Opodatkowanie PIT zamiany mieszkania
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody za wyjątkiem dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle wskazanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) updof stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym przypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W przypadku zamiany z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty zbycia (art. 19 ust 1 updof). Przychód ustala się u każdej ze stron zamiany osobno, z uwzględnieniem wartości nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.
Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 updof wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof jest zatem fakt wydatkowania nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na własne cele mieszkaniowe, które wskazane zostały przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 updof.
Za uprawniające do zwolnienia uznać można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Realizacja własnych celów mieszkaniowych powinna polegać na tym, że przychód z odpłatnego zbycia (zamiany) powinien zostać przeznaczony na nabycie lokalu lub budynku mieszkalnego (zamianę) albo spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lub wybudowanie lokalu lub budynku mieszkalnego, w którym podatnik faktycznie powinien takie cele realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem jedynie właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania. Zatem uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymaną w ramach odpłatnego zbycia, w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
- gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).
Tym samym, dochód uzyskany z takiej zamiany, stanowiący różnicę pomiędzy wartością lokalu mieszkalnego zbywanego w drodze zamiany (wartość tego prawa wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania transakcji zamiany) a kosztami uzyskania przychodu (udokumentowanymi kosztami jego nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa majątkowego w czasie jego posiadania), będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli podatnik w drodze zamiany nabędzie inne mieszkanie, zamiana nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli do zamiany dojdzie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nastąpi po upływie wskazanego wyżej pięcioletniego okresu, przychód z zamiany nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT.
