Kredyt hipoteczny z rodzicami – jak go wziąć i czy właściwie warto?

W końcu udało ci się znaleźć wymarzoną nieruchomość. Niestety, nie masz środków, by kupić ją za gotówkę? W takim razie weź pod uwagę kredyt hipoteczny. Porozmawiaj z ekspertem finansowym, aby dowiedzieć się, jakie masz opcje. To przecież tylko formalność i za chwilę upragnione środki będą do twojej dyspozycji. Znajomi z podobnymi zarobkami wzięli o wiele wyższe kredyty, niż potrzebujesz, więc problemów nie będzie. I tu często następuje bolesne zderzenie z rzeczywistością… Masz za niską zdolność kredytową. Czy to oznacza, że musisz odłożyć plany na przyszłość? Nie musi tak być! Możesz przecież zaciągnąć kredyt hipoteczny z rodzicami!

A jak wygląda zdolność kredytowa Polaków?

Wróćmy jednak do punktu wyjścia. Dowiedziałeś się, że według banku masz za niską zdolność kredytową na samodzielne podjęcie zobowiązania? Jeśli nie wiesz, z czego to może wynikać, skorzystaj z wiedzy eksperta finansowego, który spróbuje ci to wszystko wyjaśnić. Nie jest tak, że bank przyznaje kredyty każdemu bez wyjątku. Może ci się wydawać, że twoja sytuacja finansowa jest całkiem niezła. Nie masz innych zobowiązań, przyzwoicie zarabiasz… a jednak to wciąż może być zbyt mało. W ostatnich latach ceny nieruchomości diametralnie wzrosły, więc najprawdopodobniej dzisiaj potrzebujesz większej kwoty kredytu niż kiedyś. Do tego na wysokość raty wpływają wysokie stopy procentowe – ostatnia ich obniżka miała miejsce w październiku 2023 roku.

A jak wygląda zdolność kredytowa Polaków? Jak wyliczyli analitycy HREIT, w lipcu 2024 roku rodzina składająca się z trzech osób, której zarobki wynoszą tyle, ile dwukrotność średniej krajowej, mogła otrzymać 760 tys. zł. Brzmi nieźle, prawda? Problem w tym, że w dużych miastach to może być kwota, która wystarczy na kawalerkę. Tak będzie np. w Warszawie, na takich dzielnicach jak Śródmieście czy Żoliborz. Ale spokojnie! Brak zdolności kredytowej nie oznacza, że musisz odłożyć marzenia o własnym mieszkaniu. Masz różne opcje, a jedną z nich jest wzięcie zobowiązania z dodatkowym kredytobiorcą. Czy jednak to może rozwiązać problem? 

Wspólny kredyt z rodzicami – sposób na poprawę zdolności kredytowej 

Obecnie bariera w postaci zdolności kredytowej stanowi dla wielu przeszkodę nie do przeskoczenia. Mnóstwo młodych osób, chcących kupić nieruchomość i samodzielnie spłacać kredyt, znajduje się w trudnej sytuacji. Rozwiązanie jest jednak prostsze, niż może się wydawać!

Jeśli jesteś w podobnej sytuacji, weź pod uwagę przystąpienie innych osób do kredytu hipotecznego w celu zwiększenia zdolności kredytowej. Zazwyczaj wtedy na myśl przyjdzie ci najbliższa rodzina, a konkretnie rodzice. Możliwe, że mieszkają na swoim, nie mają zobowiązań, utrzymują tylko siebie, a w dodatku mają całkiem niezłe dochody. 

Jeśli tylko rodzice zgodzą się ciebie wspomóc, to we wniosku o kredyt możesz uwzględnić ich zarobki. Dzięki temu twoja sytuacja może znacznie się poprawić, a uzyskanie kredytu stanie się realne. Jednak ten układ również nie jest idealny.

Dodatkowy kredytobiorca niczego nie skomplikuje, o ile spełni oczekiwania banku, to znaczy na przykład ma pozytywną historię kredytową. Bank akceptuje wyłącznie konkretne źródła zarobków, ale pamiętaj, że należą do nich także renta czy emerytura. Umowa o pracę stanowi dla instytucji dużą wartość, a umowy cywilnoprawne nie są do końca preferowane. O tym wszystkim musisz pamiętać, decydując się na wybór drugiego kredytobiorcy.

Sprawdź: umowa zlecenie a kredyt hipoteczny

W przypadku osób starszych źródłem problemu może być też  wiek rodziców. Od niego będzie zależeć m.in. okres kredytowania, ale o tym dowiesz się więcej w dalszej części artykułu. Rodzic może zapewnić także inne wsparcie – np. w ramach darowizny przekazać środki na wkład własny. Dzięki temu, że będzie większy, masz szansę na kredytowanie na korzystniejszych warunkach. Poniesiesz niższe koszty zobowiązania.

Wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami czy z jednym rodzicem

Szukasz optymalnego rozwiązania? Jeden z twoich rodziców ma wysokie zarobki, a drugi uzyskuje niskie wynagrodzenie? Być może najlepszym wyborem będzie zaciągnięcie zobowiązania z tym, który ma solidny dochód. Kredyt hipoteczny z jednym z nich jest możliwy tylko wtedy, kiedy twoi rodzice mają rozdzielność majątkową.

W wielu przypadkach wniosek o kredyt hipoteczny tylko z jednym rodzicem może być jedynym słusznym wyborem. Niskie zarobki drugiego mogą przynieść efekt odwrotny do oczekiwanego – zamiast osiągnąć wyższą zdolność kredytową, wręcz ją zmniejszysz. Właśnie z tego powodu, zanim zdecydujesz się na wsparcie rodziców, porozmawiaj z ekspertem finansowym. Oceni, jak ich sytuacja finansowa wpłynie na twoją zdolność kredytową. Ustal, czy może lepiej wnioskować o zobowiązanie z tylko jednym z nich. A może lepiej wybrać kredyt partnerski z osobą, z którą jesteś w nieformalnym związku?

Jak kredyt hipoteczny z rodzicami wpływa na okres kredytowania?

Banki przeliczają zdolność kredytową zgodnie z rekomendacją KNF, przyjmując okres kredytowania do 25 lat lub akceptowalny wiek najstarszego kredytobiorcy. To podejście zależne jest od banku, ale te najbardziej liberalne liczą zdolność kredytową do 80. roku życia kredytobiorcy. Oznacza to, że instytucja dopuszcza czas spłacania zobowiązania do 80. urodzin najstarszego kredytobiorcy. Zatem, jeśli chcesz dołączyć rodziców do kredytu hipotecznego, weź pod uwagę, że okres kredytu może być w tym przypadku krótszy niż popularne 25 lat – przy czym najdłuższy możliwy okres wynosi 35 lat.

Zatem: do jakiego wieku kredyt hipoteczny?

Szukając banku, w których możesz wziąć zobowiązanie z rodzicami, weź pod uwagę, jaki maksymalny wiek w momencie spłaty ostatniej raty akceptuje dana instytucja. 80 lat to wiek kredytobiorcy realny w przypadku spłaty zobowiązania w Alior Banku i w PKO BP, a 75 lat wchodzi w grę w BPS, ING Banku Śląskim czy w Millennium. 

Wymóg dotyczący wieku może wymuszać określony maksymalny czas spłaty. Tymczasem skrócenie okresu kredytu wygeneruje wyższe raty i paradoksalnie wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej. Skoro masz mniej czasu na spłatę zobowiązania i oddanie pożyczonych pieniędzy, to rata będzie proporcjonalnie wyższa. Może się więc okazać, że dodanie rodziców do kredytu hipotecznego nie będzie opłacalne. Sprawi, że zdolność kredytowa potencjalnie wzrośnie, ale niewystarczająco, z powodu skróconego okresu kredytowania.

Oczywiście im krótszy czas spłaty, tym w ostatecznym rozrachunku lepiej dla twoich finansów – dzięki temu koszt kredytu może być niższy. Problem jednak w tym, że najpierw bank musi ocenić, że stać cię na spłacanie takich rat. Poza tym podejdź rozsądnie do swoich wydatków. Spłacanie zobowiązania nie powinno oznaczać, że ledwo wiążesz koniec z końcem. Lepiej wybierz dłuższy okres spłaty, który nie będzie mocno obciążać twoich finansów, a jeśli zdołasz w tym czasie odłożyć środki, wtedy możesz z nich nadpłacać zobowiązanie.

Pamiętaj o poduszce finansowej, która powinna ci wystarczyć na chociaż kilka miesięcy utrzymania. Wybierz taką ratę, a by dać radę odkładać środki na czarną godzinę. Z badania przeprowadzonego na zlecenie firmy Tavex wynika, że w 2024 roku tylko 57% badanych było w stanie oszczędzać. Staraj się wygospodarowywać wolne środki. 

