Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Jak pogodzić interesy dwóch osób?
Wynajem mieszkania to nie tylko udostępnienie lokalu mieszkalnego przez właściciela za opłatą najemcy. Poza stosunkiem prawnym wiążącym dwie strony umowy najmu są one również połączone relacją, którą nieustannie kształtują. Może ona przebiegać bezproblemowo lub wręcz przeciwnie – być obarczona konfliktami i sporami na każdym kroku. Jakie prawa i obowiązki mają wobec siebie wynajmujący i najemca? Czy istnieje szansa na rozwiązanie umowy najmu mieszkania za porozumieniem stron?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Strony umowy najmu lokalu i ochrona ich interesów
Dla właściciela mieszkania dochód z wynajmu stanowi często główne źródło spłaty kredytu zaciągniętego na nieruchomość. Dlatego w jego sytuacji tak ważne są regularne płatności czynszu. Z kolei najemca traktuje wynajmowany lokal jako miejsce zaspokajania podstawowych potrzeb.
Z reguły obydwie strony zawierające umowę najmu mają świadomość obowiązujących prawnie regulacji. Jednak gdy dochodzi do jednostronnej decyzji o rozwiązaniu umowy, pojawiają się uciążliwe i długotrwałe spory, które często kończą się procesami sądowymi. Biorąc pod uwagę zapisy ustawy o ochronie lokatorów, można stwierdzić, że stoi ona na straży praw i interesów najemców.
Ten artykuł może Cię zainteresować: Co robić, gdy najemca nie płaci czynszu? Czy powinieneś wówczas przeznaczyć kaucję za mieszkanie na czynsz? Sprawdź!
Okres wypowiedzenia umowy najmu a rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Każdy najem okazjonalny może być rozwiązany w dowolnym czasie za porozumieniem stron. W takim wypadku to wspólne wyrażenie zgody decyduje o okresie wypowiedzenia. Dopiero jej brak powoduje, że obie strony muszą stosować zasady określone w ustawach i podejmować negocjacje. Oznacza to w praktyce, że wskazanie w umowie krótszych niż ustawowe terminów wypowiedzenia bez akceptacji drugiej strony będzie nieważne.
Wypowiedzenie umowy i zakończenie najmu przez najemcę
Przy braku porozumienia okres wypowiedzenia dla najemcy w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony jest następujący:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz najmu jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeżeli zaś umowę zawarto na czas oznaczony, to najemca może wypowiedzieć ją co do zasady, tylko gdy umowa najmu lokalu taką możliwość przewiduje oraz na warunkach w niej wskazanych.
Sprawdź także: Kiedy umowa najmu jest nieważna?
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Wynajmujący natomiast może wypowiedzieć jednostronnie umowę na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazując w wypowiedzeniu jego przyczynę.
Jest to możliwe w następujących wypadkach i okresach:
- Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i przeznaczeniem.
Podobnie jest, gdy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty.
Również gdy lokator wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez zgody właściciela.
Powodem do wypowiedzenia jednostronnego jest także sytuacja, gdy lokator zamieszkuje lokalu wymagający remontu lub rozbiórki. - Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu na dwa sposoby.
Z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Warunek? Niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. - Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
- Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w punkcie 3.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy przed terminem
Istnieją również inne sytuacje przedterminowego wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, które służą ochronie interesów najemcy. Prawne regulacje przewidują, że jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu domowników, lokator może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Chodzi tutaj przykładowo o sytuacje, gdy położenie lokalu generuje zbyt duży hałas. Innym przykładem jest stan lokalu, który zagraża zdrowiu jego mieszkańców np. nadmierna wilgoć, użycie eternitu, duże skupiska pleśni.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – podsumowanie
Jak wynika z przedstawionych powyżej przykładów i sposobów zakończenia umowy najmu mieszkania, sytuacja najemcy, chociaż bardziej chroniona, nie sprawia, że wynajmujący będzie za każdym razem na przegranej pozycji. W szczególności brak porozumienia co do skrócenia okresu wypowiedzenia niesie ze sobą zobowiązania, które są wiążące dla obydwóch stron.
FAQ: Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Co oznacza rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
Oznacza to, że najemca i wynajmujący wspólnie decydują o zakończeniu obowiązywania umowy przed upływem terminu, na jaki została ona zawarta, bez konieczności stosowania okresów wypowiedzenia.
Czy umowę najmu można rozwiązać za porozumieniem stron?
Tak, niezależnie od zapisów w samej umowie. Wystarczy, że obie strony zgodnie ustalą termin zakończenia najmu i potwierdzą to na piśmie w formie oświadczenia.
Jak napisać wypowiedzenie najmu za porozumieniem stron?
Należy sporządzić krótkie pismo, w którym strony podają swoje dane, wskazują adres wynajmowanej nieruchomości, ustalają datę zakończenia najmu oraz potwierdzają wspólną zgodę podpisami.
Jak podać powód wypowiedzenia umowy najmu?
Nie jest to konieczne – przy rozwiązaniu za porozumieniem stron wystarczy zgoda obu stron. Jeśli jednak strony chcą, mogą wskazać powód, np. zmiana miejsca zamieszkania, sprzedaż nieruchomości czy sytuacja finansowa.
Źródła:
