Z ekspertami przy kawie: jak dobrze kupić na rynku pierwotnym?

12 lipca 2021

Autor Marta Buzalska

Z ekspertami przy kawie: jak dobrze kupić na rynku pierwotnym?

Kupujecie nowe mieszkanie od dewelopera? Przed Wami odpowiedź na wiele pytań! Jak nie dać się ponieść pięknym wizualizacjom? Czy strony świata są ważne? Po co Wam agent nieruchomości przy kupnie nowego mieszkania? Jeśli jeszcze nie znacie na nie odpowiedzi, zajrzyjcie do kolejnej odsłony Ekspertów przy kawie i posłuchajcie co radzą Agnieszka i Dawid Głowaccy z Advestor Premium House w Poznaniu.

W gąszczu ofert

Po wzięciu pod lupę wszelkich za i przeciw, podjęliście w końcu decyzję: kupujecie mieszkanie z rynku pierwotnego. Ta opcja ma wiele zalet, ale zanim się o tym przekonacie, musicie wybrać konkretną inwestycję. A nie jest to wcale takie łatwe! Różnorodność i liczba ofert potrafią przytłoczyć. Od czego zacząć selekcję i na co zwrócić uwagę? Jeśli już macie ustalone kluczowe potrzeby o których mówiliśmy w poprzednim odcinku, w kolejnych krokach przyjrzyjcie się wszelkim dostępnym materiałom dotyczącym inwestycji. Im bardziej kompletne będą informacje, tym rzecz jasna lepiej.

Na pewno nie kierujcie się wyłącznie wizualizacjami — te są zazwyczaj bardzo atrakcyjne i mogą przysłonić Wam ewentualne mankamenty mieszkania. Pamiętajcie, że mieszkanie powinno być nie tylko ustawne, ale też dopasowane do Waszych potrzeb i stylu życia. Mało popularnym, ale dobrym pomysłem, jest skonsultowanie sprawy ze specjalistą, np. architektem wnętrz. Na pewno warto wziąć pod lupę rzuty i plany. Co można z nich wyczytać? Poza rozmieszczeniem pomieszczeń czy metrażem dowiecie się też z nich m.in. jakich modyfikacji można dokonać w projekcie.

Sam plan może mieć dwa oblicza: sprzedażowy lub architektoniczny. Ten pierwszy pokazuje wstępnie urządzone pomieszczenia, co ma zachęcić do zakupu. Z kolei plan architektoniczny to bardzo szczegółowy rysunek techniczny zawierający wszystkie wymiary czy informacje o instalacjach. Znajdziecie tam takie kluczowe elementy jak: ściany nośne, działowe i słupy konstrukcyjne, piony kanalizacyjne i szyby wentylacyjne, okna i drzwi. To właśnie plan architektoniczny powinniście otrzymać od dewelopera.

Myśl o przyszłości - okolica

Obecność szkół, terenów zielonych czy sklepów w pobliżu, to elementy na które wielu z nas zwraca uwagę. Ważne jest jednak nie tylko to, co obecnie znajduje się wokół upatrzonej inwestycji, ale też to, jak okolica będzie prezentowała się za kilka lat. Dlatego koniecznie powinniście sprawdzić co pojawi się w sąsiedztwie. Może się okazać, że na przykład problem słabej komunikacji z centrum zostanie rozwiązany za dwa lata, gdy zakończy się budowa pętli autobusowej. Z drugiej strony, możliwe są także takie niespodzianki jak drugi blok, który pojawi się zaraz za Waszym oknem.

Jak uniknąć takich niespodzianek?
Po pierwsze: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To lektura obowiązkowa dla kupujących dom czy mieszkanie - bez problemu powinniście znaleźć go w sieci, a zawiera kluczowe dla Was informacje, takie jak:

  • planowane budynki w okolicy (publiczne i prywatne),
  • przeznaczenie terenu,
  • przebieg ulic (aktualny i planowany),
  • typ i gabaryty dopuszczalnej zabudowy,
  • strefy ochrony konserwatora zabytków,
  • zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane.

Koniecznie przyjrzyjcie się też inwestycjom infrastrukturalnym. W ten sposób dowiecie się, jak zmieni się komunikacja w okolicy wymarzonego mieszkania. To ważne, bo może się okazać, że spora odległość od centrum miasta wkrótce przestanie być problemem. Rzućcie okiem również na Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy, a także WZZT warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Oba te dokumenty także pozwolą rozjaśnić przyszłość okolicy Twojego wymarzonego mieszkania.

Koszty — ile zapłacicie kupując mieszkanie od dewelopera?

Część deweloperów kusi niską ceną mieszkania podając kwoty netto — upewnijcie się więc, że wiecie ile zapłacie. Co ważne, jeśli np. kupujecie udział w hali garażowej, która stanowi odrębną własność, przygotujcie się na podwyższony podatek VAT w wysokości 23 procent. Cena nieruchomości to jednak nie wszystko — mieszkanie od dewelopera to także inne koszty, jednak dobra wiadomość jest taka, że zazwyczaj są one niższe, niż w przypadku mieszkania z rynku wtórnego.

Gdzie są ukryte dodatkowe opłaty?
Wiążą się z nimi: umowa notarialna, umowa deweloperska oraz umowa przeniesienia własności. Pamiętajcie także o późniejszych kosztach, np. czynszu, który może rosnąć, gdy zwiększony zostanie fundusz remontowy. Pisząc o kosztach, nie sposób nie wspomnieć o... negocjacjach. Podczas rozmów z deweloperem nierzadko da się obniżyć nieco cenę lub otrzymać dodatkowe usługi, jak. np. pewne elementy wyposażenia mieszkania lub korzystniejszą ofertę na miejsce w hali garażowej.

Pośrednik nieruchomości, a mieszkanie od dewelopera

Czy przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego może przydać się Wam agent biura nieruchomości? Tak! Może to zaskakujące, bo wystarczy wizyta w biurze sprzedaży danego dewelopera, by kupić mieszkanie, ale nie należy zapominać, że biuro sprzedaży będzie nastawione przede wszystkim na podpisanie umowy. To oznacza, że z pewnością poznacie każdą, najdrobniejszą nawet zaletę mieszkania, jednak wady mogą zostać zbagatelizowane. Wynajęty przez Was pośrednik nieruchomości z pewnością obiektywnie spojrzy na dany lokal i będzie dla Was wsparciem m.in. przy negocjacjach i wyborze konkretnego mieszkania.

Jego doświadczenie może okazać się nieocenione podczas dopasowania oferty dewelopera do Waszych potrzeb. Agent biura nieruchomości pomaga także zweryfikować dewelopera — ma on często lepsze rozeznanie w poprzednich inwestycjach deweloperów, może także zasięgnąć opinii bezpośrednio u swoich poprzednich klientów lub administracji. To da obraz tego, jak deweloper rozwiązuje kwestię usterek i z czym zmaga się firma zarządzająca budynkiem.

Chcesz więcej? Obejrzyj rozmowę z naszymi ekspertami!

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 12 lipca 2021

Udostępnij