Wpis hipoteki do księgi wieczystej – proces od A do Z

Kupno nieruchomości, czy to mieszkania, domu lub działki, to często jedno z najważniejszych i najdroższych przedsięwzięć w życiu. Aby spełnić marzenie o własnym kącie, możesz potrzebować wsparcia finansowego, zwykle w postaci kredytu hipotecznego. Jednak bank musi zabezpieczyć swoje interesy, dlatego oczekuje wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym artykule dowiesz się, jak zrobić wpis hipoteki do księgi wieczystej. Sprawdź, jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej nieruchomości. Poznaj poszczególne kroki tego procesu oraz dowiedz się, jakimi kosztami jest on obarczony.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością, które stanowi podstawowe zabezpieczenie dla każdego kredytu hipotecznego. Po jej ustanowieniu właściciel nieruchomości nie może jej sprzedać bez uregulowania swoich zobowiązań wobec banku. Dodatkowo, jeśli kredyt nie jest spłacany zgodnie z harmonogramem, dzięki hipotece instytucja może przejąć i sprzedać nieruchomość, aby odzyskać pożyczony kapitał.

Tak duże zabezpieczenie jak hipoteka umożliwia pożyczenie dużej kwoty oraz uzyskanie korzystnych warunków finansowych, takich jak niższa rata czy dłuższy okres spłaty. Pamiętaj, że zobowiązania hipoteczne są przyznawane nawet na 35 lat. Według danych BIK-u średnia kwota, o którą wnioskowali Polacy w lutym 2025 roku, wynosi w przypadku takiego kredytu 449,1 tys. To dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu bank jest w stanie przyznać nawet wielokrotnie wyższą kwotę od tej wspomnianej. Instytucja przyznaje kredyt na 80-90% wartości nieruchomości, dlatego ryzyko spłaty zobowiązania ogranicza do minimum.

Nawet jeśli nie będziesz spłacać zobowiązania na czas, zapewne i tak odzyska pożyczone środki – dzięki wspomnianej sprzedaży nieruchomości, która była zabezpieczeniem. Dlatego hipoteka, choć może brzmieć groźnie, jest ważnym rozwiązaniem nie tylko dla banku, ale również dla ciebie. To jej zawdzięczasz atrakcyjne warunki kredytowania. W 2024 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło ponad 7%, ale w przypadku kredytów gotówkowych, bez zabezpieczenia, było to przeważnie ponad 10%.

Kiedy będziesz przechodzić przez kredyt hipoteczny krok po kroku, jednym z etapów będzie wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Dowiedz się, jak to przebiega.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – jak to zrobić?

Wpis do księgi wieczystej to zadanie sądu rejonowego, obsługującego obszar, na którym znajduje się dana nieruchomość. Dokonuje się go na podstawie złożonego wniosku, który najczęściej składa sam kredytobiorca lub obsługujący go notariusz. Jak lepiej: samodzielnie czy przez notariusza? Decyzja należy do kredytobiorcy.

Złożenie wniosku o wpis hipoteki nie wywołuje efektu natychmiastowego. Czas oczekiwania na pojawienie się wpisu w KW zależy od obłożenia sądu, który ma tego dokonać. W niektórych miejscowościach dojdzie do tego w kilka dni, ale są i takie miasta w Polsce, gdzie czas oczekiwania wynosi nawet rok. Np. Sąd Rejonowy w Żyrardowie podaje, że średnio trwa to 10 miesięcy, ale już Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa wskazuje, że sprawa jest przeważnie załatwiana w miesiąc.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej z pomocą notariusza

Jeśli zdecydujesz się na usługi notariusza, jego zadaniem będzie przesłanie dokumentów w twoim imieniu oraz pobranie stosownej opłaty sądowej. Bez wątpienia jest to rozwiązanie wygodniejsze, jednak weź pod uwagę, że usługa jest odpłatna. Notariusz za pomoc w tym procesie pobiera od kilkuset do nawet 2 tys. złotych lub więcej.

Maksymalna wartość taksy notarialnej określona jest przez Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości ustanowionej hipoteki:

• od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.

Kolejno uzyskaną kwotę należy podzielić na pół i doliczyć do niej 23% podatku VAT. Pamiętaj, że suma zabezpieczenia jest często wyższa o około 50-100% od kwoty zaciągniętego kredytu. To działanie asekuracyjne, na wypadek kosztownego procesu odzyskania pożyczonych pieniędzy.

Przedstawione powyżej stawki są wartością maksymalną, a każdy notariusz może mieć swój własny cennik, tzn. zaproponować niższą cenę. Mając na uwadze to, że sam proces wpisu hipoteki do księgi wieczystej nie jest czynnością skomplikowaną, o czym przekonasz się w dalszej części artykułu, warto negocjować stawkę z notariuszem. Nawet jeśli dzięki temu uzyskasz niewielką oszczędność, to i tak krok ten będzie zdecydowanie słuszny.

Samodzielne złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej

Samodzielne złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki to zadanie dosyć proste i intuicyjne, lecz wymaga skrupulatności. Właściciel nieruchomości ma do wykonania zaledwie trzy zadania. Musisz: wypełnić wniosek o wpis, dołączyć niezbędne dokumenty, a także uiścić opłatę. Dzięki temu skorzystanie z usług notariusza będzie zbędne. Sporo zaoszczędzisz, a przecież po zakupie nieruchomości będziesz mieć z pewnością wiele wydatków związanych choćby z wyposażeniem.

Wypełnienie formularza KW-WPIS

Druk, który musisz wypełnić, znajdziesz w sądzie oraz na oficjalnej stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (KW-WPIS, Wniosek o wpis w księdze wieczystej). Uzupełnij go zgodnie z pouczeniem umieszczonym na pierwszej stronie. Pola wypełnia się czytelnym pismem i drukowanymi literami. Nieuzupełnione części przekreśl.

We wniosku musisz wskazać:

• właściwy sąd rejonowy i wydział ksiąg wieczystych,
• numer księgi wieczystej (w przypadku, gdy notariusz dopiero złożył wniosek o założenie księgi i nieruchomość nie posiada numeru, w polu tym wpisz: „nowo zakładana Księga Wieczysta na podstawie aktu notarialnego Repertorium…”),
• cel wniosku, czyli „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”, 
• treść żądania, uwzględniająca nazwę banku, kwotę wierzytelności i numer umowy kredytowej,
• dane kredytobiorcy (wnioskodawcy) i banku (uczestnika postępowania),
• załączniki dołączone do formularza,
• datę oraz czytelny podpis wnioskującego. 

Uwaga: sprawdź, czy masz aktualną wersję KW-WPIS. Aktualna obowiązuje od 14 lipca 2023 roku. 

Niezbędne dokumenty

Dokumenty, które są wymagane podczas składania wniosku o wpis to:

• oświadczenie właściciela nieruchomości, który ustanawia hipotekę na rzecz banku,
• oświadczenie banku, który potwierdza ustanowienie hipoteki na daną nieruchomość,
• oświadczenie banku o udzieleniu kredytu hipotecznego.

Dokumenty te otrzymasz w placówce bankowej.

Opłata za złożenie wniosku

Upewnij się, że wszystkie pola we wniosku są wypełnione prawidłowo oraz dołącz odpowiednie dokumenty. Kolejnym etapem jest wizyta w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację nieruchomości opisywanej we wniosku. Tam opłacisz wpis hipoteki, czyli opłatę sądową (znak sądowy). Wpis do księgi wieczystej kosztuje 200 zł. Możesz zapłacić gotówką w kasie sądu lub przelewem, wówczas do wniosku musisz dołączyć potwierdzenie przelewu.

Dodatkową opłatą jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i wynosi 19 zł. Podatek ten zapłać we właściwym dla miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym, po uprzednim złożeniu deklaracji podatkowej. Oczywiście nie musisz iść do placówki – po prostu wpłać tę kwotę na konto urzędu.

Niestety, ale nie ma możliwości dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku online. Wszystkie składane dokumenty muszą mieć formę papierową. Natomiast bez problemów możesz kontrolować, jakie wpisy pojawiają się w KW. Wystarczy, że znasz numer księgi wieczystej nieruchomości i skorzystasz ze strony ekw.ms.gov.pl. Dostęp do niej jest bezpłatny. Możesz sprawdzić KW dowolnej nieruchomości. To bardzo przydatne rozwiązanie, jeśli chcesz kupić np. mieszkanie. Wtedy wystarczy, że właściciel poda ci numer KW i już możesz sprawdzić, czy w dziale IV księgi wieczystej nie ma już zapisów o hipotece, oraz skontrolować pozostałe zapisy.

