Nieruchomości w liczbach: sytuacja na rynku pierwotnym w Polsce w połowie 2024 r.
Pierwsze półrocze 2024 roku za nami, naturalne więc jest pytanie o to, gdzie znajduje się branża nieruchomości i rynek pierwotny. Dzięki Otodom Analytics przychodzimy z podsumowaniem ostatnich miesięcy i najświeższymi danymi dotyczącymi rynku mieszkaniowego. Sprawdź jak przedstawia się sytuacja na rynku pierwotnym w Polsce i obejrzyj webinar Otodom przygotowany dla Polskiego Związki Firm Deweloperskich.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Rynek pierwotny czy wtórny?
Z danych Otodom wyłania się ciekawy obraz poszukujących mieszkań do zakupu. Przede wszystkim wiele osób odwiedzających Otodom nie jest zdecydowanych na konkretny rynek. Często szukają jednocześnie ofert z rynku wtórnego i deweloperskiego – jedynie niewielki procent osób od razu stawia na rynek pierwotny. To oznacza, że mówimy o silnym przenikaniu się ofert od deweloperów oraz tych z drugiej ręki.
Dlaczego poszukujący decydują się na rynek pierwotny?
Mieszkanie od dewelopera dla wielu osób oznacza większą swobodę w tworzeniu przestrzeni. Cenimy przede wszystkim fakt, że wnętrze możemy dostosować do swoich potrzeb i upodobań. Z naszych badań wynika, że mieszkania z rynku pierwotnego pozwalają zrealizować swoją wizję, począwszy już od najdrobniejszych detali. W ten sposób możemy tworzyć miejsce, które już od początku jest „nasze”.
Kolejnym motywatorem są prestiż i estetyka. Nowe mieszkania to przede wszystkim pachnące świeżością wnętrza, nienaruszone poprzednimi lokatorami. To również nowoczesne rozwiązania, materiały, design zgodny z aktualnymi trendami. To często łączy się też niższymi kosztami utrzymania i użytkowania.
Co jeszcze warto podkreślać w ofercie? Wygodę. Z danych Otodom wynika, że kupujący cenią infrastrukturę wokół inwestycji. Zapewnienie podstawowych potrzeb i projektowania miejsc pod sklepy i lokale usługowe czy zapewnienie paczkomatów w okolicy, to ogromny atut jeśli idzie o rynek pierwotny.
Co zaskakujące cenimy też pewną społeczność – mieszkania od dewelopera kupują często osoby będące w podobnej sytuacji życiowej. Sąsiad, który myśli jak my, ma np. dzieci w podobnym wieku, to często dodatkowa korzyść o jakiej nie myślimy, a ma niebagatelne znaczenie dla jakości życia w danym miejscu.
Bezpieczeństwo z kolei zapewniają nowoczesne domofony, częściowo ograniczona przestrzeń czy monitoring. Inwestycje pozwalają też odświeżyć miejsca, które wcześniej były zaniedbane oraz tchnąć w nie nowe życie.
Rynek pierwotny: wyzwania
Mimo wielu zalet mieszkań z rynku pierwotnego, deweloperzy mierzą się z kilkoma wyzwaniami. Jednym z nich jest brak zaufania. Kupujący inwestują w nieruchomość, która dopiero powstanie. Dlatego warto zarządzić obawami w tym zakresie i dać klientom poczucie bezpieczeństwa. W odpowiedziach na takie pytania jak „czy to w ogóle powstanie” oraz „jak to będzie naprawdę wyglądało, czy będzie podobne do wizualizacji”, mogą pomóc przykłady poprzednich inwestycji.
Najnowsze dane: sytuacja na rynku pierwotnym
Od początku roku obserwowaliśmy spadki jeśli idzie o sprzedaż mieszkań. Czy możemy liczyć na koniec tej tendencji? To możliwe! Czerwiec jest pierwszym miesiącem od początku roku, w którym liczba sprzedanych mieszkań jest wyższa, niż miesiąc wcześniej.
