Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego? Wyjaśniamy!

Własna nieruchomość jest jednym z największych marzeń Polaków. Przygotowany przez nas Raport Szczęśliwy Dom: mieszkanie na osi czasu wskazuje, że głównym celem naszych rodaków jest dom wypełniony szczęściem. Tak twierdzi aż 71% badanych. Udało ci się zrealizować to marzenie dzięki kredytowi hipotecznemu? To zobowiązanie zaciągane nawet na 35 lat. W tym czasie twoja sytuacja finansowa może ulec zmianie. Czy w przypadku jej pogorszenia istnieje szansa na obniżenie miesięcznej raty kredytu? Jak najbardziej! Możesz to zrobić również wtedy, gdy to dla ciebie znakomity okres pod względem finansowym. Sprawdź, jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego!
O czym przeczytasz w tym artykule?
Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego: możliwości
Polacy cenią sobie własność, dlatego wolą zaciągnąć kredyt hipoteczny i kupić mieszkanie niż wynajmować lokal. Potwierdzają to także nasze badania Szczęśliwy Dom. Według Polskiego Instytutu Ekonomicznego mamy jeden z największych odsetków własności w Europie (1).
Finansowanie zakupów kredytem nie jest w Polsce czymś zaskakującym. Raport AMRON-SARFiN pokazuje, że na koniec III kwartału 2024 roku liczba aktywnych umów kredytu hipotecznego wynosiła 2,267 mln (2). Jeśli i ty spłacasz takie zobowiązanie, to należysz do dużej grupy osób, która spełniła marzenie o własnej nieruchomości za pomocą środków uzyskanych z banku.
Każda kolejna płatność raty przybliża cię do uwolnienia się od długu. Nie oznacza to jednak, że musisz płacić tyle samo przez cały okres umowy. Sposobami na zmniejszenie raty kredytu zainteresuj się nie tylko wtedy, kiedy spodziewasz się problemów finansowych. Wykorzystaj wszystkie możliwości, aby zmniejszyć miesięczną płatność i obniżyć całkowity koszt kredytu. Co możesz zrobić?
Nadpłata kredytu – sprawdzony sposób, jak zmniejszyć ratę!
Kalkulator kredytu hipotecznego wyliczył ci wysokość raty, a bank przekazał harmonogram spłaty? Trzymaj się terminów, które znajdziesz w tym dokumencie. Nie możesz się spóźniać. Dlaczego? Wszelkie opóźnienia działają na twoją niekorzyść – mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami i negatywnymi wpisami w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). A przecież nie to jest twoim celem.
Wysokość raty obniżysz poprzez nadpłatę zobowiązania, dzięki czemu zmniejszysz kwotę kapitału, od którego bank nalicza odsetki. A możesz to rozegrać jeszcze lepiej! Zamiast obniżać ratę, pozostań przy takiej samej wartości, ale skróć okres spłaty. Dzięki temu odsetki będą naliczane krócej. Przy dużej nadpłacie to może oznaczać oszczędność nawet dziesiątek tysięcy złotych i znacząco obniżyć całkowite koszty zobowiązania.
Jednak uważaj! Zanim zdecydujesz się na nadpłatę, sprawdź, czy bank nie naliczy ci z tego tytułu prowizji. Z umowy może wynikać, że pobierze 3% spłacanej kwoty, ale ma taką możliwość tylko w ciągu 3 lat od jej zawarcia. Przelicz to na spokojnie i oceń, czy warto. Prawdopodobnie lepiej zrobisz, jeśli będziesz odkładać środki przez ten okres, a później dokonasz jednorazowo większej spłaty kredytu bez płacenia prowizji.
Wydłużenie okresu spłaty – zalety i wady
Twoja sytuacja finansowa się pogarsza i możesz mieć problem z terminową płatnością rat? Reaguj, zanim bank będzie musiał rozpocząć windykację. Wydłużenie okresu spłaty ma tak naprawdę jedną korzyść – będziesz płacić niższą ratę. Jednak poza tym nie przynosi to niczego dobrego, bo ze względu na dłuższy czas spłaty kredyt będzie cię kosztować po prostu dużo więcej. Bank będzie dłużej czekać na spłatę i naliczać odsetki.
Na wydłużenie okresu spłaty zdecyduj się wtedy, gdy nie widzisz innego, bardziej opłacalnego, sposobu na poradzenie sobie z płatnością rat w dotychczasowej wysokości. Weź pod uwagę, że bank nie musi się zgodzić na twój wniosek. Nie wchodzi to w grę, jeśli już masz ustalony maksymalny możliwy okres spłaty (35 lat) albo nie spełnisz kryterium wieku. Instytucja określa bowiem, ile możesz mieć maksymalnie lat przy spłacie ostatniej raty.
Chcesz zmniejszyć ratę? Postaw na refinansowanie kredytu
Kredyty nie są oferowane na tych samych warunkach. Oferta wciąż się zmienia. Możliwe, że ten sam kredyt zaciągnięty teraz byłby dużo tańszy. Refinansowanie polega na przeniesieniu zobowiązania do innego banku. W praktyce wygląda to tak, że jeden bank spłaca twój kredyt hipoteczny w całości, ale jednocześnie umożliwia ci zaciągnięcie kolejnego zobowiązania – na korzystniejszych warunkach. Skąd te oszczędności? Wynikają one chociażby z niższego oprocentowania czy zmiany jego typu – ze zmiennego na stałe lub na odwrót.
Ale uważaj, bo wcale nie musi ci się to opłacać. Zwróć uwagę na koszty. Nie jest to zwyczajne przeniesienie zobowiązania z banku do banku. Przy tej operacji pojawią się zwykle prowizja, opłaty notarialne czy składka na ubezpieczenie kredytu, a to może spowodować, że w zasadzie nic nie zyskasz. Nie ma też gwarancji, że bank refinansujący kredyt przyzna ci środki. Zawsze liczy się twoja zdolność kredytowa. To, że kiedyś udzielono ci kredytu, nie oznacza, że teraz dostaniesz równie pozytywną decyzję.
Aby ocenić opłacalność refinansowania kredytu mieszkaniowego, porozmawiaj z ekspertem finansowym. Daj mu czas na analizę ofert i twojego przypadku. Niech sprawdzi, czy taka operacja ma sens. Być może to zupełnie nieopłacalne, a nie wychwycisz tego sam, bez pomocy doradcy.
Konsolidacja kredytu hipotecznego też zmniejsza raty
17 listopada obchodzimy Ogólnopolski Dzień bez Długów. Z badania, przeprowadzonego na panelu Ariadna w 2024 roku, wynika, że powody do świętowania miało 63% Polaków (3). Pozostali spłacali jakieś zobowiązanie i oczywiście nie ma w tym nic dziwnego. Natomiast problem pojawia się wtedy, gdy poza kredytem hipotecznym, masz jeszcze kredyt gotówkowy czy też pożyczki. Jeśli obawiasz się, że nie podołasz wydatkom w przyszłości, reaguj. Mamy dla ciebie sposób na poprawę sytuacji – kredyt konsolidacyjny.
Konsolidacja polega na połączeniu kilku zobowiązań w jedno. Dzięki temu płacisz jedną niższą ratę, ale będzie to przeważnie wynikać z wydłużenia okresu spłaty. Na pewno dużą zaletą konsolidacji jest to, że możesz dzięki niej uporządkować swoje finanse. Jednak nie zakładaj, że dzięki temu na pewno oszczędzisz. Tak jak w przypadku refinansowania kredytu hipotecznego polecamy ci rozmowę z ekspertem finansowym – być może stwierdzi on, że połączenie rat kredytu gotówkowego i hipotecznego będzie dla ciebie nieopłacalne.
A jak to się odbywa? Pamiętasz, jak się zaciąga kredyt hipoteczny krok po kroku? Czeka cię podobny proces. Bank sprawdzi, czy masz zdolność kredytową, jaki jest twój scoring w BIK-u i oceni, czy może ci przyznać zobowiązanie. Następnie poniesiesz koszty prowizji czy opłat notarialnych. Niższa rata nie musi rekompensować kosztów, które towarzyszą konsolidacji. Dlatego nie podejmuj decyzji pochopnie.