Błędy przy samodzielnym składaniu wniosku

Choć proces samodzielnego wnioskowania o wpis hipoteki do księgi wieczystej nie jest skomplikowany, to i tak możesz popełnić pewne błędy. Jakie?

Przykładem może być niewypełnienie obowiązkowych rubryk, nieczytelne pismo czy brak podpisu lub daty we wniosku. Innym częstym niedopatrzeniem jest brak opłaty za wniosek. W takich sytuacjach sąd pozwala w ciągu 7 dni uzupełnić ją, jednak liczne niedociągnięcia mogą skutkować oddaleniem i przymusem ponownego przechodzenia przez cały proces, a także ponownej opłaty. To oczywiście wydłuża proces oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Dlatego upewnij się, że wniosek jest kompletny i poprawnie wypełniony.

Kiedy hipoteka zostanie ustanowiona?

Czas rozparzenia wniosku uzależniony jest od liczby wniosków, które zostały złożone w danym sądzie. Oznacza to, że przy dużym obłożeniu, pojawienie się hipoteki w księdze wieczystej będzie wymagać wiele czasu. 

Gdy sąd rozpatrzy wniosek, otrzymasz powiadomienie i w zależności od wybranej drogi, możesz odebrać odpis w sądzie rejonowym, który przyjął twój wniosek lub też otrzymać go za pośrednictwem poczty.

Odpis możesz także wydrukować z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości – wydruk ma tę samą moc, co dokument wydany przez sąd. Gdy już uzyskasz odpis, złóż go bezzwłocznie do banku – musisz dostarczyć wszystkie dokumenty do kredytu hipotecznego, a ten jest jednym z nich.

Podsumowując, wnioskowanie o wpis do księgi wieczystej nieruchomości nie jest trudne i bez większych trudności możesz zrobić to samodzielnie. Jeśli natomiast wolisz skorzystać z pomocy notariusza, negocjuj stawkę. Dzięki temu możesz zaoszczędzić pewną kwotę.

Spłacony kredyt hipoteczny a wpis hipoteki w KW – jak go usunąć?

Udało ci się spłacić zobowiązanie? Od banku otrzymasz list mazalny – możliwe, że trafi do ciebie dopiero wtedy, gdy złożysz wniosek do kredytodawcy. Ten dokument jest niezbędny dla prowadzących księgi wieczyste do usunięcia hipoteki na rzecz banku. List mazalny zawiera informację, że zobowiązanie zostało spłacone, a kredytodawca godzi się na wykreślenie wspomnianej hipoteki. Ponownie musisz wypełnić i złożyć WP-WPIS. Niestety, ale i tym razem poniesiesz koszt. Opłata za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

FAQ

Jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej?

Żeby w księdze wieczystej znalazł się wpis hipoteki, musisz złożyć do sądu rejonowego, pod który podlega dana nieruchomość ze względu na lokalizację, wniosek i dokonać odpowiedniej opłaty. Możesz to zrobić na własną rękę albo skorzystać z usług notariusza, który zrobi to odpłatnie.

Ile kosztuje wpisanie hipoteki do księgi wieczystej?

Zanim uzyskasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, musisz ponieść pewne koszty. Opłata za dodanie wpisu do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a poza tym musisz zapłacić jeszcze podatek PCC, który w tym przypadku wynosi 19 zł. Koszt wpisu hipoteki wzrośnie, jeśli zlecisz wykonanie tego notariuszowi. Wtedy zapłacisz nawet ok. 2 tys. zł lub więcej.

Czy notariusz wpisuje hipotekę do księgi wieczystej?

Tak, hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej przez notariusza. Wtedy wpis ten jest uzgodniony w treści aktu notarialnego. W takim przypadku notariusz pobierze od ciebie 200 zł za wpis do KW, a także podatek PCC w wysokości 19 zł. Do tego poniesiesz dodatkowy koszt w postaci taksy notarialnej. Unikniesz jej płacenia, jeśli wpisu dokonasz samodzielnie.

Ile trwa wpis do księgi wieczystej 2025?

Ustanowienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nie odbywa się automatycznie po złożeniu wniosku. Musisz się uzbroić w cierpliwość, gdyż w niektórych sądach rejonowych kolejki są tak długie, że czeka się nawet rok lub dłużej. Z drugiej strony są i takie placówki, gdzie wniosek zostanie rozpatrzony w kilka dni.