Co jeszcze obserwujemy? Z pewnością rosnącą ofertę i to już od zeszłej jesieni. Na 7 głównych rynkach jest dostępnych ponad 50 tysięcy mieszkań deweloperskich. To podobna skala co sytuacja z lata 2022 roku.
W Otodom Analytics zostało niedawno dodanych kolejnych 6 miast: Białystok, Kielce, Rzeszów, Szczecin, Bydgoszcz i Lublin. To pozwala nam spojrzeć szerzej na sytuację na rynku pierwotnym. Na tle 13 miast wyróżnia się Szczecin z wysoką liczbą wprowadzeń w czerwcu. Wynika to z nowej inwestycji dużego dewelopera w mieście, co pokazuje, że warto patrzeń na rynek pierwotny szerzej i przyglądać się również nieco mniejszym miastom niż Warszawa czy Wrocław. Zaczęła powoli odradzać się także oferta w Krakowie – przez wiele miesięcy obserwowaliśmy uszczuplanie oferty. Miało to związek m.in. z wydłużającymi się formalnościami i uzyskaniem niezbędnych pozwoleń.
Sytuacja na rynku pierwotnym: co z czasem wyprzedaży oferty?
Jeszcze kilka miesięcy temu czas wyprzedaży oferty, choćby we wspomnianym już Krakowie był bardzo niski. Jednak od zeszłej jesieni sytuacja powoli wraca na właściwe tory. O zdrowym rynku mówimy, gdy czas wyprzedaży oferty mieści się w granicach 5-6 kwartałów. W tej chwili najtrudniejsza sytuacja jest w Warszawie, gdzie możemy mówić o czasie wyprzedaży oferty poniżej 4 kwartałów. Niewiele lepiej jest w Trójmieście. Z kolei w Poznaniu sytuacja już się unormowała i mówimy o około 6 kwartałach w kontekście wyprzedaży oferty, choć może to również pójść niebawem w stronę nadpodaży. Z kolei w Szczecinie czas wyprzedaży to nawet 10 kwartałów.
Jak kształtują się ceny?
Najdrożej jest w Warszawie – stolica nieustannie pozostaje na prowadzeniu, jeśli idzie o ceny. Rynek pierwotny to niemal 18 tysięcy mln za m2. Kolejne na liście są Kraków, Gdańsk i Wrocław. Co ciekawe, jeśli idzie o mniejsze miejscowości, to widzimy, że Lublin dogania powoli Katowice czy Poznań. W tych trzech miastach ceny za metr kwadratowy oscylują wokół 12 tysięcy pln. To więcej niż ceny w Łodzi! Jeśli idzie o same wzrosty cen rok do roku, to sytuacja na rynku pierwotnym przedstawia się następująco: najwyższe zanotowaliśmy w Łodzi (12,7%) i Kielcach (11,5%). Z kolei spadki rok do roku zanotowaliśmy w Gdańsku (-0,6%) i Szczecinie (-8,8%)
Rynek pierwotny vs. rynek wtórny: ceny
Gdzie jest drożej: na rynku wtórnym czy pierwotnym? To zależy. Rynek pierwotny droższy jest w miastach takich jak Warszawa, Kraków i Gdańsk. Jednak już we Wrocławiu czy Poznaniu, to rynek wtórny okazuje się droższy. Skąd takie różnice? wszystko zależy od wysycenia rynku wtórnego względnie nowymi mieszkaniami, wprowadzonymi do obrotu kilka lat temu.
Co ciekawe, rosnące ceny sprzedaży nie mają pokrycia w cenach wynajmu. Od ponad roku, tj. stycznia 2023 na rynku najmu obserwujemy względną stabilizacje cen, natomiast ceny mieszkań nadal rosną. To oznacza, ze inwestycje pod najem stają się dla kupujących coraz mniej opłacalne. Co ważne, wynajem to dla wielu rozwiązanie tymczasowe – dla 65% motywacją do najmu jest fakt, że nie stać ich na zakup. Więcej o rynku najmu, przeczytacie w naszym Roczniku z rynku najmu.
