Umowa rezerwacyjna mieszkania –  co musisz wiedzieć przy jej podpisywaniu?

Ważny temat: umowa rezerwacyjna mieszkania. Szukasz mieszkania? To zazwyczaj chwilę trwa. Towarzyszą temu stres i złość, ale też i radość, kiedy w końcu znajdujesz nieruchomość, która sprostała twoim oczekiwaniom. Nie pozwól, aby ktoś zgarnął ci ją sprzed nosa. Zawrzyj z właścicielem umowę rezerwacyjną. Dalej już wszystko zależy od ciebie – masz czas na dopełnienie formalności związanych z zakupem mieszkania. O czym warto pamiętać, jeśli chodzi o umowę rezerwacyjną? 

Czym jest umowa rezerwacyjna – na czym polega?

Umowa rezerwacyjna to dwustronny kontrakt między sprzedającym i potencjalnym nabywcą nieruchomości, którego zawarcia powoduje, że właściciel czy deweloper czasowo wyłącza dane mieszkanie lub dom ze sprzedaży. Umowa nie oznacza przeniesienia własności, a jedynie daje szansę na to, że do tego dojdzie w przyszłości. 

Znajdujesz lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, który spełnia twoje oczekiwania, ale oferta nagle znika? To dość częste zjawisko – zwłaszcza gdy ogłoszenie jest atrakcyjne cenowo. Umowa rezerwacyjna zabezpiecza interesy obu stron, przybliżając do finalizacji transakcji. Choć może ci się kojarzyć z rynkiem pierwotnym, to w praktyce dotyczy również lokali z rynku wtórnego. Umowę rezerwacyjną nieruchomości możesz zawrzeć także wtedy, gdy inwestycja znajduje się na etapie dziury w ziemi. Często zdarza się, że mieszkania są wyprzedawane jeszcze przed wybudowaniem – szczególnie w okresie zwiększonego popytu.

Jako kupujący musisz uiścić opłatę rezerwacyjną. Na tej podstawie deweloper zarezerwuje dla ciebie konkretne mieszkanie. W przyszłości ustalisz, czy będzie wykończone pod klucz, czy jednak preferujesz stan deweloperski, obejmujący wylewkę podłogową, tynki na ścianach i sufitach, drzwi wejściowe, okna i parapety. Nie zdziw się, jeśli różne firmy inaczej będą opisywać stan mieszkania jako deweloperski – nie jest to regulowane żadnymi przepisami.

Zasady sporządzania umowy rezerwacyjnej z deweloperem lub innym sprzedającym

Definicję takiej umowy znajdziesz w Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Umowa rezerwacyjna mieszkania musi mieć formę pisemną i jest zawierana na określony czas – w ogóle nie bierz pod uwagę rezerwacji „na słowo”. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, uwzględnij czas potrzebny na przygotowanie dokumentów, złożenie wniosku do banku i oczekiwanie na decyzję. Zazwyczaj umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu zawierana jest na 2 miesiące. Tyle czasu powinno wystarczyć na uzyskanie kredytu.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać: 

• dane dotyczące nieruchomości – adres, piętro, powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń;
• dane stron umowy i miejsce jej zawarcia;
• datę zawarcia;
• cenę nieruchomości;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej;
• okres, w którym lokal będzie wyłączony z oferty sprzedaży.

To wszystkie obowiązkowe elementy, przy czym umowa może być oczywiście bardziej rozbudowana.

Uwaga: kupno mieszkania może wiązać się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że bank będzie wymagać wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości nieruchomości. Jeśli nie masz wolnych środków, to jeszcze nie przekreśla szans na zakup. Rozwiązaniem tego problemu mogą być m.in. mieszkanie jako wkład własny (czyli inna nieruchomość), środki z PPK, IKE czy IKZE. 

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Taka umowa ma istotną wadę. Deweloper może oczekiwać, że uiścisz opłatę rezerwacyjną, która zabezpieczy go na wypadek twojej rezygnacji. Jej wysokość nie może być jednak dowolna. Jak wynika ze wspomnianej ustawy, powinna wynosić nie więcej niż 1% ceny nieruchomości podanej w prospekcie informacyjnym. To dokument, w którym znajdziesz opis danego przedsięwzięcia, a także szczegółowe dane dotyczące sprzedawanych mieszkań czy domów. Raczej nie ma tam informacji mocno wybiegających w przyszłość, np. kim będzie zarządca nieruchomości. 

