Wszystko, co musisz wiedzieć o kupnie mieszkania od dewelopera w pigułce

26 maja 2021

Autor Joanna Witczak

Wszystko, co musisz wiedzieć o kupnie mieszkania od dewelopera w pigułce

Kiedyś owiany złą sławą, obecnie cieszący się rosnącą popularnością rynek pierwotny. Rynek pierwotny to nowe, nieużywane mieszkania lub domy, powstające na skutek inwestycji deweloperskich. Jeden z pierwszych dylematów, który wyrasta przed przyszłym nabywcą, jest zdecydowanie to, czy poszukiwania nieruchomości będą odbywać się w obrębie rynku wtórnego, czy rynku pierwotnego. Jeżeli nabywca skłania się ku opcji inwestowania w nieruchomość od dewelopera, powinien przyjrzeć się poszczególnym etapom, z których składa się proces zakupu. Na co warto zwrócić uwagę, aby transakcja przebiegła płynnie i bezpiecznie?

Określenie preferencji

Zanim nabywca zacznie poszukiwania, zagłębiając się w liczne oferty nieruchomości, musi odpowiedzieć sobie na szereg pytań. Sprecyzowanie własnych preferencji, biorąc pod uwagę możliwości finansowe, to pierwsza stacja na drodze zakupu nieruchomości. Warto myślami wybiec w przyszłość i uwzględnić różne scenariusze, ponieważ potrzeby mogą ulec zmianie na przestrzeni lat. Krystalizowanie własnych upodobań wbrew pozorom nie jest łatwym zadaniem, często bowiem wiąże się to z koniecznością dokonywania kompromisów i wyłanianiem kwestii priorytetowych. Pomocna okaże się lista pytań, na które przyszły nabywca powinien udzielić odpowiedzi i na bazie rezultatów, będzie w stanie wyznaczyć ramy poszukiwań:  

  • Jaki budżet posiadam?
  • Czy planuję założyć rodzinę?
  • Jaki metraż jest dla mnie odpowiedni?
  • Czy planuję pracować w formie zdalnej?
  • Ile czasu zamierzam spędzać w mieszkaniu?
  • Jaki preferuję rodzaj zabudowy?

Kluczową kwestią jest lokalizacja nieruchomości. Warto sprawdzić, czy interesująca nas inwestycja deweloperska znajduje się w miejscu, które posiada rozwiniętą infrastrukturę. Lokalizacja również sprzężona jest z indywidualnymi preferencjami i kwestią wyboru priorytetów: na przykład jeżeli pragniemy założyć rodzinę, to powinniśmy sprawdzić obecność placówek edukacyjnych w okolicy, zaś miłośnicy natury z pewnością docenią bliskość terenów zielonych. Może się okazać, że za kuszącą ceną oraz atrakcyjnym projektem, kryje się niedogodna lokalizacja, a pójście do sklepu lub dotarcie do pracy będzie naznaczone codzienną udręką.  

Wyszukiwanie i wstępna selekcja ofert, wybór inwestycji 

Oferty mieszkań najprościej wyszukiwać w obrębie serwisów nieruchomości, takich jak Otodom. Proces poszukiwania ofert ułatwiony jest dzięki możliwości wypełniania rubryk wyszukiwarki w oparciu o własne preferencje. Jak sygnalizują eksperci, lepiej nie zawężać ofert zbyt szczegółowymi filtrami, gdyż może nam umknąć jakaś ciekawa inwestycja. Wystarczy uwzględnić trzy fundamentalne kwestie: cenę, metraż oraz preferowaną lokalizację. Osoba, która nie chce w pojedynkę przedzierać się przez ogrom ofert, powinna szukać pomocy u agenta nieruchomości. Pośrednik nieruchomości oznacza nie tylko wyszukiwanie najlepszych inwestycji, bazując na potrzebach i zasobach klienta, ale również przeprowadzenie przez formalności oraz dbanie o bezpieczny przebieg transakcji.  

Sprawdzenie dewelopera

Sprawdzenie dewelopera to ważny krok, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo w trakcie dokonywania transakcji. Prawo chroni nabywcę ustawą deweloperską, lecz natrafienie na nieuczciwego dewelopera może przysporzyć wiele problemów i nadszarpnąć nerwy. Jak zmniejszyć poziom ryzyka tego, że współpraca z deweloperem znajdzie swoje zwieńczenie w sądzie i okaże się ogromnym błędem? Podstawowym punktem jest dogłębne przeanalizowanie umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego. Warto zasięgnąć porady w kancelarii prawnej – odpowiednio wykwalifikowana osoba sprawi, że unikniemy niekorzystnych zapisów w dokumentach. Kolejnym sposobem na prześwietlenie firmy deweloperskiej jest sprawdzenie jej w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz zapoznanie się z księgą wieczystą tworzonej nieruchomości. Są to sposoby na wychwycenie ewentualnego zadłużenia dewelopera.

Prześledzenie historii działalności dewelopera oraz przeprowadzenie wywiadu środowiskowego pozwoli sprawdzić, czy deweloper należycie wywiązał się z założeń umowy. Wystarczy odwiedzić poprzednią inwestycję dewelopera, ocenić jak prezentują się budynki, a przede wszystkim zapytać mieszkańców o ocenę współpracy. Niezastąpionym źródłem wiedzy jest internet. To nie tylko gruntownie przeczytana strona internetowa dewelopera, poszukiwania powinny wykraczać poza oficjalną wizytówkę – niezadowoleni klienci często dzielą się swoimi przykrymi doświadczeniami w przestrzeni internetowej. Argumentami na korzyść dewelopera będzie członkostwo w organizacjach oraz otrzymane nagrody. O sposobach na sprawdzenie dewelopera szerzej przeczytasz w artykule: 6 sposobów na zbadanie wiarygodności dewelopera.

Wybór standardu, negocjacja ceny

Nabywca nieruchomości na rynku pierwotnym musi dokonać wyboru, w jakim standardzie będzie wykończone mieszkanie. W ofertach deweloperach dominują dwa zakresy wykończenia: w stanie deweloperskim oraz "pod klucz". 

  • Stan deweloperski – nie ma jednoznacznie narzuconych wytycznych, na jaki zakres prac składa się ten zakres wykończenia, dlatego należy szczegółowo zapoznać się z ofertą, proponowaną przez dewelopera. Uznaje się, że mieszkanie w stanie deweloperskim stanowi bazę do dalszych prac wykończeniowych, a nieruchomość została przygotowana do dalszych działań remontowych. Stan deweloperski najczęściej obejmuje montaż drzwi wejściowych, okien wraz z parapetami, balustrad na balkonie. Poza tym dokonano rozprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnych, wentylacyjnych, elektrycznych i gazowych.

    Na podłodze powinny być wykonane betonowe wylewki oraz tynki na ścianach i sufitach. Wykończenie na poziomie stanu deweloperskiego kierowane jest do osób, które pragną mieć całkowity wpływ na wystrój nieruchomości, bądź zamierzają nawiązać współpracę z architektem wnętrz, mają sprawdzoną ekipę remontową lub potrafią samodzielnie wykonywać prace remontowe, albo zamierzają ciąć koszty przy doborze materiałów budowniczych. 

  • Wykończenie “pod klucz” – ten rodzaj wykończenia oferuje szeroki zakres wykonanych prac remontowych, w zasadzie daje możliwość niemal natychmiastowego wprowadzenia się do mieszkania – wystarczy postawić meble. Wykończenie “pod klucz” obejmuje położenie podłóg, pomalowanie ścian, biały montaż, w tym aneks kuchenny, instalacje urządzeń AGD montaż szaf wnękowych oraz drzwi wewnętrznych. Firmy deweloperskie oferują zazwyczaj trzy poziomy wykończenia: podstawowy, standardowy, premium. Pakiety różnią się od siebie ceną, zakresem prac, zastosowanymi materiałami oraz urządzeniami. Wykończenie “pod klucz” kierowane jest do osób, które dążą do zaoszczędzenia czasu, nie mają sprawdzonej firmy remontowej i nie chcą angażować się w proces wykańczania mieszkania, a także cenią sobie estetykę, którą proponuje firma deweloperska. 

Negocjacje z deweloperem

Podjęcie negocjacji wciąż może budzić opór u nabywcy, należy jednak pamiętać, że warto podjąć próbę – nawet jeżeli deweloper nie zgodzi się na obniżkę ceny, możemy uzyskać jakąś inną formę korzyści, na przykład darmowe wykończenie łazienki, albo gratisowy biały montaż. Na co warto zwrócić uwagę podczas negocjacji? Kluczowym elementem jest zdobycie wyczerpującej wiedzy na temat inwestycji, dzięki czemu można uwypuklić mankamenty i wypomnieć je podczas rozmowy z deweloperem, na przykład brak komórki lokatorskiej lub mała kuchnia.

Warto też zasygnalizować, że jest się świadomym zakresu prac innych deweloperów, obecność konkurencji może sprawić, że deweloper będzie chciał nas przekonać swoją ofertą. Rozmowa powinna upływać bez zabarwienia emocjonalnego i z pełnym szacunkiem, należy unikać roszczeniowego tonu. Zaleca się podejmować negocjację w dwóch momentach: w początkowej i końcowej fazie projektu.

Wybór sposobu płatności za mieszkanie

Za nieruchomość można zapłacić gotówką lub za pomocą kredytu hipotecznego. Temat kredytu hipotecznego niejednokrotnie był poruszany na stronie Otodom, choćby w artykule: Wszystko, co powinieneś wiedzieć o kredycie hipotecznym - 12 prostych kroków. 

