Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegonie reguluje zagadnień związanych z funkcjonującymi w obrocie gospodarczym umowami rezerwacyjnymi. Brak przepisów w tej kwestii może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy. Istnieje ryzyko utraty wpłacanychprzez klientów deweloperów pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych. Na deweloperze nie spoczywają obowiązki przed podpisaniem umowy w postaci obowiązkowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, czego skutkiem może być wprowadzenie przyszłego nabywcy w błąd co do przedsięwzięcia deweloperskiego, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dlatego też w projekcie ustawy zmieniającej wprowadza się instytucję umowy rezerwacyjnej. 

 

Proponowane zmiany

Zgodnie z projektem zmian w ustawie deweloperskiej, decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów. Sami kontrahenci będą decydować, czy umowę deweloperską albo umowę sprzedaży poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Według projektu, umowa rezerwacyjna będzie zobowiązaniem dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy mieszkania lub domu.

Od woli stron umowy rezerwacyjnej będzie również zależeć decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu określonych w prospekcie informacyjnym. Jak tłumaczy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: UOKiK), prowadzenie ograniczenia kwotowego w zaproponowanej wysokości jest uzasadnione z uwagi na przedmiot umowy rezerwacyjnej, ściśle określone przypadki, w jakich następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej oraz fakt, że opłata ta nie jest wpłacana na prowadzony przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper będzie miał taki obowiązek dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej). Brak obowiązku stosowania do opłaty rezerwacyjnej pieniędzy powoduje konieczność minimalizacji ryzyka utraty wpłacanych przez nabywców z tego tytułu środków. Dlatego też kwoty te powinny być jak najniższe. Z uwagi na to zaproponowano górny próg tej opłaty.

Zdaniem UOKiK zwrot opłaty rezerwacyjnej osobie zainteresowanej zawarciem umowy z deweloperem w podwójnej wysokości (kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez nabywcę powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej uzasadniony jest istnieniem ryzyka samodzielnego zwolnienia lokalu z rezerwacji przez dewelopera przy jednoczesnym braku zawarcia umowy z osobą zainteresowaną. Deweloper zwalniając samodzielnie lokal z rezerwacji i zawierając umowę rezerwacyjną, deweloperską sprzedaży z kolejną osobą, musiałby zwrócić wyłącznie opłatę rezerwacyjną wpłaconą przez osobę zainteresowaną, sam nie ponosząc żadnej sankcji, pomimo niezrealizowania umowy rezerwacyjnej. Zwrot przez dewelopera wyłącznie kwoty wpłaconej przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy oznaczałby więc brak skutecznego związania dewelopera umową rezerwacyjną z konkretnym nabywcą. 

Zwrot opłaty rezerwacyjnej osobie zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper w podwójnej wysokości ma zachęcić dewelopera do skutecznego usuwania zgłoszonych do protokołu odbioru wad i przeniesienia na nabywcę własności mieszkania lub domu bez wad. Wskazane wyżej zasady dotyczące umów rezerwacyjnych zastosowanie znajdą także w przypadku zawierania umów sprzedaży przez przedsiębiorcę innego niż deweloper. Propozycja uregulowania umów rezerwacyjnych wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przedsiębiorców, zarówno z branży deweloperskiej, jak i finansowej. Deweloperzy otrzymają możliwość skorzystania z instrumentu potwierdzającego gwarancję zainteresowania ze strony potencjalnego nabywcy. Zapewni on im również możliwość wykazania przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży (poziomu zainteresowania ich ofertą wśród przyszłych nabywców). Jednocześnie poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zawrą umowę rezerwacyjną, wzrośnie w porównaniu do sytuacji obecnej, dziś brak przepisów w tej kwestii. Dzięki proponowanym rozwiązaniom przyszli nabywcy będą obowiązkowo informowani o wszystkich istotnych szczegółowych informacjach dotyczących samego dewelopera, prowadzonego przez niego przedsięwzięcia oraz mieszkania lub domu (obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego). Ponadto zminimalizowane zostanie ryzyko utraty ewentualnie wpłacanych środków tytułem opłaty rezerwacyjnej.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegotrafi teraz do prac pod obrady rządu, a następnie do prac w Sejmie.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM