Czy deweloper może domagać się od klienta udzielenia mu pełnomocnictwa?

Deweloperzy powszechnie stosują w umowach z klientami pełnomocnictwa. W praktyce polega to albo na zamieszczeniu w umowie z klientem zobowiązania klienta do udzielenia pełnomocnictwa (ewentualnie zgody dotyczącej pewnych czynności dewelopera), albo samego pełnomocnictwa.

Rodzaj spraw, do których deweloperzy żądają udzielenia pełnomocnictwa jest bardzo zróżnicowany i dotyczy m.in. kontynuowania przez dewelopera inwestycji, korzystania z nieruchomości przy kontynuacji inwestycji, ustanawiania różnego obciążeń na nieruchomości, dokonania zmian udziałów w nieruchomości wspólnej, składania oświadczeń w toku postępowań administracyjnych, sądowych itp., prowadzenia w pomieszczeniach należących do wspólnoty działalności gospodarczej, w tym sprzedaży alkoholu.

Na co uważać?

Tego rodzaju pełnomocnictwa udzielane deweloperowi są niekorzystne dla klienta. Pełnomocnictwo powinno mieć charakter odrębnego dokumentu, tak aby kupujący mieszkanie/dom mógł złożyć osobny podpis pod udzielanym przez siebie deweloperowi pełnomocnictwem. Jeżeli bowiem pełnomocnictwo znajduje się w treści umowy klient może nie zauważyć, że go udziela. I często tak się dzieje.

Ponadto zasadniczą kwestią jest zakres udzielanego deweloperowi pełnomocnictwa oraz sposób jego sformułowania. Zakres pełnomocnictwa powinien być precyzyjnie określony. Ponadto wątpliwości budzi już samo żądanie przez dewelopera od klienta udzielenia pełnomocnictwa w treści umowy, która jest jednostronnie przygotowana przez dewelopera. Pełnomocnictwo jest oparte na relacji zaufania między mocodawcą a pełnomocnikiem, a jednostronne go narzucanie jest sprzeczne z tą zasadą. Każdy ma bowiem prawo swobodnego wyboru pełnomocnika i decydowania komu i w jakim zakresie udzieli pełnomocnictwa.

Jednocześnie deweloper nie może odmówić zawarcia umowy, jeżeli klient nie wyraziłby zgody na udzielenie mu takiego pełnomocnictwa. Udzielenie pełnomocnictwa jest bowiem suwerenną decyzją klienta.

Skutki udzielenia pełnomocnictwa

Konsekwencją udzielenia deweloperowi pełnomocnictwa, które nie jest sprecyzowane, może być późniejszy brak możliwości podjęcia przez niego jakiejkolwiek decyzji dotyczącej zarówno jego mieszkania, nieruchomości wspólnej, jak i otoczenia budynku, brak możliwości sprzeciwu wobec decyzji dewelopera, tym bardziej, że często pełnomocnictwa mają charakter nieodwołalny.

Klient udzielając takiego pełnomocnictwa deweloperowi pozbawia się wpływu na istotne sprawy związane z funkcjonowaniem tej wspólnoty (np. na wybór podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną – decyduje o tym deweloper posiadający stosowne pełnomocnictwa od poszczególnych członków wspólnoty).

Deweloper uzyskuje na podstawie takiego pełnomocnictwa niczym nieograniczoną swobodę w prowadzeniu inwestycji na obecnym, jak i przyszłych etapach, decydowania o obciążeniach nieruchomości, czy rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości wspólnej. Klientowi natomiast ogranicza to możliwość podjęcia kroków zmierzających do dochodzenia roszczeń, w przypadku gdy działania dewelopera naruszają jego interesy.

Niedozwolone klauzule umowne

Deweloper nie może żądać od klienta udzielenia pełnomocnictwa niesprecyzowanego, a także takiego, które zawiera otwarty katalog czynności, do których pełnomocnictwo zostało udzielone. Ponadto deweloper nie może domagać się od klienta udzielenia mu pełnomocnictwa niesprecyzowanego, które może być interpretowane na niekorzyść klienta.

Sprzeczne z prawem jest także żądanie dewelopera od klienta udzielenia mu pełnomocnictwa, którego ma charakter niewygasający i którego nie można odwołać, albo zrzeczenia się przez klienta prawa do odwołania pełnomocnictwa. Są to bowiem niedozwolone klauzule umowne, które w rażący sposób naruszają interesy klientów i których nie można ich stosować w umowach z klientami.