Oprocentowanie stałe czy zmienne – jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego wybrać?

Wybór oferty kredytu i jego parametrów składa się z kilku ważnych decyzji, które mają ogromne znaczenie dla twoich przyszłych finansów. Jeżeli nie przeanalizujesz propozycji pod kątem takich elementów, jak rodzaj rat czy RRSO, może okazać się, że wpadniesz w finansową pułapkę. Wydaje ci się, że zawrzesz umowę, w której otrzymasz harmonogram spłaty i pozostanie on zawsze taki sam? Niestety nie – może się on zmienić wielokrotnie, szczególnie w przypadku kredytu hipotecznego spłacanego przez długi okres, np. 35 lat. Rata w dużej mierze zależy od oprocentowania. Jakie zatem wybrać – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Na czym polega oprocentowanie zmienne?

W tym przypadku twoja rata zależy od sytuacji na rynku finansowym. Na oprocentowanie kredytu składa się wskaźnik WIBOR, który zmienia się wraz ze wzrostem lub obniżką stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Jeszcze do niedawna dostępne były zobowiązania oparte na WIRON-ie, ale w grudniu 2024 roku ostatni bank podjął decyzję o rezygnacji z kredytów hipotecznych z zastosowaniem tego wskaźnika. Był to VeloBank. Drugim elementem, od którego zależy oprocentowanie zmienne, jest marża – zazwyczaj stała w okresie kredytowania.

Jeśli dochodzi do zmiany stóp procentowych, a tym samym wskaźnika WIBOR, modyfikowane jest również oprocentowanie. Może dochodzić do tego wielokrotnie, a to oznacza podwyżkę lub obniżkę rat. Zmiana nie następuje od razu, gdyż dane oprocentowanie obowiązuje przez określony czas. Jeśli bank stosuje WIBOR 3M, to na wzrost lub spadek raty poczekasz 3 miesiące, a przy WIBORZ-e 6M – 6 miesięcy.

Oprocentowanie zmienne nie jest dla ciebie, jeśli zależy ci na stabilnym obciążeniu finansowym. Za każdym razem, kiedy zmienią się stopy procentowe, przyjdzie ci płacić z czasem inną ratę. Przykładowo, w latach 2021-2023 doszło do takich zmian jedenaście razy.

Na czym polega oprocentowanie stałe?

Wolisz, aby raty się nie zmieniały? W takim razie oprocentowanie stałe jest dla ciebie. Ale nie myśl sobie, że tak będzie przez cały okres umowy. Działa to tak, że przy jej zawarciu bank zapewni ci oprocentowanie stałe na okres od 5 do 10 lat. Po tym czasie możesz zdecydować co dalej. Do wyboru masz oprocentowanie zmienne albo stałe, ale ustalone na nowo, zgodnie z aktualną ofertą rynkową. Będzie ono również obowiązywać przez określony czas.

Jakie są atuty oprocentowania stałego? Przede wszystkim wiesz, ile będziesz płacić, niezależnie od poziomu stóp procentowych. Nie odczujesz negatywnego wpływu wzrostu stóp, ale też nie odniesiesz korzyści, kiedy zostaną obniżone. Taka rata może być dobrym wyborem, jeżeli na rynku spodziewane są podwyżki stóp. Z drugiej jednak strony nie sposób przewidzieć, czy za 5, 10 lub 15 lat nie dojdzie do gwałtownych obniżek, przez co warunki spłaty kredytu staną się mniej korzystne.

Oprocentowanie stałe czy zmienne – jak wybierają Polacy?

Dane na ten temat znajdziesz w raporcie AMRON-SARFiN z II kwartału 2025 roku [1]. Poniższa tabela prezentuje, ile wynosi udział zobowiązań z danym rodzajem oprocentowania w odniesieniu do łącznej liczby kredytów udzielonych w danym kwartale.

Kwartał	Łączna liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych	Udział kredytów z oprocentowaniem stałym	Udział kredytów z oprocentowaniem zmiennym
II kwartał 2024	45 434	69,68%	30,14%
III kwartał 2024	45 897	77,46%	22,54%
IV kwartał 2024	46 826	88,03%	11,97%
I kwartał 2025	48 111	79,88%	20,12%
II kwartał 2025	55 519	75,72%	24,28%

Jak widzisz, udział kredytów ze stałym oprocentowaniem w ostatnich dwóch kwartałach maleje. Wzrost zainteresowania oprocentowaniem zmiennym może wynikać z potencjalnych obniżek stóp procentowych, które wyglądane są w niedalekiej przyszłości. 

Czy można zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego w trakcie trwania umowy?

To możliwe, ale nie zawsze. Jeśli masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to w każdej chwili możesz przejść na stałe. Będzie to wymagało zawarcia aneksu do umowy i może się wiązać z dodatkowymi kosztami. Niestety, ale to nie działa w drugą stronę. Oprocentowanie stałe utrzyma się przez ustalony czas, tj. wspomniane 5-10 lat. Dopiero po tym okresie możesz zdecydować, co dalej. Może to być dobry sposób na to, jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie stałe czy zmienne – które wybrać?

Nie ma jednej odpowiedzi. Oprocentowanie kredytu hipotecznego dobierz indywidualnie, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą i twoje oczekiwania. Nie jesteś w stanie w 100% przewidzieć, co będzie najbardziej opłacalne długookresowo. Pomoże ci w tym doświadczony ekspert finansowy, ale nawet on nie zagwarantuje, co będzie się działo w kolejnych latach.

Wybierz kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, jeśli:

• Zależy ci na przewidywalności wydatków.
• Obawiasz się wzrostu stóp procentowych.
• Nie możesz sobie pozwolić na to, aby wysokość raty co chwilę się zmieniała.

Warto wybrać oprocentowanie zmienne, jeśli:

• Bardzo prawdopodobne stanie się to, że Rada Polityki Pieniężnej będzie obniżać w najbliższym czasie stopy procentowe.
• Twoja sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że nawet duży wzrost raty kredytu mieszkaniowego nie sparaliżuje twoich finansów.

Oprocentowanie kredytu a zdolność kredytowa

Rodzaj oprocentowania ma bezpośredni wpływ na ocenę zdolności kredytowej. W przypadku zmiennego oprocentowania banki muszą uwzględnić ryzyko wzrostu stóp procentowych. To oznacza, że przy wyliczaniu zdolności zakładają wówczas wyższą ratę, aby sprawdzić, czy klient poradzi sobie z jej spłatą w razie podwyżek.

Przy oprocentowaniu stałym płatność miesięczna jest niezmienna przez określony czas, więc w krótkim okresie kredytobiorca ma większą przewidywalność. Dla banku to też pewne ułatwienie, bo łatwiej może ocenić obciążenie budżetu klienta w pierwszych latach spłaty. Trzeba jednak pamiętać, że po zakończeniu okresu stałego oprocentowania rata zostanie przeliczona na nowo – już według aktualnych warunków rynkowych, co może oznaczać znaczący wzrost kosztów.

Oprocentowanie stałe czy zmienne: FAQ

Co jest lepsze – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Stałe i zmienne oprocentowanie ma wady i zalety. Wybór pierwszego z nich gwarantuje, że twój miesięczny koszt kredytu, a dokładniej rata, nie będzie się zmieniać przez 5 do 10 lat, w zależności od banku. To oznacza, że rata nie tylko nie wzrośnie, ale też nie zmaleje po obniżce stóp procentowych NBP. Natomiast oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego powoduje, że miesięczny koszt może rosnąć i maleć, w zależności od wysokości tych stóp. Oprocentowanie stałe daje ci od tego spokój, ale tylko na 5-10 lat.

Czy opłaca się teraz brać kredyt ze stałym oprocentowaniem?

W 2025 roku doszło już do obniżek stóp procentowych. Niska inflacja powoduje, że spodziewane są kolejne. To powinno skłaniać do zawarcia umowy kredytowej ze zmiennym oprocentowaniem. Statystyki z ostatnich kwartałów potwierdzają, że udział takich zobowiązań wśród nowych kredytów regularnie rośnie.

Czy opłaca się przejść na stałą stopę procentową?

W 2025 roku to raczej nie jest dobry wybór. Aktualnie spodziewane są kolejne obniżki stóp procentowych ze względu na niską inflację, więc raty zobowiązań ze zmiennym oprocentowaniem powinny być coraz niższe. Oczywiście, nikt nie jest w stanie przewidzieć, co się wydarzy w gospodarce w dłuższym okresie.

Czy w 2025 roku powinienem wybrać stopę zmienną czy stałą?

W 2025 roku w dalszym ciągu kredytobiorcy częściej decydują się na wybór spłaty kredytu z oprocentowaniem stałym, ale w ostatnich kwartałach jego udział maleje. Ze względu na spodziewane obniżki stóp procentowych prawdopodobnie korzystniejsze będzie w najbliższym okresie oprocentowanie zmienne, ale co do tego nie ma gwarancji.

Źródła:

1. https://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin