Rynek nieruchomości 2019

 

   Na skróty 

 

Koniunktura gospodarcza a lokalny rynek nieruchomości

Przykłady zmian, jakie miały miejsce w niektórych polskich miastach zdecydowanie potwierdzają tezę, iż mimo dużej wagi czynników na poziomie krajowym – takich jak wzrost PKB w skali kraju, poziom stóp procentowych, polityka kredytowa banków itp. – to lokalne uwarunkowania mogą mieć kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości. Znaczenie nie tylko o charakterze pozytywnym, ale jak rzeczywistość rynkowa pokazuje, również niekorzystnym. 

 

Co się dzieje z liczbą mieszkańców?

Negatywnym przykładem – nie tylko ostatnich lat, lecz całego 30-lecia – jest bez wątpienia Łódź. – To miasto, zachowując odpowiednią skalę, w poprzednim stuleciu ze względu na podobną historię i czynniki rozwoju porównywano do angielskiego Manchesteru. Ostatnimi czasy częściej jednak ze względu na dramatyczny i postępujący spadek liczby mieszkańców porównywane jest do amerykańskiego Detroit. Jednakże przykładów dużych miast w Polsce, których populacja się kurczy jest więcej podkreśla Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom

Poznań i Katowice, jak wskazuje poniższe zestawienie, również traciły mieszkańców. Z kolei we Wrocławiu zanotowany został tylko marginalny wzrost. Biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców Warszawy, nasza stolica radzi sobie nieco lepiej niż największe polskie miasta. Warto dodać, że w latach 1998 – 2018 liczba ludności całej Polski zmniejszyła się, choć niewiele, bo z poziomu 38,6 do 38,4 mln. 

 

Liczba mieszkańców w roku 1998, 2008 i 2018 oraz średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w poszczególnych miastach w II kw. 2019 r.

Miasto

Liczba mieszkańców (1998)

Liczba mieszkańców (2008)

Liczba mieszkańców (2018)

Średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego (zł/mkw.)

Średnia cena transakcyjna z rynku wtórnego (zł/mkw.)

Warszawa

1 618 468

1 709 781

1 777 972

8 932

8 610

Kraków

740 666

754 624

771 069

7 775

6 956

Wrocław

637 877

632 162

640 648

7 435

6 482

Poznań

578 235

557 264

536 438

7 061

6 194

Łódź

806 728

747 152

685 285

5 853

4 596

Katowice

345 934

309 621

294 510

6 275

4 521

Białystok

283 937

294 153

297 459

5 620

5 069

Rzeszów

162 049

170 653

191 564

5 523

5 697

Zielona Góra

118 182

117 557

140 297

4 496

4 203

Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2019 r. oraz danych BDL.

 

Wykorzystana szansa, czyli o rozwoju polskich miast 

Można jednak również wskazać pozytywne przykłady polskich miast, które dobrze wykorzystały szanse, jakie pojawiły się po przemianach gospodarczo-ustrojowych. Takich przykładów należy szukać nie w gronie największych ośrodków miejskich, lecz wśród mniejszych miast wojewódzkich, na wschodzie Polski. Przykładem mogą być dynamicznie rozwijające się Białystok i Rzeszów. Systematyczny wzrost liczby ludności w tych miastach wynika z ich rozwoju gospodarczego. Ponadto są one prężnymi ośrodkami akademickimi. 

Iwona Tryzna z białostockiego oddziału Express House Nieruchomości tłumaczy, że cechą wyróżniającą Białystok są koszty prowadzenia biznesu, ale przede wszystkim dostęp do wykwalifikowanej kadry. W Białymstoku rozwija się zaplecze naukowo–badawcze oraz oferta edukacyjna szkolnictwa zawodowego i wyższego. Korzystne procesy demograficzne, jak również bogata oferta kulturalna, sportowa, turystyczna i rekreacyjna mają bezpośredni wpływ na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości w Białymstoku.

 

Decyzje mieszkaniowe w obliczu koniunktury gospodarki 

Koniunktura gospodarcza w danym mieście ma kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości i w prostej linii przekłada się na ceny lokali mieszkalnych. To liczba miejsc pracy oraz poziom dochodów ludności decydują o tym, że ludzie, zwłaszcza młodzi, chcą osiedlać się gdzieś na stałe. 

Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom dodaje, że duża liczba terenów zielonych, nienaganna architektura oraz oferta kulturalna to kwestie coraz bardziej istotne dla przeciętnego Kowalskiego. W pierwszym rzędzie o tym, gdzie rodzina będzie mogła i chciała zamieszkać nadal jednak decyduje możliwość rozwoju kariery zawodowej.

 

Ceny na lokalnym rynku nieruchomości 

Wzrost liczby mieszkańców z kolei pociąga za sobą wzrost aktywności deweloperów, przekłada się na większą ofertę mieszkań na sprzedaż i wzrost cen nieruchomości. Proces ten widać porównując ceny mieszkań w poszczególnych miastach. Średnie stawki za nowe mieszkania w Białymstoku i Rzeszowie są niższe o zaledwie 200 – 300 zł niż w kilkukrotnie większej Łodzi. Z kolei ceny mieszkań z rynku wtórnego we wspomnianych dwóch stolicach wschodnich województw są już wyraźnie wyższe w porównaniu do Łodzi i Katowic

 

   Przeczytaj również