Co jednak jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, ponieważ bank oceni, że nie masz zdolności kredytowej? Czy utracisz przekazane deweloperowi środki? Na szczęście nie. Zgodnie z przepisami, jeśli otrzymasz odmowę przyznania kredytu, uzyskasz zwrot opłaty rezerwacyjnej.

Środki trafią do ciebie także wtedy, gdy:

• sprzedający nie wywiązał się z zobowiązania, które wynika z zawartej umowy;
• deweloper wprowadził zmiany w prospekcie informacyjnym i cię o tym nie poinformował.

Możesz się jednak zastanawiać, czym właściwie jest opłata rezerwacyjna? To zadatek czy zaliczka? Od 1 lipca 2022 roku ma charakter mieszany. Może być zwrócona, co znaczy, że przypomina zaliczkę. W pewnych sytuacjach konieczny jest jej zwrot w podwójnej wysokości, co powoduje podobieństwo do zadatku. Kiedy tak się stanie? Jeśli deweloper stwierdzi, że wycofa się z transakcji i nie sprzeda ci mieszkania, które jest przedmiotem umowy. Tracisz wówczas nieruchomość, ale przynajmniej uzyskasz rekompensatę. 

Formy zawierania umowy rezerwacyjnej mieszkania

Umowa rezerwacyjna mieszkania to krok w kierunku podpisania umowy deweloperskiej. Zwykle zawiera się ją na krótki okres. Podpisując ten dokument, nie zobowiązujesz się do zakupu danej nieruchomości – możesz w każdej chwili odstąpić od umowy. Znaczenie tutaj ma jednak forma umowy. Jakie masz opcje?

Zwykła umowa rezerwacyjna

Nie zawiera ona elementów umowy przedwstępnej i polega na tym, że deweloper zobowiązuje się do rezerwacji mieszkania dla ciebie. Musisz wówczas zapłacić opłatę rezerwacyjną. Jeśli upłynie termin rezerwacji, a się rozmyślisz, tracisz wpłaconą kwotę, a deweloper może dokonać sprzedaży nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Ta forma umowy jest już poważniejszym zobowiązaniem. W tym przypadku dochodzi nie tylko do rezerwacji, ale w grę wchodzi również umowa przyrzeczona, co oznacza, że wraz ze sprzedającym zobowiązujecie się do jej zawarcia w przyszłości. Warto podpisać umowę rezerwacyjną tego typu, jeśli chcesz mieć niemal stuprocentową gwarancję zawarcia transakcji.

FAQ

Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Dzięki umowie rezerwacyjnej zarezerwujesz sobie możliwość zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego. Możesz ją zawrzeć zarówno w przypadku rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Umowa rezerwacyjna daje ci czas na zgromadzenie środków czy uzyskanie decyzji banku, jeśli dokonujesz zakupu mieszkania na kredyt. 

Na co uważać przy umowie rezerwacyjnej?

Sprawdź, jakiej formy umowy wymaga deweloper – zwykłej czy z elementami umowy przyrzeczonej. Ta druga jest już zobowiązaniem do zakupu domu lub mieszkania. Ustal też, ile wynosi opłata rezerwacyjna i jak długo będzie obowiązywać umowa. Dokument powinien regulować wszystkie ważne kwestie związane z ewentualną transakcją, dlatego najlepiej, jeśli jego treść zweryfikuje prawnik. 

Ile wynosi opłata rezerwacyjna za mieszkanie?

Opłata rezerwacyjna za mieszkanie nie może wynosić więcej niż 1% jego ceny, która znajduje się w prospekcie informacyjnym. W przypadku gdy bank odmówi ci przyznania kredytu, otrzymasz zwrot tych środków. Odzyskasz je również, jeśli deweloper wprowadzi zmiany we wspomnianym prospekcie i cię o tym nie poinformuje. 

Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej?

Umowa rezerwacyjna nie przesądza jeszcze o zakupie nieruchomości. To dopiero pierwszy krok do finalizacji transakcji. Dzięki niej zyskujesz czas na zgromadzenie środków czy uzyskanie kredytu. Umowa przedwstępna to natomiast zobowiązanie do zawarcia transakcji – zwłaszcza jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego. 

Otodom