Wysoki standard, mały metraż. Tymi czterema słowami najłatwiej określić mikroapartamenty. Cieszą się one coraz większą popularnością. Dla jakiej grupy klientów są one najbardziej atrakcyjne? Jakie ma zalety i wady? Sprawdź, co mówią o tym eksperci.

Duże zainteresowanie mikropartamentami

Jak zauważa Danuta Talarczyk-Scheller z poznańskiego biura Talarczyk i Scheller Nieruchomości, choć nazwa “mikroapartament” wskazuje wyraźnie na mieszkaniowy charakter nieruchomości, ze względu na obowiązujące w Polsce prawo są to formalnie lokale użytkowe. – Przepisy określają, że mieszkanie to lokal, w którym co najmniej jedna izba mieszkalna ma minimum 16 metrów kwadratowych, plus łazienka (2,5 mkw.) i korytarz (1 mkw.). Razem mieszkanie musi mieć zatem co najmniej 19 mkw., a od przyszłego roku minimalna powierzchnia mieszkania wynosić będzie 25 mkw. Zatem mikroapartamenty to w świetle prawa lokale użytkowe pełniące funkcje mieszkalne – tłumaczy ekspertka. Monika Jurczyk z krakowskiego biura Koneser Group dodaje, że rozporządzenie, które wkrótce wejdzie w życie, budzi kontrowersje. – W branży słychać głosy, że zmiana ta jest niepotrzebna. Skoro małe metraże wciąż cieszą się zainteresowaniem klientów, to dlaczego mamy prawnie zakazywać komukolwiek sprzedaży lub zakupu takich nieruchomości?

A popularność mikroapartamentów faktycznie jest spora, choć – jak przyznają eksperci – wszystko zależy od regionu. – Kraków jest rynkiem specyficznym. Ze względu na bardzo dużą ilość korporacji i filii firm zagranicznych, sporą liczbę studentów, a przede wszystkim – turystów odwiedzających rokrocznie nasze miasto, kawalerki, mikroapartamenty i – ogólnie mówiąc – małe mieszkania cieszą się naprawdę sporą popularnością. Doskonale widać to w momencie, kiedy do sprzedaży trafia nowa inwestycja. Najmniejsze metraże sprzedają się najszybciej – charakteryzuje stolicę Małopolski Monika Jurczyk. – W Poznaniu pierwsze mikroapartamenty budzą spore zainteresowanie jako pewna i atrakcyjna inwestycja. Część potencjalnych klientów rezygnuje, gdy dowiaduje się, że nasze smARTy to nie mieszkania. Większość jest jednak dobrze zorientowana w rynku – opisuje z kolei Danuta Talarczyk-Scheller. Także w Lublinie mikroapartamenty, choć są nowością, cieszą się sporym zainteresowaniem. Jak przyznaje Elżbieta Mech z biura Big City Development, sprzedało ono już 35% mikroapartamentów w budowanej dopiero pierwszej lubelskiej inwestycji tego typu.

Pod wynajem

Zdaniem Elżbiety Mech, większość klientów to osoby, które kupują mikroapartamenty pod wynajem – zarówno krótko- jak i długookresowy. – Lublin to przede wszystkim miasto studentów i to właśnie oni są potencjalnymi najemcami, ale niektórzy rentierzy nastawiają się również na najem krótkoterminowy, myśląc o osobach, które przyjeżdżają do Lublina na spotkanie biznesowe czy szkolenia. Mikroapratamenty przy ul. Warszawskiej 96, ze względu na bliskość Skansenu, dają inwestorom nadzieję także na zyski z turystyki, zwłaszcza latem. Także nasi rozmówcy z Poznania i Krakowa przyznali, że to właśnie osoby nastawione na wynajem są najczęstszymi kupcami mikroapartamentów. – Gotówka zainwestowana w zakup mikroapartamentu, zwłaszcza jeśli jest dobrze położony, przyniesie zdecydowanie lepszy profit niż jakakolwiek lokata w banku, a nie każdy czuje się na siłach, by inwestować w innych obszarach – tłumaczy Danuta Talarczyk-Scheller.

