Zaniżony metraż mieszkania od dewelopera – co dalej?

30 września 2021

Autor Jarosław Mikołaj Skoczeń

Zaniżony metraż mieszkania od dewelopera – co dalej?

Zdarzają się sytuacje, gdy powierzchnia kupowanej nieruchomości różni się od tej, która widnieje na umowie. Co warte podkreślenia, nie należą one dzisiaj do rzadkości. Różnica między metrażem planowanym, a tym rzeczywistym zwykle nie wynika ze złej woli dewelopera, a raczej ze zbyt ambitnego założenia co do ostatecznego metrażu jeszcze na etapie projektowania. Tego typu problemy to zwykle domena małych firm, w których deweloper nieraz uczy się jeszcze swojego fachu.

Problem pojawia się wówczas, gdy różnica nie jest mała i na niekorzyść nabywcy mieszkania czy domu. Gdy mowa o domu jednorodzinnym zwykle łatwiej jest dojść do porozumienia. Klient kupuje całą nieruchomość, a nie tylko powierzchnię mieszkaniową, co oznacza, że nie odczuwa tej różnicy tak drastycznie, jak osoba nabywająca np. małą kawalerkę.

Zmiana metrażu domu ze 101 mkw. do 100 mkw. nie wydaje się bowiem tak istotna jak zmniejszenie powierzchni lokalu mieszkalnego z 51 mkw. do 50 mkw. Tym bardziej należy zaznaczyć, że różnica powierzchni nieruchomości na poziomie kilku mkw., może przekładać się na zmianę ceny transakcyjnej o kilkadziesiąt tysięcy złotych- zaznacza Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.

Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu w dużych miastach, gdzie ceny ostatnimi czasy intensywnie rosły. Niezmiernie istotny jest więc prawidłowy pomiar metrażu nieruchomości, bo może się okazać, że zapłacimy kilka tysięcy więcej za metry, które nie istnieją.

Co wchodzi w skład powierzchni użytkowej?

Powierzchnia użytkowa to ta za którą płaci klient, w związku z czym jej prawidłowy pomiar jest niezwykle istotny. Zgodnie z Ustawą z 21 czerwca 2001 roku powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje metraż wszelkich pomieszczeń wchodzących w jego skład.

Są to pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, hole, korytarze, łazienki, a także inne pomieszczenia, które mają służyć lokatorom. Warto dodać, że w tym ujęciu częścią powierzchni użytkowej nie są balkony, loggie, tarasy, antresole, szafy zamontowane w ścianach, pralnie, suszarnie, wózkownie, strychy, czy piwnice. Stąd chociażby wywodzi się znana w branży awersja deweloperów do oferowania dużych balkonów, czy tarasów w podstawowym standardzie.

Podłogi i skosy

Jeśli chodzi o sam sposób pomiaru powierzchni to dla nowych mieszkań (od 2012 roku) norma PN-ISO 9836:1997 wskazuje, iż metraż powinien być mierzony na poziomie podłogi, w stanie w pełni wykończonym. Ponadto wg. tej normy balkony oraz loggie są wliczane w powierzchnie mieszkania, ale wykazywane są one oddzielnie z adnotacją, czy jest to powierzchnia odpowiednio odkryta czy nakryta.

W przypadku skosów, powierzchnia jest liczona w całości. Jednakże do wysokości 1,90 m powierzchnia jest liczona do powierzchni pomocniczej. W przypadku nowych mieszkań nie obowiązują więc dawne zasady, opierające się na redukcji wysokości np. wliczanie 50% powierzchni o wysokości od 1,40 do 2,20 m.

Co gdy mieszkanie jest mniejsze, niż miało być?

W umowie podpisanej z deweloperem powinien zostać wskazany metraż nieruchomości, ale również sposób jego pomiaru. Dla własnego spokoju kupując mieszkanie warto wynająć geodetę, który zweryfikuje rzeczywistą powierzchnię nieruchomości.

Gdy w trakcie odbioru lokalu mieszalnego okazało się, że jego rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od tej wynikającej z umowy, klientowi oczywiście przysługuje, odpowiedni do zmiany metrażu, zwrot nadpłaty. W skrajnych przypadkach znaczna różnica powierzchni umożliwia odstąpienie od umowy.

Wszystko zależy od umowy

Należy jednak zaznaczyć, że zwykle w umowie deweloperskiej znajdują się zapisy dotyczące różnicy powierzchni nieruchomości mieszkaniowej. Zazwyczaj wskazywane są akceptowalne normy odchyleń, które wynikają z norm technicznych np. te dotyczące grubości tynków, odchylenia tynków gipsowych od płaszczyzny, odchylenie kąta prostego itd.

Umowne zapisy mają standardowo charakter granicznej procentowej różnicy powierzchni. Jej przekroczenie uprawnia do odstąpienia od umowy. Należy jednak zaznaczyć, że normy techniczne nie stanowią jednak powszechnie obowiązujących aktów prawa. Ponadto trzeba pamiętać, że powyższe zasady działają również w drugą stronę.

Jeśli okaże się, że metraż lokalu jest większy, deweloper może zażądać proporcjonalnej dopłaty. Wiele zależy więc od postanowień samej umowy deweloperskiej;

- Przed złożeniem na niej podpisu warto jest przekazać ją dobremu prawnikowi, co pozwoli w przyszłości uniknąć nerwów, a może również i potencjalnych dodatkowych kosztów - podpowiada Jarosław Krawczyk, przedstawiciel Otodom.

Czytaj dalej:

Artykuł zaktualizowany: 30 września 2021

Udostępnij