Niezbędne dokumenty przy składaniu wniosku kredytowego do banku

Masz akceptację rodziców? Decyzja o wspólnym kredycie została już podjęta? Pojawia się kolejne pytanie. Czy w przypadku takiej operacji wymagane są jakieś niestandardowe dokumenty? Na szczęście nie. Dla banku taka operacja nie różni się niczym od pierwotnej wersji. To, że kredytobiorców będzie więcej niż dwóch, nie jest tutaj żadną przeszkodą. Zatem, jakie dokumenty trzeba przygotować do złożenia wniosku kredytowego?

Dokumenty finansowe

1. W przypadku umowy o pracę:

• zaświadczenie o dochodach na druku bankowym,
• wyciągi z konta osobistego za ostatnie 3, 6 lub 12 miesięcy.

2. W przypadku prowadzenia działalności:

• PIT za rok ubiegły,
• Książka Przychodów i Rozchodów – w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych lub liniowo, Ewidencja Przychodów – w przypadku rozliczania w formie ryczałtu.

Dokumenty nieruchomościowe

3. W przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• odpis z Księgi Wieczystej,
• umowa rezerwacyjna,
• prospekt informacyjny.

4. W przypadku kupna nieruchomości z rynku wtórnego:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• odpis z Księgi Wieczystej,
• umowa przedwstępna,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o uregulowanych opłatach czynszowych.

Powyżej wymienione dokumenty to absolutne minimum, jakie musisz dostarczyć do banku przy składaniu wniosku. Może się zdarzyć, że analityk poprosi o dodatkowe, dotyczące twojej sytuacji finansowej lub nabywanej nieruchomości. Z drugiej strony instytucja może postawić mniejsze wymagania, jeśli chcesz otrzymać kredyt w banku, w którym masz konto osobiste i wpływa na nie twoje wynagrodzenie. Wtedy instytucja wiele ustali sama na podstawie historii twojego rachunku. Skoro jednak zaciągasz wspólny kredyt z rodzicami, to bank musi przeprowadzić analizę zdolności kredytowej każdego z wnioskujących.

Ostateczną listę dokumentów, które musisz mieć, aby skutecznie wnioskować o kredyt hipoteczny, otrzymasz od banku. Jeśli nie dostarczysz wszystkich, instytucja wezwie cię do ich uzupełnienia, a to wydłuży cały proces. Dlatego, zanim złożysz wniosek o kredyt mieszkaniowy, upewnij się, czy jest kompletny. Standardowo bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku.

Śmierć współkredytobiorcy a spłata rat?

Biorąc kredyt hipoteczny wraz z rodzicami, nie tylko ty ponosisz odpowiedzialność za spłatę zobowiązania – dotyczy to wszystkich kredytobiorców. A co się dzieje, jeśli mamy lub taty zabraknie? Z perspektywy banku sytuacja się nie zmienia. Musisz spłacać zobowiązanie zgodnie z harmonogramem. Nie jest możliwe jego umorzenie ze względu na śmierć jednego z kredytobiorców. 

Co istotne, dług nie przechodzi wtedy tylko na ciebie, ale też na spadkobierców określonych w testamencie. O ile oczywiście zgodzą się taki spadek przyjąć.

Jeśli zmarły nie spisał testamentu, wtedy pod uwagę bierze się kilka grup spadkobierców. W przypadku śmierci rodziców, spadek – a co za tym idzie także kredyt – w pierwszej kolejności przechodzi w równych częściach na dzieci. Oznacza to, że jeśli jesteś jedynym potomkiem albo twoje rodzeństwo zrzeknie się spadku, to cała spłata kredytu i tak będzie spoczywać na tobie.

Istnieje jednak rozwiązanie, które może okazać się pomocne w takiej sytuacji. Obecnie banki przy wnioskowaniu o kredyt wymagają przedstawienia ubezpieczenia na życie jednego z kredytobiorców. Dzięki temu w przypadku śmierci współkredytobiorcy część kredytu zostanie spłacona z kwoty ubezpieczenia. 

Niestety, nie zawsze wysokość ubezpieczenia będzie wystarczająca do spłaty całego zobowiązania i pozostałą część długu trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni. Dodatkowo może się tak zdarzyć, że ubezpieczyciel nie zgodzi się na wypłatę pieniędzy – wszystko zależy od zapisów zawartych w podpisanej umowie, dotyczących m.in. okoliczności śmierci kredytobiorcy. Nie zmienia to jednak faktu, że decydując się na kredyt, warto mieć polisę, która zapewnia spłatę chociaż części zobowiązania w razie śmierci jednego z kredytobiorców. To podwyższy twoje raty, ale też solidnie cię zabezpieczy. 