Wakacje kredytowe – przerwa od płacenia rat
A może przerwa w spłacie rat? Tak, to możliwe! Wakacje kredytowe umożliwiają czasowe zawieszenie płatności, dzięki czemu miesięczna rata przez pewien okres nie obciąża twoich finansów. W latach 2022, 2023 i 2024 dostępne były rządowe wakacje kredytowe przeznaczone dla kredytobiorców hipotecznych. To rozwiązanie wprowadzono ze względu na trudną sytuację gospodarczą i wysoką inflację.
Ale to nie jedyna opcja! Możliwość skorzystania z wakacji kredytowych możesz mieć również w ramach umowy z bankiem. Na jakich warunkach? Oferta jest zróżnicowana i może obejmować np. opcję zawieszenia płatności jednej raty kapitałowo-odsetkowej na 12 miesięcy. Dzięki temu obniży się rata kredytu, ale tak czy inaczej musisz dokonać spłaty zobowiązania. Oczywiście, możesz również z tego korzystać, kiedy nie masz problemów. Wtedy idealnie, jeśli z zaoszczędzonych środków nadpłacisz swój kredyt. Dzięki temu możliwe będzie obniżenie miesięcznej raty, a jeszcze korzystniej wybierzesz, jeśli pozostaniesz przy takiej samej wartości raty i zdecydujesz się skrócić czas spłaty zobowiązania.
Do tego zachęcano w czasie rządowych wakacji kredytowych. Jeśli możesz sobie na to pozwolić, to zdecydowanie warto! Zanim skorzystasz z tej opcji, upewnij się jednak, czy bank nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat.
Jak jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego? Negocjuj warunki umowy kredytu
Możesz spróbować negocjować obniżenie raty z bankiem, w którym spłacasz zobowiązanie. W tym celu złóż wniosek, w którym uzasadnisz, dlaczego ubiegasz się o zmianę warunków kredytu i na czym miałaby ona polegać.
Wydaje ci się, że prośba o obniżenie raty kredytu nie ma szans na pozytywne rozpatrzenie? To zależy od wielu czynników. Bank niechętnie zaakceptuje fakt, że zarobi mniej. Jeśli zdecyduje się zmniejszyć wysokość oprocentowania czy marży, to przecież osiągnie mniejszy zysk. Po co miałby to robić? Po pierwsze – stopy procentowe. Być może były dużo wyższe w momencie zaciągania kredytu, a przecież możesz skorzystać z refinansowania i przenieść zobowiązanie do innej instytucji. Wtedy twój bank straci klienta i spory zarobek.
Renegocjacja kredytu hipotecznego może się zakończyć sukcesem, jeśli zmieniła się twoja sytuacja. Dużo lepiej zarabiasz, a może masz dodatkowe zabezpieczenie, które zaoferujesz bankowi? W wielu przypadkach będzie to dobrym sposobem na obniżenie raty kredytu.
Inną podstawą do negocjacji może być trudna sytuacja finansowa. Jeśli jesteś rzetelnym klientem, spłacasz raty na czas i nie masz zaległości finansowych, bank może przystać na zmniejszenie miesięcznej płatności. Oczywiście, musisz to solidnie uzasadnić, np. poważną chorobą. Bez tego bank zignoruje prośbę o obniżenie raty. Nie ma też gwarancji, że przystanie na twoją propozycję. Może zaproponować jednak inne rozwiązania.
Zmiana typu oprocentowania to szansa na mniejszą ratę
Chodzi tutaj o zmianę z oprocentowania stałego na zmienne lub odwrotnie. W efekcie możesz zmniejszyć ratę kredytu hipotecznego, ustabilizować ją oraz spowodować, że całkowity koszt spłaty kredytu mieszkaniowego będzie niższy. Kiedy w ogóle warto brać to pod uwagę?
Jeśli aktualnie stopy procentowe są niskie i zanosi się na ich podwyżkę, rozważ zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe. Gdy jednak przewidywania są odwrotne, warto zmienić ze stałego na zmienne. Dzięki tym krokom miesięczne koszty obsług kredytu mieszkaniowego mogą być w przyszłości niższe.
