Kaucja w umowie najmu mieszkania – co warto wiedzieć o kaucji za mieszkanie?

Polacy kochają własność i przeważnie myślą o zakupie nieruchomości. Być może jest to i twoim celem, ale na razie musisz zadowolić się najmem. Według Eurostatu z mieszkań na takiej zasadzie korzysta 13% Polaków. Wprowadzając się do wynajmowanego lokalu, musisz przygotować się na konieczność uiszczenia kaucji. Ile zazwyczaj wynosi i czy jest zwrotna? Możesz mieć wiele wątpliwości. Z pewnością ciekawi cię, czy po wyprowadzce otrzymasz te pieniądze z powrotem. W tym poradniku rozwiejemy wszelkie wątpliwości związane z tą opłatą. Oto kaucja za mieszkanie bez tajemnic!

Kaucja za mieszkanie – co to jest?

To jedna ze standardowych opłat, które towarzyszą najmowi. Kaucja jest określoną sumą pieniędzy, która ma na celu zabezpieczenie potencjalnych roszczeń z tytułu nieopłaconego czynszu lub jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez lokatora. 

Jeśli zniszczysz meble w mieszkaniu, właściciel ma prawo pokryć koszty naprawy z kaucji. Dotyczy to również zaległych opłat związanych z najmem, czyli rachunków za energię, wodę czy internet. Właściciel mieszkania zabezpiecza się na wypadek, gdyby miał problem z uzyskaniem od ciebie tych środków. Pamiętaj, że umowa będzie zawierać pewne obowiązki wynajmującego mieszkanie, ale również i twoje jako najemcy. Wśród nich jest utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym. I tutaj pojawia się kaucja, z której właściciel może pokryć koszty usterek. Ich spowodowanie może się przecież przydarzyć każdemu.

Uwaga: upewnij się, czy właściciel wykupił ubezpieczenie mieszkania na wynajem. Ze swojej strony zadbaj o zakup OC najemcy, aby wyrządzone przez ciebie szkody mogły być pokryte przez ubezpieczyciela. 

Kaucja za mieszkanie – podstawa prawna

Podstawą prawną, regulującą kwestię kaucji, jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku. Co z niej wynika?

Kaucja w umowie najmu nie jest obowiązkowa – może się pojawić, ale nie musi. Jednak w praktyce ta opłata to standard i ważne zabezpieczenie, dlatego nie nastawiaj się, że jej unikniesz. Przygotuj odpowiednie środki, aby podołać temu kosztowi, bo trudno ci będzie znaleźć mieszkanie bez kaucji zwrotnej. 

Ile wynosi kaucja za wynajem mieszkania?

I ta kwestia jest regulowana w przepisach. Wysokość kaucji nie może być dowolna – określa ją ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej wartość zależy od rodzaju zawieranej umowy najmu i wynika prosto z ustawy.

Kwestia kaucji za mieszkanie wygląda następująco:

• zwykła umowa najmu – właściciel może pobierać maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu,
• najem okazjonalny – maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu,
• najem instytucjonalny – wynajmujący może żądać maksymalnie sześciokrotności miesięcznego czynszu.

W praktyce właściciele nieruchomości niezmiernie rzadko żądają maksymalnej dopuszczalnej prawem kaucji, aby nie odstraszać najemców. Gdyby lokatorzy musieli zapłacić dwunastokrotność, niewielu by się na to zdecydowało. To jednak spora kwota!

Przy standardowych mieszkaniach, domach czy pokojach kaucja zwykle wynosi jednokrotność czynszu. Spodziewaj się jednak wyższych kosztów, jeśli zdecydujesz się na lokal o podwyższonym standardzie. W takim wypadku właściciel może oczekiwać, że zapłacisz nawet trzykrotność miesięcznego czynszu.

A czy istnieje coś takiego jak waloryzacja kaucji? Okazuje się, że tak, o ile doszło do podwyżki czynszu. Możesz otrzymać od właściciela kwotę wyższą niż… zapłacisz. Wynika to z przepisów. Załóżmy, że w chwili wprowadzania czynsz wynosił 2100 zł, a kaucja 3 tys. Zatem kaucja była równa 1,43 czynszu. Jednak właściciel mieszkania podwyższył miesięczną opłatę, która przy wyprowadzce wynosiła 2300 zł. Zatem powinno do ciebie trafić 1,43*2300 zł, czyli 3289 zł. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów – kaucja

Jak już wspominaliśmy, zasady kaucji zwrotnej są określone w przepisach, dlatego warto zapoznać się z treścią ustawy. Być może właściciel lokalu będzie żądać zbyt wysokiej opłaty – w takim przypadku możesz odwołać się do obowiązujących przepisów. 

1. Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która zabezpieczy pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
2. Art. 19a. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji świadczenia opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
3. Art. 19f. 4. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Zgodnie z art. 19f. 5. kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Kiedy otrzymam zwrot kaucji za wynajem?

Kolejny raz sięgamy po ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej zapisami kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (nie od dnia wygaśnięcia umowy). Jeśli w ciągu 30 dni z pewnych względów nie zdołasz tego zrobić, poczekasz dłużej na te środki.

Zdarza się, że kaucja przy najmie jest traktowana jako ostatni czynsz. W takim nie zapłacisz wynajmującemu standardowej opłaty w ostatnim miesiącu najmu, ale nie otrzymasz także zwrotu kaucji. To jednak musicie ustalić wspólnie. Jeśli ci to odpowiada, to wtedy właściciel mieszkania odda jedynie różnicę między kaucją a miesięcznym czynszem. 

