Czy zabraknie mieszkań na sprzedaż?

Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce w sierpniu 2023 r. wyniosła 5,7 tys., co oznacza, że od początku roku sprzedali łącznie 36,6 tys. lokali – zaledwie 4% mniej niż w całym 2022 r. Podaż od stycznia do sierpnia wyniosła natomiast 24,4 tys., o 33% mniej niż sprzedaż. W największych miastach symboliczny czas wyprzedaży oferty skurczył się do 4-5 miesięcy. 

Deweloperzy nadal wprowadzają mniej niż sprzedają. Po dwóch miesiącach wyraźnie lepszej podaży liczba mieszkań, których sprzedaż uruchomiono w sierpniu spadła do poziomu z wiosny i na siedmiu największych rynkach wyniosła zaledwie 2,8 tys. Czyżby deweloperzy nie wierzyli w siłę programu BK2%?

Jakkolwiek, by tego programu nie oceniać jego siła jest niezaprzeczalna. Aktywowała odłożony w czasie popyt z poprzedniego roku, ale też przyspieszyła zakupy tych nabywców, którzy jeszcze kilka lat temu o takim zakupie pewnie by nie myśleli. Dziś w duchu “żal nie skorzystać” składają wnioski o rządowe dofinansowanie zakupu 20-latkowie z minimalną historią zatrudnienia.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics

Sierpień to kolejny miesiąc, który deweloperzy mogą zaliczyć do udanych. Sprzedaż przekroczyła 5,7 tys. Dodatkowo jak podaje Otodom liczba nowych w stosunku do lipca rezerwacji nie odbiega istotnie poziomem od tych dokonywanych w minionych miesiącach. Od kiedy w styczniu wzrosła niemal dwukrotnie, utrzymuje się na poziomie 2,4 tys. – 2,7 tys. miesięcznie. Na stabilnym m/m poziomie utrzymuje się liczba mieszkań, które z rezerwacji do oferty wracają 600-700 miesięcznie. Ekspertka Otodom Analytics wyjaśnia, że powodem może być “pozorny” ruch.

Deweloperzy w biurach sprzedaży widzą ogromny wzrost liczby zapytań, kontaktów ze strony klientów. Duża część tego zainteresowania faktycznie materializuje się w postaci umów – czy to rezerwacyjnych, czy deweloperskich. Jest jednak też bardzo duży ruch ze strony osób, które dysponując ograniczonym budżetem szukają okazji, dopytują o najtańsze oferty. Cierpią na tym przede wszystkim Ci deweloperzy, którzy w swojej strategii sprzedaży założyli, że nie ujawniają cen ofertowych na swoich stronach czy w serwisach ogłoszeniowych.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics

Zainteresowanie jest rzeczywiste, oferta się kurczy

Ten rzeczywisty ruch widać w skali oferty, czyli liczbie wszystkich mieszkań dostępnych do zakupu. Ta jest najniższa od stycznia 2022 roku i wynosi obecnie w granicach 7 największych miast [1] 37,8 tys. Można powiedzieć, że to jeszcze nie jest groźny poziom, ale jeśli spojrzymy na poszczególne miasta, to sytuacja wygląda już poważniej. Pomijając możliwości finansowe i strukturę cenową oferty, gdyby utrzymało się obecne tempo sprzedaży, a deweloperzy nie wprowadzali nowych to w Warszawie w ciągu 4 miesięcy zniknęłyby z rynku wszystkie deweloperskie mieszkania. W Krakowie nastąpiło by to po 5 miesiącach a we Wrocławiu po 6.

Czas wyprzedaży jest to czysto techniczny wskaźnik, ale obrazuje on relację popytu i podaży. Ta właściwa, oznaczająca równowagę to 4-6 kwartałów (ok. 1,5 roku). Dziś o takim poziomie możemy mówić tylko w Katowicach i Łodzi. Nie oznacza to jednak, że wszędzie sytuacja wygląda tak samo. W mniejszych miastach, które już od jakiegoś czasu przejęły na siebie znaczny ciężar produkcji deweloperskiej możemy mieć do czynienia z dużo mniejszym zainteresowaniem.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics

Czy efekt BK2% widać w cenach mieszkań na sprzedaż?

W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny na 7 największych rynkach wzrosły o 1-2%. Największe wzrosty miały miejsce w Trójmieście, ale i tam było to “zaledwie” 3%. Jeśli jednak spojrzymy już w perspektywie 6 miesięcy, a zatem na okres, w którym obietnica rządowych dopłat rozpaliła zainteresowanie, sytuacja wygląda już zupełnie inaczej.

Przeczytaj także:

• Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce [RAPORT]
• Młodzi dorośli najmniej szczęśliwymi mieszkańcami kraju
• Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski | 2023

---

[1] Kraków, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice