Rekordowy wzrost cen w metropoliach i najniższa historycznie oferta mieszkań deweloperskich

III kwartał na rynku nieruchomości upłynął pod silnym wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jego skutki widoczne były szczególnie w metropoliach, gdzie wzrost cen ofertowych wyniósł aż 5,5% kw/kw – najwięcej od czasu ostatniego boomu na rynku. Pomimo wyraźnego wzrostu aktywności kupujących, ostrożność deweloperów przy wprowadzaniu nowych inwestycji zaowocowała spadkiem udziału nowych mieszkań w ofercie do rekordowo niskiego poziomu – wynika z najnowszego „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight.

Deweloperzy są nadal powściągliwi 

W ciągu pierwszych 3 miesięcy obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2% największy wzrost cen zauważalny był w metropoliach. W miastach liczących powyżej 500 tys. mieszkańców średnia cena ofertowa wzrosła aż o 5,5% kw./kw. i przekroczyła 13 tys. zł/mkw. Takie tempo podwyżek nie dotknęło największych aglomeracji nawet w szczycie boomu, czyli w latach 2020-2011. Z kolei lokale w mniejszych miejscowościach drożały wolniej – średnio o ok. 2% kw/kw. 

Najwięcej, bo o ponad 10% r/r, zdrożały mieszkania z rynku pierwotnego. Przyczyniła się do tego niska aktywność deweloperów. Pomimo dużego wzrostu zainteresowania kupujących, niechętnie uruchamiali oni nową sprzedaż. W konsekwencji, w III kwartale br. udział mieszkań z rynku pierwotnego w całej ofercie spadł do historycznie niskiego poziomu – 55,5%. 

Deweloperzy zachowali zimną krew w obliczu nagłego wzrostu popytu napędzanego rządowym programem dopłat Bezpieczny Kredyt 2%. Po okresie spowolnienia w 2022 roku część z nich ograniczyła plany inwestycyjne i nie zdecydowała się na ich wznowienie w tym roku. W dużych miastach często brakuje gruntów, na które można byłoby szybko uzyskać pozwolenia na budowę, co wstrzymało z kolei rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych. Jednak największym hamulcem prawdopodobnie była obawa o załamanie popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. W minionym kwartale deweloperzy wyprzedawali więc posiadaną już ofertę oraz dostosowywali ją do limitów cenowych obowiązujących w ramach BK2%.

Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Może Cię zainteresować: Dane Otodom Analytics: ceny mieszkań w 5 największych miastach z podziałem na dzielnice

Wzrost cen gruntów to również pochodna BK2%

Od trzech kwartałów ceny gruntów budowlanych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Natomiast w okresie od lipca do października br. wzrosły do 241 zł/mkw., czyli o blisko 6% w porównaniu do II kwartału. Tak wysokie podwyżki ostatni raz były notowane w połowie 2021 roku. 

Niedobór atrakcyjnych gruntów w obrębie największych miast może kierować uwagę deweloperów na tańsze tereny na obrzeżach aglomeracji. W ten sposób będą mogli odpowiedzieć na wysoki popyt, o ile ten się utrzyma. Wzrost cen działek może być zatem efektem takich oczekiwań.

Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight

Wzrostu zainteresowania można było spodziewać się również w kategorii najmniejszych działek, nabywanych przez inwestorów indywidualnych zainteresowanych budową domu. Program rządowych dopłat umożliwiał sfinansowanie budowy Bezpiecznym Kredytem 2% o wartości do 1 mln zł. 

Wydaje się jednak, że to wciąż zbyt mało, bo dane o liczbie zamkniętych w serwisie Otodom ogłoszeń sprzedaży takich działek wskazują na stosunkowo niewielkie ożywienie w tej kategorii. Podobnie zresztą wyglądała sytuacja w przypadku domów wolnostojących. Wprawdzie popyt wzrósł, ale tempo obrotu domami wolnostojącymi utrzymuje się na poziomie z połowy 2022 r.

Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom

Rynek po wyborach 

Jaki scenariusz rysuje się dla rynku nieruchomości w najbliższym czasie? W segmencie najmu sytuacja wydaje się być stosunkowo stabilna. 

Oferta na rynku najmu w ostatnich 3 miesiącach osiągnęła najwyższy poziom od czasów pandemii. Duża podaż mieszkań na wynajem ograniczy więc możliwość podnoszenia czynszów w najbliższym czasie. Dodatkowo możemy założyć, że część obecnych najemców stanie się beneficjentami programu BK 2% i wkrótce przeprowadzi się do własnych M. Tym samym pula dostępnych lokali na wynajem będzie się zwiększała. 

Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom

Z kolei na rynku mieszkań na sprzedaż wiele będzie zależało od nadchodzących zmian w polityce mieszkaniowej państwa, w tym tych związanych z ograniczaniem deficytu budżetowego. 

Kluczowym czynnikiem kształtującym krajobraz rynku mieszkaniowego nadal będzie inflacja. Jej utrzymujący się wysoki poziom ograniczy możliwości zakupowe gospodarstw, a co za tym idzie – przełoży się na spowolnienie obrotu mieszkaniami.

Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight

Więcej na temat sytuacji na rynku pierwotnym, wtórnym oraz prognozach dla rynku najmu można znaleźć w najnowszym Kwartalniku Mieszkaniowym Otodom i Polityki Insight.