Co można zrobić z niepłacącym najemcą?

27 sierpnia 2021

Autor Jarosław Mikołaj Skoczeń

Co można zrobić z niepłacącym najemcą?

Dla wielu osób wynajem mieszkania to świetny i pewny sposób na biznes. Tak było, przynajmniej do wybuchu pandemii. Fakt, że w Polsce, nawet w obecnej sytuacji, sprzedaż mieszkań nie zmalała, wynika również z tego, że nadal niemała część z nich kupowana jest w celach inwestycyjnych. Przede wszystkim z myślą o tym, co będzie, gdy sytuacja epidemiczna przeminie gdy życie i gospodarka wrócą do normalności. Pandemia to jednak tylko jeden z wielu problemów, z którym muszą mierzyć się osoby inwestujące w mieszkania na wynajem. Jednym z nich jest zmierzenie się z najemcą, który przestał płacić, a który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu mieszkalnego.

Kiedy możemy mówić o niepłacącym najemcy?

Umowy dotyczące wynajmu mogą być sporządzane z pewną swobodą co do poszczególnych zapisów, jednak pewne zasady są narzucone z góry. Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. O nielegalnych zapisach w umowie najmu oraz o tym, co możesz zrobić, gdy się z nimi spotkasz, pisaliśmy tutaj.

Z ustawy wynika, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, dopiero gdy najemca nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy płatności. Co więcej, wynajmujący ma obowiązek wcześniej powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy termin na spłatę należności. Oznacza to, że zanim możemy mówić o wypowiedzeniu, minąć muszą minimalnie dwa pełne okresy czynszu — to także może oznaczać wzrost zaległych zobowiązań o kolejne kwoty czynszu. Przez ten czas wynajmujący nie może poszukiwać nowego najemcy, jednocześnie będąc pozbawionym bieżących wpływów z tytułu wynajmu.

Co zrobić z niepłacącym najemcą?

Co można zrobić, gdy okaże się, że najemca zalegający z trzykrotnym czynszem nadal go nie uiści po upłynięciu kolejnego terminu pokrycia należności, wskazanego przez właściciela nieruchomości? Poniżej przedstawiamy krótką listę możliwości oraz ograniczeń po stronie wynajmującego.

Pierwszym krokiem jest dopilnowanie formalności, które najlepiej rozpocząć od wypowiedzenia umowy. Choć wydawać się może to bez znaczenia, wynajmujący musi pamiętać o zachowaniu formalnych obowiązków. Wynika to z faktu, że lokator, który zajmuje lokal bezprawnie, jest zobowiązany do wypłaty wynajmującemu odszkodowania, które powinno być równe rynkowej wysokości czynszu najmu. Co więcej, wynajmujący może domagać się dodatkowego odszkodowania za wszelkiego rodzaju dodatkowe straty, wynikające z bezumownego zajmowania lokalu przez najemcę.

Kolejny etap to wkroczenie na drogę sądową. Do sądu należy skierować sprawę, gdy najemca pomimo wiążącego zerwania umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. W takiej sytuacji sąd powinien wydać wyrok nakazujący opuszczenie zajmowanej nieruchomości. Wydaje się, że w  tym miejscu powinny skończyć się problemy wynajmującego, ale sprawy mogą się jednak znacznie skomplikować.

Gdy najemca nie chce opuścić lokalu

Jeśli najemca pomimo ważnego orzeczenia sądu nie opuści zajmowanego lokalu, wyrok zostanie poddany egzekucji przez komornika. Taka sytuacja ma jednak miejsce wyłącznie wtedy, gdy najemca posiada inny lokal, do którego może się przenieść. W przeciwnym razie procedura egzekucji ulega znacznemu skomplikowaniu. Wówczas sąd może przydzielić najemcy uprawnienie do lokalu socjalnego. Jeśli tego nie zrobi, najemcy musi zostać wskazane inne miejsce pobytu tymczasowego. Oznacza to, że nawet dysponując odpowiednim wyrokiem sądu, któremu najemca się nie podporządkowuje, może nie być możliwości usunięcia go z zajmowanego lokalu. Do rzadkości należą sytuacje, gdy wynajmujący dysponuje innym pomieszczeniem, które może wskazać jako tymczasowy adres najemcy.

Lokal zastępczy może zostać wskazany również przez gminę lub dowolną inną osobę, na przykład przez członka rodziny najemcy. Wspomniane zastępcze pomieszczenie musi jednak spełniać odpowiednie warunki, odnoszące się m.in. do minimalnej powierzchni — nie mniej, niż 5 mkw. przypadających na jedną osobę. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący będzie zobowiązany utrzymywać na własny koszt niechcianego lokatora przez lata. Wstrzymanie egzekucji z tytułu oczekiwania na lokal zastępczy może trwać maksymalnie pół roku. Po upłynięciu tego terminu komornik jest zobowiązany usunąć niechcianego najemcę do miejsca, które zapewni mu nocleg, np. do schroniska dla bezdomnych.

Chcesz się zabezpieczyć przed taką sytuacją? Przeczytaj o najmie okazjonalnym.

Ile trwa usunięcie najemcy?

Biorąc pod uwagę najczęściej spotykaną sytuację i zakładając, że czynsz wynikający z umowy najmu jest płatny co miesiąc, okres utraconych korzyści z tytułu czynszowych zaległości dla wynajmującego powinien wynosić cztery miesiące, na które składają się 3 zaległe okresy oraz jeden dodatkowy miesiąc na pokrycie zaległości. Czas ten musi upłynąć przed wypowiedzeniem umowy najmu.

Następnie należy doliczyć czas trwania postępowania sądowego i środków podejmowanych w celu egzekucji. Okres ten różni się w zależności od miejsca i obciążenia sądów. Należy jeszcze doliczyć 6 miesięcy oczekiwania na lokal zastępczy. W rzeczywistości czas ten często się wydłuża, ale straty te powinny zostać zrekompensowane przez odszkodowanie, przy założeniu, że komornik znajdzie możliwość ściągnięcia należnych kwot.

Czego nie możesz zrobić?

Wynajmujący mogą często czuć się oszukani przez najemcę, co jest zrozumiałe. W takiej sytuacji często emocje biorą górę i nie jest nie łatwo zachować spokój. Zakup mieszkania wiąże się przecież często z zaciągnięciem kredytu oraz wydaniem własnych oszczędności na jego wykończenie lub remont. Dlatego sytuacja, w której mamy do czynienia z lokatorem, który nie chce płacić za czynsz, jest bardzo trudna. Niemniej podejmowanie wszelkiego rodzaju działań na własną rękę nie jest dobrym rozwiązaniem. Wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność najemcy lub użycie siły w celu opróżnienia lokalu są prawnie zabronione i mogą się wiązać z negatywnymi konsekwencjami dla wynajmującego.

Pomocnym narzędziem jest Certyfikat Najemcy Otodom. W ramach tej usługi weryfikowane są informacje podawane przez najemcę, takie jak tożsamość, forma zatrudnienia i wysokość zarobków oraz historia płatnicza i kredytowa. Certyfikat Najemcy przynosi korzyści dla obu stron umowy najmu. Wynajmującemu pozwala czuć się pewnie, a najemcę uwalnia od krępującego wywiadu, czy nawet przesłuchania, w którego trakcie wynajmujący chce sprawdzić przyszłego lokatora. Certyfikat Najemcy jest dedykowana osobom, które profesjonalnie podchodzą do wynajmu mieszkań.

Czytaj więcej

Artykuł zaktualizowany: 14 września 2021

Udostępnij