Wynajęte mieszkanie spełnia twoje oczekiwania i nie chcesz go opuszczać? Być może właściciel zdecyduje się je sprzedać. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby o to zapytać. Nie masz wystarczających środków? Zatem sprawdź, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku. To może być ten kluczowy krok w stronę realizacji marzeń o własnej nieruchomości!

Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości?

Tak, ale pod jednym warunkiem. Mieszkanie (oraz jego wyposażenie) musisz oddać w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy. Wynajmujący nie może ci jednak potrącić z kaucji kosztów remontu wynikających z normalnego zużycia lokalu. W takim przypadku po zakończeniu umowy powinien do ciebie trafić zwrot tych środków. 

Co rozumie się przez normalne zużycie lokalu? Nie ma jasnej definicji, co czasem może prowadzić do sporów. W takich sytuacjach pozostaje jedynie odwołać się do zdrowego rozsądku i dobrych obyczajów, zgodnie z którymi lokator nie odpowiada finansowo za:

• ściany: pojedyncze otwory po szafkach czy obrazach, wyblakłą farbę, drobne otarcia;
• podłogi: pojedyncze zarysowania po przesuwaniu mebli, wydeptany dywan;
• łazienka: zżółknięcia, wyrobione uszczelki, wyrobiony silikon, pojedyncze otwory po szafkach czy wieszakach;
• kuchnia: drobne przetarcia na blacie, pożółkłe od gotowania meble, pożółkłe fugi.

Z drugiej strony nie zdziw się, jeśli właściciel lokalu potrąci z kaucji koszty związane z remontem poniższych elementów:

• ściany: liczne otwory, ubytki w tynku, podarte tapety;
• podłogi: zalanie paneli, potłuczenie płytek, poplamione dywany;
• łazienka: potłuczenie płytek, potłuczona armatura, duże zarysowania na płytkach;
• kuchnia: uszkodzony sprzęt AGD, pocięty blat, zapieczony piekarnik.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?

Podstawą są: spisana umowa wynajmu, potwierdzenie każdej z wpłat oraz podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Warto o to zadbać od samego początku. Bez tego próba odzyskania pieniędzy będzie utrudniona. 

Co zatem zrobić, jeśli wynajmujący odmawia oddania tych środków? W pierwszej kolejności skieruj do niego wezwanie do zwrotu kaucji. Możliwe, że lokalem opiekuje się zarządca nieruchomości i to do niego powinien trafić odpowiedni dokument.

W wezwaniu do zwrotu kaucji zawrzyj: 

• wysokość żądanej kwoty,
• termin zapłaty, np. 7 dni,
• numer rachunku bankowego do zwrotu.

Uwaga! Wyślij je listem poleconym, aby mieć potwierdzenie nadania dokumentu. 

Pozew o zwrot kaucji

Jeśli wezwanie nie przyniesie skutku i właściciel nie chce zwrócić kaucji, niestety konieczne może być skierowanie sprawy na drogę sądową i wniesienie pozwu o zapłatę. To koszty, a proces trwa, więc traktuj to jako ostateczność. Zdecyduj się na to tylko wtedy, gdy zwrot kaucji za mieszkanie przysługuje ci ewidentnie. W przeciwnym wypadku możesz ponieść niemałe koszty całego procesu!

Taki pozew powinien zawierać:

• twoje dane,
• adres lokalu, którego dotyczy kaucja,
• dane wynajmującego,
• zawartą przez was umowę najmu,
• podpisany przez was protokół zdawczo-odbiorczy,
• potwierdzenia wysokości i daty wpłaty,
• okres najmu.

Dobrym rozwiązaniem jest zgłoszenie pozwu w e-sądzie. Pozwoli ci to załatwić sprawę wygodniej, szybciej i taniej. Pamiętaj: kaucja podlega zwrotowi. Jeśli zdajesz mieszkanie w stanie niepogorszonym, nie daj się zbyć właścicielowi i walcz o swoje. Często w takim przypadku wystarczy pismo od prawnika, który potwierdzi, że nie ma podstaw do zatrzymania tych środków.

Kaucja za mieszkanie: FAQ

Co trzeba wiedzieć o kaucji za mieszkanie?

Wpłacenie kaucji jest zazwyczaj koniecznością, jeśli chcesz wynająć mieszkanie. To dla właściciela nieruchomości zabezpieczenie na wypadek szkód wyrządzonych przez lokatora albo niezapłacenia czynszu. 

Ile może wynosić kaucja za mieszkanie?

Maksymalna wysokość kaucji zwrotnej jest określona w przepisach i zależy od rodzaju najmu. Jeśli to standardowa umowa, to wtedy wynosi maksymalnie dwunastokrotność czynszu. Gdy jednak to najem okazjonalny lub instytucjonalny – nie więcej niż jego sześciokrotność. W praktyce zazwyczaj wynosi maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu.

Co grozi za nieoddanie kaucji za mieszkanie?

Jeżeli kaucja za mieszkanie nie została zwrócona, należy wysłać właścicielowi mieszkania pisemne wezwanie do wypłaty tych środków. Jeśli to nie przyniesie efektu, pozostaje ci skierowanie sprawy do sądu.

Co można potrącić z kaucji za mieszkanie?

Właściciel może nie zwrócić kaucji w razie uszkodzonych sprzętów AGD, pociętego blatu, podartych tapet, potłuczonych płytek i innych uszkodzeń, które nie wynikają z normalnego użytkowania lokalu.