę do sądu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca nie płaci?

Umowę najmu można wypowiedzieć, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Ale co ważne: po uprzednim pisemnym wezwaniu go do zapłaty. Zanim jednak podejmiesz jakiekolwiek kroki, dowiedz się, kiedy umowa najmu jest nieważna. Upewnij się też, że opierasz swoje działania na podstawach prawnych.

Jak wyrzucić lokatora, który nie płaci?

W przypadku braku zapłaty czynszu lub innych opłat eksmisja lokatora jest możliwa tylko i wyłącznie na podstawie wyroku sądowego. Dopiero po jego uzyskaniu i wdrożeniu procedur komorniczych komornik może przystąpić do opróżnienia lokalu.

Czy można odłączyć media, gdy najemca nie płaci czynszu?

Samowolne odłączanie mediów ze względu na zaległości z płatnościami czynszu i innych opłat jest nielegalne i może skutkować odpowiedzialnością cywilną lub karną.