Czy to się zawsze opłaca? Niekoniecznie! Sprawdź, ile taka zmiana będzie kosztować w przypadku kredytu w twoim banku. Możliwe, że instytucja naliczy z tego tytułu opłatę. Upewnij się, czy przewidywania rynkowe rzeczywiście wskazują na to, że zmiana będzie opłacalna. Nie zapominaj, że to tylko… przewidywania i nikt ci nie zagwarantuje, że sytuacja rzeczywiście pójdzie w danym kierunku. Zmiana oprocentowania kredytu wymaga złożenia wniosku do banku, uzyskania jego akceptacji, a następnie zawarcia aneksu do umowy.
Karencja kredytu – obniża ratę kapitałową
Zaciągasz nowy kredyt hipoteczny? Nie musisz od razu po zawarciu umowy płacić rat. Karencja kredytu jest rozwiązaniem, dzięki któremu możesz wstrzymać się z płatnościami zaraz po zaciągnięciu zobowiązania albo już w trakcie trwania umowy. Zatem możesz skutecznie obniżyć ratę na pewien okres, przy czym nie ma gwarancji, że twój bank w ogóle ma taką ofertę.
Karencja nie jest tym samym co wakacje kredytowe. W ich przypadku możesz uniknąć płacenia pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, natomiast w razie karencji – tylko kapitałowej. Pamiętaj, że ta forma zmniejszenia miesięcznej raty nie jest idealna. Oczywiście, nie wchodzi tu w grę żadne umorzenie. I tak musisz spłacić dany kapitał. Jeśli dojdzie do wydłużenia okresu spłaty kredytu, zwiększą się także całkowite koszty. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem jest nadpłata zobowiązania z zaoszczędzonych środków i skrócenie okresu kredytowania.
FAQ: jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego
Co zrobić, żeby zmniejszyć ratę kredytu?
Aby obniżyć ratę, warto nadpłacać kredyt i jednocześnie skrócić okres kredytowania. Sposobem na tymczasowe jej zmniejszenie są wakacje kredytowe czy karencja. Możesz rozważyć także konsolidację albo refinansowanie, czyli kredyty w innym banku. Innym rozwiązaniem jest wniosek o obniżenie oprocentowania ze względu na zmianę stóp procentowych czy dodatkowe zabezpieczenie.
Czy można obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
Kwota kredytu do spłaty w dużej mierze zależy od marży. Bank w pewnych przypadkach może ją obniżyć. W tym celu trzeba złożyć wniosek o obniżenie marży i go uzasadnić, np. zmianą sytuacji rynkowej. Instytucja może zarówno go zaakceptować z obawy, że przeniesiesz kredyt do innego banku, jak i go odrzucić.
Czy można zmniejszyć kredyt hipoteczny?
W przypadku zobowiązania hipotecznego możesz zdecydować się na trwałe albo tymczasowe obniżenie raty i tym samym zmniejszenie kosztów zobowiązania. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy opłacalności. Rozwiązaniem może być zaciągnięcie nowego kredytu – konsolidacyjnego albo refinansowego. Dobrym krokiem jest zazwyczaj nadpłata zobowiązania i skrócenie okresu spłaty przy utrzymaniu rat w takiej samej wysokości.
Kiedy obniża się raty kredytu hipotecznego?
Kredyty w poszczególnych bankach mogą być obniżone w różny sposób. Sprawdź w umowie, jakie masz możliwości. Na pewno taki efekt możesz uzyskać, jeśli nadpłacisz zobowiązanie. Tymczasowym rozwiązaniem jest zawieszenie spłaty pełnej raty kapitałowo-odsetkowej kredytu. Porozmawiaj z ekspertem finansowym, który pomoże ci sprawdzić, jakie masz opcje. On też podpowie jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego w bezpieczny sposób.

Źródła:
- https://www.money.pl/gospodarka/polacy-cenia-wlasnosc-jezeli-chodzi-o-nieruchomosci-to-jestesmy-w-czolowce-w-europie-6885445506341824a.html
- https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
- https://www.pulshr.pl/wynagrodzenia/1-3-polakow-zyje-na-kredyt-wielu-wstydzi-sie-ze-ma-dlugi,108720.html