Własność nieruchomości przy kredycie hipotecznym z rodzicami

Zaciągasz kredyt hipoteczny z rodzicami, ale co z własnością? Czyja to nieruchomość? Wspólny kredyt hipoteczny z rodzicami wymaga omówienia tej kwestii. Według regulacji bankowych każdy właściciel nieruchomości powinien być kredytobiorcą (chyba że posiada rozdzielność majątkową), ale nie każdy kredytobiorca musi być właścicielem. 

Oznacza to, że możesz dodać rodziców do kredytu hipotecznego bez obowiązku włączania ich bezpośrednio w transakcję zakupu. Zatem weźmiesz kredyt razem z nimi, ale nie będą mieć oni prawa własności. 

Poza tym możesz korzystać w przyszłości również z innych rozwiązań, takich jak np. refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku, kiedy znajdziesz taki, który oferuje ci lepsze warunki. Oczywiście, biorąc kredyt hipoteczny z rodzicami, oni również muszą wyrazić zgodę na taką operację. 

Poręczyciel kredytu – alternatywa dla bycia współkredytobiorcą

Poręczyciel, inaczej żyrant, to osoba, która zobowiązuje się do spłaty kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy aktualny kredytobiorca ma z tym trudności. Poręczenie zostaje spisane w formie umowy cywilnoprawnej i stanowi jeden ze sposobów zabezpieczenia kredytu.

Poręczenie kredytu hipotecznego może ci pomóc w poprawieniu zdolności kredytowej, a twoi rodzice nie będą zobowiązani do wykonywania żadnych czynności. Oczywiście, dopóki wszystkie raty będą spłacane w terminie. Aby rodzic stał się poręczycielem, musi m.in. wykazać swoje dochody i przejść pozytywną ocenę zdolności kredytowej.

Reasumując, kredyt hipoteczny wzięty razem z rodzicami może pomóc ci zwiększyć zdolność kredytową. Jednak pamiętaj, że takie rozwiązanie nie jest pozbawione wad. Może m.in. spowodować, że zostanie ci zaproponowany wyłącznie krótszy okres kredytowania. Dlatego przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości skontaktuj się z doświadczonym ekspertem kredytowym. Pomoże ci sprawdzić nieruchomość i omówi sprawy kredytowe od strony finansowej tak, aby znaleźć najlepsze rozwiązanie, maksymalnie dostosowane do twoich potrzeb i sytuacji.

FAQ: kredyt hipoteczny z rodzicami

Czy można wziąć hipotekę z rodzicem?

Możesz finansować zakup mieszkania, decydując się na kredyt hipoteczny zaciągnięty wspólnie z rodzicami. Jeśli mają wysokie dochody i niewielkie zobowiązania, poprawisz dzięki nim zdolność kredytową. W przypadku wielu młodych osób kredyt razem z rodzicami jest jedynym sposobem na uzyskanie środków od banku.

Czy można kupić mieszkanie wspólnie z rodzicami?

Możesz kupić nieruchomość wspólnie z rodzicami. W grę wchodzi sfinansowanie zakupu kredytem na mieszkanie, jak i gotówką. Jednak samo to, że rodzice są współkredytobiorcami, nie oznacza, że muszą też mieć prawo własności. Mogą ci pomóc w spełnieniu warunków banku, a nieruchomość i tak w 100% będzie należeć do ciebie.

Czy można wziąć kredyt z mamą?

Zaciągnięcie kredytu wspólnie z rodzicami jest jak najbardziej dozwolone. Możesz to również zrobić wyłącznie z mamą albo tatą, o ile mają rozdzielność kredytową. Do złożenia wniosku wybierz tego rodzica, którego historia kredytowa jest pozytywna, ma wysokie zarobki i niskie zobowiązania.

Czy można dopisać kogoś do kredytu hipotecznego?

Umowa kredytowa już za tobą, spłacasz zobowiązanie, ale z pewnych względów chcesz, aby dana osoba do niego dołączyła? To możliwe, ale bank musi sprawdzić taką osobę i ocenić, czy może być kredytobiorcą. Takie rozwiązanie jest przydatne np. wtedy, gdy spodziewasz się, że możesz mieć problem z samodzielną spłatą rat.