Słownik finansowy Otodom: H jak hipoteka

23 września 2021

Autor Joanna Witczak

Słownik finansowy Otodom: H jak hipoteka

Dla wielu osób jedynym sposobem, aby zakupić mieszkanie lub wybudować dom, jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Dzięki niemu są w stanie rozłożyć koszty nieruchomości na lata i zakupić ją bez posiadania setek tysięcy złotych w gotówce. Kredyt hipoteczny zawdzięcza swój termin właśnie od słowa hipoteka. Czym jest hipoteka? Wyjaśniamy poniżej.

Kredyt hipoteczny to kredyt udzielany przez banki na konkretny cel, a spłata zadłużenia rozciąga się na długi okres - najczęściej na kilkadziesiąt lat.  Kredytobiorca zobowiązany jest do terminowego spłacania rat, jednak co w przypadku, gdy nie wywiązuje się z tego należycie? Formą zabezpieczenia dla banku jest hipoteka, dzięki której wierzyciel hipoteczny będzie mógł odzyskać swoje pieniądze. Jeśli interesuje Cię kredyt hipoteczny, oferty porównasz tutaj.

Hipoteka - co to jest?

Na początku należy sięgnąć do źródła - hipoteka określona jest Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W art. 65 znajduje się definicja:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Ujmując to inaczej, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala bankowi (wierzyciel hipoteczny), zabezpieczyć się w przypadku, gdy kredytobiorca (właściciel nieruchomości) nie wywiązuje się z  zobowiązania.

Za ustanowienie hipoteki odpowiedzialny jest sąd. Następnie hipoteka wpisana zostaje do księgi wieczystej nieruchomości - to właśnie w momencie dokonywania wpisu de facto hipoteka powstaje. Po tym należy poinformować Wydział Wieczystoksięgowy odpowiedniego sądu - musi tego dokonać właściciel nieruchomości lub gdy umowę zawarto w formie aktu notarialnego, notariusz.

Co jeśli nie płacimy?

Jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacać rat w terminie:

  1. Bank poinformuje o opóźnieniach w spłacie i narastających odsetkach karnych, posiłkując się pismem ponaglającym - wysłanym zazwyczaj po drugiej nieopłaconej racie.
  2. Kiedy kredytobiorca nie będzie odpowiadał na wezwania, unikając kontaktu z bankiem, rozpocznie się postępowanie egzekucyjne.
  3. To finalnie doprowadzi do wystawienia nieruchomości na licytację komorniczą, a uzyskane pieniądze po sprzedaży pokryją zadłużenie. To, według dwóch poprzednich etapów nie może odbyć się bez wiedzy właściciela nieruchomości.

Bank, bo to on zazwyczaj jest wierzycielem hipotecznym, woli zazwyczaj rozwiązywać wspomniane wyżej sytuacje polubownie, a taki scenariusz jest ostateczną formą ściągania należności. Warto zaznaczyć, że bank musi wstrzymać się z podjęciem takich drastycznych kroków na co najmniej pół roku od momentu niepokrywania rat.

Nieruchomość nie musi być wystawiona na licytacji komorniczej, a kredytobiorca ma prawo samodzielnie zająć się sprzedażą nieruchomości. Co istotne, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w otrzymaniu spłaty swojej wierzytelności, przed wierzycielami osobistymi dłużnika.

Hipoteka umowna

W drodze porozumienia obu stron (banku oraz kredytobiorcy) powstaje hipoteka umowna. Obie strony ustalają warunki hipoteki oraz uczestniczą w procesie jej zakładania. Koniecznym punktem do ustanowienia hipoteki jest podpisanie umowy kredytowej między kredytobiorcą, a bankiem.

Hipoteka umowna zostaje zawarta wraz z wpisem do księgi wieczystej nieruchomości. Wartość hipoteki nie może przekraczać wartości nieruchomości. Cały proces ustanowienia hipoteki wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 200 złotych. Podatek, którego opłacenia wymaga hipoteka ponosi właściciel nieruchomości. Czasem możemy także spotkać się z hipoteką łączną. Hipoteka łączna jest rodzajem hipoteki, w której wierzytelność dotyczy więcej niż jednej nieruchomości.

Hipoteka przymusowa

Jak działa hipoteka przymusowa? Powstaje bez wiedzy oraz zgody właściciela nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że każdy może nałożyć na dłużnika hipotekę przymusową - ustanawiana jest bowiem na mocy orzeczenia sądu lub postanowienia prokuratora. Kiedy może zostać nałożona hipoteka przymusowa?

Taka hipoteka powstaje na przykład w sytuacji, gdy deweloper nie zapłacił firmie budowlanej za wykonane usługi. Jednak najczęściej hipoteką przymusową posługuje się ZUS, w przypadku zalegania dłużnika z opłacaniem składek.

Wniosek o wpis hipoteczny

Ustanowienia hipoteki dokonuje się w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych - podstawą do tego jest wniosek o wpis hipoteczny. Jego wzór znajdziemy w formularzu KW-WPIS. Wniosek może złożyć kredytobiorca będący właścicielem nieruchomości lub rzadziej, bank.

Co musi znaleźć się we wniosku?

  • dane sądu rejonowego, a także dane działu ksiąg wieczystych do którego składamy wniosek,
  • dane banku związanego z kredytem hipotecznym,
  • numer księgi wieczystej danej nieruchomości,
  • treść, m.in. kwota zabezpieczenia, numer i data umowy kredytowej,
  • dane wnioskodawcy,
  • listę załączników (m.in. pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, oświadczenie banku o udzielonym kredycie lub umowa kredytowa, dowód wniesienia opłaty sądowej).

Jak powstaje hipoteka?

Do powstania hipoteki umownej oraz przymusowej wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Jest to cenna informacja dla osób, które planują zakup nieruchomości - w dziale IV KW znajdują się wszystkie informacje na temat obciążenia nieruchomości. Dlaczego jest to takie ważne?

Należy pamiętać, że hipoteka związana jest z nieruchomością, a nie z właścicielem, więc podczas sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, to nowy nabywca jest zobowiązany do spłacenia zadłużenia. Kupno takiej nieruchomości jest bezpieczne, jednak wiąże się z dopilnowaniem szeregu formalności i koniecznością uzyskania zgody na zwolnienie z hipoteki.

By hipoteka została pojawiła się w księdze wieczystej, konieczne (pod rygorem nieważności) jest jest oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, złożone w formie aktu notarialnego. W sytuacji, gdy ustanowienie hipoteki następuje np. na rzecz banku, to wspomniane wymogi prawne są nieco łagodniejsze i wystarczy oświadczenie złożone w formie pisemnej.

Informacje o hipotece wpisane do księgi wieczystej

W dziale IV KW znajdują się następujące dane: numer hipoteki (roszczenia); rodzaj hipoteki (hipoteka łączna, umowna, przymusowa), suma i waluta hipoteki, wskazanie podmiotu na rzecz którego została ustanowiona, informacje o wierzycielu hipotecznym, rodzaj i wysokość odsetek, stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność zabezpieczona hipoteką, a także termin zapłaty zabezpieczonej wierzytelności.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej następuje po całkowitej spłacie kredytu. Właściciel nieruchomości ma wtedy zielone światło, aby złożyć wniosek do sądu rejonowego, natomiast bank zobowiązany jest do wystawienia tzw. kwitu mazalnego, który poświadcza, że dług został spłacony.

Zgoda na wykreślenie hipoteki ze strony wierzyciela - banku - powinna być dołączona do wniosku. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej obciążone jest opłatą w wysokości 100 złotych, uiszcza ją wnioskodawca, czyli w praktyce właściciel nieruchomości.

Wygaśnięcie hipoteki

A co z sytuacją gdy hipoteka wygasa? Mamy z nią do czynienia z chwilą spłacenia długu, a więc wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności - jeśli sprawa dotyczy hipoteki łącznej, wygasa ona z momentem wygaśnięcia ostatniej wierzytelności. Jednak do wygaśnięcia hipoteki może także dojść na skutek:

  • zwolnienia z długu (art. 508 kodeksu cywilnego),
  • spełnienia innego świadczenia na rzecz wierzyciela hipotecznego, w celu zwolnienia ze zobowiązania,
  • upływu 10 lat od wykreślania danej hipoteki bez podstawy prawnej,
  • zniesienia hipoteki poprzez czynność prawną,
  • złożenia przez dłużnika zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego,
  • konfuzji (wierzytelność i dług przejmuje jeden podmiot),
  • zbycia nieruchomości w wyniku postępowania egzekucyjnego bądź w trakcie postępowania upadłościowego.

Wszelkie informacje dotyczące wygaśnięcia hipoteki, znajdziesz w Oddziale 4 „Wygaśnięcie hipoteki” ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową lub porównać oferty kredytów hipotecznych, wejdź na Otodom Finanse.

Czytaj również:


Artykuł zaktualizowany: 23 września 2021

Udostępnij