System finansowania nieruchomości przybiera różne formy: 

  • Transze – najczęściej stosowana forma, opiera się na uiszczaniu opłat przez cały okres trwania prac budowlanych, zazwyczaj co miesiąc lub co kwartał. Wpłaty związane są z realizacją poszczególnych faz budowy. 
  • W systemie 10/90 lub 20/80 lub 15/85 – płatność rozbija się na dwa etapy: 10, 15 lub 20% wartości nieruchomości zostaje pokryta w dniu podpisania umowy przedwstępnej, następnie pozostałe 80, 85 lub 90% nabywca uiszcza po zakończeniu inwestycji.
  • Jednorazowa zapłata – najczęściej stosowana w przypadku gotowych inwestycji, po zawarciu umowy z deweloperem uiszcza się opłatę całości w wyznaczonym terminie.

Formalności: umowa przedwstępna, podpisanie aktu notarialnego, umowy z deweloperem

Zakup nieruchomości musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w dokumentacji. Wszystkie dokumenty, które wiążą nas z deweloperem, powinny przyjąć formę aktu notarialnego.

  • Umowa przedwstępna według art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Innymi słowy: jest to forma zobowiązania, że nabywca oraz deweloper w przyszłości podpiszą umowę przyrzeczoną. Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana w momencie, gdy nabywca musi posiłkować się kredytem hipotecznym.

    Umowa przedwstępna powinna posiadać wszystkie najważniejsze elementy, z których ostatecznie będzie składać się umowa przyrzeczona. Są to m.in.: określenie stron umowy, dokładny opis przedmiotu umowy sprzedaży, czyli np. metraż, cena, sposób oraz terminy płatności łącznie z harmonogramem uiszczania opłat, termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa może zawierać też dodatkowe postanowienia i jeżeli nie zostaną wykonane, strony mają prawo od niej odstąpić.

  • Umowa deweloperska to najważniejszy dokument, regulujący wszystkie obowiązki i prawa zachodzące między deweloperem oraz nabywcą. Kształt umowy deweloperskiej sankcjonuje Ustawa z dnia 16 września 2011 r.: umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Innymi słowy: deweloper zobowiązuje się wybudować i oddać do użytku nieruchomość, nabywca natomiast musi zapłacić za nieruchomość określoną ilość pieniędzy – jest więc to forma zabezpieczenia dla obu stron.

    Zanim nabywca podpisze umowę deweloperską, deweloper musi dostarczyć wzór umowy deweloperskiej oraz prospekt informacyjny. Umowa deweloperska zawiera m.in.: określenie stron transakcji, cenę oraz harmonogram wpłat, dokładny opis nieruchomości wraz ze standardem wykończenia, termin rozpoczęcia i zakończenia prac oraz termin przeniesienia własności, zasady odstąpienia od umowy oraz kary umowne. 

Odbiór mieszkania i przeniesienie własności

Odbiór techniczny mieszkania to ostatni etap przed podpisaniem aktu przeniesienia własności, wiąże się ze sprawdzeniem stanu odbieranej nieruchomości. Odbiór techniczny nieruchomości może odbywać się samodzielnie, chociaż zaleca się, żeby towarzyszył nabywcy specjalista, który zna się na kwestiach budowlanych. Fachowiec nie tylko dysponuje odpowiednią wiedzą na temat panujących norm budowlanych, posiada również odpowiedni sprzęt, jak na przykład kamera termowizyjna. W razie usterek to na deweloperze spoczywa obowiązek naprawy niedociągnięć.

Ważne jest, żeby standard, układ pomieszczeń oraz zakres prac, pokrywał się z tym, co zostało ustalone w umowie oraz w załącznikach. Zaleca się, żeby odbiór techniczny odbywał się za dnia, a nabywca zapewnił sobie odpowiedni zapas czasu, aby w skupieniu przyjrzeć się nieruchomości. Najczęstsze usterki obejmują: pęknięcia i brak kątów prostych ścian, obicia oraz rysy niektórych elementów, jak na przykład parapety albo drzwi, nieszczelność okien, rysy na szybach, niska wydajność wentylacyjna.  

Zwieńczeniem kupna nieruchomości jest dokument o przeniesieniu własności. Następuje to po wybudowaniu nieruchomości, podpisaniu umowy deweloperskiej oraz uiszczeniu wszystkich opłat. Proces ten wiąże się z obecnością notariusza, który wnioskuje o wpisanie do ksiąg wieczystych nabywcy, jako właściciela mieszkania.    

Kupno nowego domu lub mieszkania wcale nie musi być skomplikowane. Zajrzyj na naszą grupę i sprawdź, co radzą eksperci.


Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 07 czerwca 2021

Udostępnij