Na start lub jesień życia

Inną grupę klientów stanowią osoby, które chcą obniżyć koszty życia. – Są to np. osoby starsze, zamieszkujące do tej pory 3-pokojowe mieszkania, które po usamodzielnieniu się dzieci nie potrzebują już tak dużej przestrzeni. Również czynsz i koszty eksploatacji w dużym, 3-pokojowym mieszkaniu są znacznie wyższe niż w naszych mikroapartamentach, dzięki czemu są one idealnym wyborem dla osób poszukujących wysokiego standardu za niewielką cenę – tłumaczy Elżbieta Mech.

Jeszcze liczniejszą grupę zainteresowanych mikroapartamentami stanowią studenci, dla których liczy się komfort i wygląd mieszkania. – W mikroapartamentach mają dużo wyższy standard mieszkania, niż na stancjach czy w akademikach. Lokale są w pełni samodzielne – jest miejsce do pracy, spania, aneks kuchenny i łazienka – dodaje Elżbieta Mech. Młodzi ludzie dominują także wśród poszukujących mikroapartamentów w Krakowie. – Bardzo dużą część swojego spędzają oni poza domem, skupiając się głównie na pracy, a po niej – odpoczywając aktywnie, spotykając się ze znajomymi, realizując swoje pasje. Cenią sobie wnętrza urządzone ze smakiem i przemyślane koncepcje pozwalające na rozsądne zagospodarowanie tak małego metrażu – opisuje Monika Jurczyk. Jak dodaje, to właśnie maksymalne wykorzystanie przestrzeni jest kluczem do sukcesu mikroapartamentów.

Niski metraż, niska cena

Inną przyczyną popularności mikroapartamentów jest oczywiście cena. W Poznaniu najtańsze nowe lokale kosztowały ok. 150 000 zł. – Jednak do zwrotu jest 23% podatku VAT, jeśli lokal jest nabywany pod wynajem. Wówczas koszt wynosi 125 000 zł. Jeśli klient zamawia wyposażenie “pod klucz”, musi się liczyć z dodatkową kwotą ok 30-40 000 zł brutto – opisuje Danuta Talarczyk-Scheller. W Lublinie jest jeszcze taniej: własny kąt do zamieszkania, z możliwością meldunku, można mieć już za mniej niż 100 000 zł netto. Ten sam lokal wykończony pod klucz kosztować będzie niewiele ponad 110 000 zł + VAT. – Można u nas wybrać jeden z trzech oferowanych stylów i odebrać apartament gotowy zamieszkania – twierdzi Elżbieta Mech z biura Big City Development.

Oczywiście, podobnie jak w przypadku wszystkich innych nieruchomości, na cenę mikroapartamentów ma wpływ wiele czynników, od lokalizacji, przez typ budynku po jego standard. – W tym momencie w sprzedaży mamy mikroapartament w kamienicy Plac na Groblach 19 – metraż 23,11 mkw. w cenie 449 000 zł. Mowa tu jednak o zabytkowej kamienicy w bezpośrednim sąsiedztwie Zamku Królewskiego na Wawelu, odnawianej w standardzie premium plus, a dodatkowo do apartamentu przynależy prywatny taras z widokiem na zakole Wisły i Wawel. Podobne metraże w innych naszych kamienicach można było kupić nawet za 8000 zł / mkw – opisuje krakowski rynek Monika Jurczyk z biura Koneser Group.

Maksymalne wykorzystanie przestrzeni

Podobno najmniejsze mieszkanie świata znajduje się w pobliżu Bazyliki Świętego Piotra w Rzymie. Zaprojektował je dla siebie architekt Marco Pierazzi. Na 7 metrach kwadratowych zmieścił podwójne łóżko, kuchnię ze składanym stołem, łazienkę z prysznicem i deskę do prasowania. Przy tym rekordowym wyniku, dostępne w Polsce mikroapartamenty wydają się olbrzymie.

– Na początku najmniejszy lokal z naszej oferty miał niespełna 12 mkw, jednak na lubelski rynek okazał się zbyt mały i wywołał wiele kontrowersji. Zmieniliśmy zatem układ pomieszczeń tak, aby zwiększyć ich powierzchnię. Obecnie najmniejszy lokal ma 15 mkw. Osobiście przez ponad 3 lata mieszkałam w kawalerce niewiele większej, bo 16-metrowej. Z własnego doświadczenia mogę zapewnić, że można funkcjonować na takiej przestrzeni – opisuje Elżbieta Mech.

Niewiele więcej, bo 18,3 mkw. miał najmniejszy lokal w ofercie poznańskiego biura Talarczyk i Scheller Nieruchomości. Pokój miał powierzchnię 11,6 mkw., aneks kuchenny – 2,5 mkw., łazienka – 3 mkw., a korytarz 1,2 mkw. – Pokój wyposażony był w sekretarzyk i składany stół z regałami, spod łóżka wysuwało się drugie łóżko, które mogło funkcjonować samodzielnie lub tworzyć łóżko podwójne. Aneks kuchenny schowany był w szafie korytarzowej, w której znajdowała się również garderoba i pralka. Mikroapartament położony jest w nowym budynku złożonym z 92 podobnych mikroapartamentów. Mieści się przy ul. Serafitek, kilka kroków od Politechniki Poznańskiej. Został kupiony przez inwestora, który przeznaczył go na wynajem dla 1 studenta. Kosztował 195 000 zł, a nabywca otrzymał niemal 37 000 zł zwrotu podatku VAT – wylicza Danuta Talarczyk-Scheller.

Jak zgodnie twierdzą eksperci, w przypadku tak niskich metraży niezwykle istotne jest właściwe rozplanowanie przestrzeni i wykorzystanie każdego jej skrawka.

Jak pokazać mikroapartamenty?

A jak prezentuje się tak małe lokale w ogłoszeniach? – Podstawą jest porządny sprzęt – aparat z obiektywem szerokokątnym oraz stabilny statyw. Małe pomieszczenia muszą być doskonale oświetlone – pamiętać należy zarówno o świetle dziennym, jak i o włączeniu wszystkich punktów świetlnych w mieszkaniu. Dobrze, gdy znajdują się w nim punkty kontrastowe np. biała kuchnia i czerwony ekspres do kawy – opisuje Monika Jurczyk.

Warto wspomnieć, że niektórzy klienci potrafią kupić mieszkanie nie widząc ani jednego zdjęcia. – Nasze lokale są w trakcie budowy, więc zdjęcia obejmują na razie postępy prac budowlanych – opowiada Elżbieta Mech. – Bazujemy na rzutach pomieszczeń i wizualizacjach 3D. Nie każdy jest w stanie wyobrazić sobie wykończenie i urządzenie tak małego lokalu. Dlatego każdy z nich ma indywidualnie wykonaną wizualizację z przemyślaną aranżacją przestrzeni tak, aby maksymalnie ją wykorzystać.

Inwestycja bez wad?

Mikroapartamenty nie są dla każdego. Z pewnością nie sprawdzą się w przypadku rodzin z dziećmi lub osób, które potrzebują przestrzeni. Eksperci zgodnie przyznają jednak, że dla osób, które mają sprecyzowane oczekiwania i wiedzą na co się decydują – może to być idealne rozwiązanie. Za stosunkowo niewielkie pieniądze można mieć na własność lokal o niskim koszcie utrzymania. Dodatkowo zazwyczaj mikroapartamenty budowane są w znakomitych lokalizacjach. Mogą być więc znakomitym rozwiązaniem np. na początek dorosłego życia, a później – w miarę wzrastania potrzeb – zostać wynajęte lub sprzedane.

Może to być też dobry pomysł na pomnożenie kapitału. Zdaniem Elżbiety Mech, nawet jeśli ktoś nie zna się na wynajmie mieszkań i nie chce zaprzątać sobie tym głowy, może zarobić na inwestycji w mikroapartament. – Nawiązaliśmy współpracę z firmą, która profesjonalnie zajmuje się zarządzaniem najmem. Jeśli klient zdecyduje się na taką usługę, nie musi w ogóle martwić się o obsługę lokalu. Ma za to gwarantowany zysk do 7% w skali roku – więcej niż na jakiejkolwiek lokacie – podkreśla. Tego typu oferty także są coraz popularniejsze.

Chcesz wypowiedzieć się w cyklu Okiem Ekspertów? A może masz ciekawy pomysł na kolejny wpis? Skontaktuj się koniecznie z nami, może kolejnym razem oprzemy się na Twoim doświadczeniu!