Od mieszkania po babci po przemyślaną inwestycję. Trendy i prognozy na polskim rynku najmu
W najnowszym numerze Magazynu Lighthouse, pod lupę bierzemy wynajem, w tym ryzyka i obawy z nim związane. Oto tekst Adama Czerniaka, który przyjrzał się sytuacji na polskim rynku.
Rynek najmu jest jedną z najważniejszych części gospodarki. Zwiększa mobilność ludności, obniża bezrobocie i podnosi wyedukowanie społeczeństwa. W krajach, gdzie jest więcej mieszkań na wynajem wzrost gospodarczy jest stabilniejszy, a wahania koniunktury mniejsze. Aby rynek najmu przynosił takie korzyści, musi być jednak odpowiednio duży, a sama oferta zróżnicowana pod względem lokalizacji, standardu i powierzchni. Polski najem, mimo szybkiego rozwoju w ostatnich latach, spełnia powyższe warunki jedynie połowicznie. Wiele wskazuje jednak na to, że drugą część drogi do pełnej profesjonalizacji najmu przejdziemy dużo szybciej niż pierwszą.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Jak duży jest rynek najmu?
Paradoksalnie o rynku najmu w Polsce wiemy niewiele. Oficjalne statystyki mówią, że 4-5 proc. polskich gospodarstw domowych na stałe mieszka w wynajmowanym po cenie rynkowej lokalu. Dane ankietowe sygnalizują jednak, że najemców może być co najmniej dwukrotnie więcej. Z badania przeprowadzonego przez Minds&Roses na zlecenie Otodom w lutym tego roku wynika, że 12 proc. Polaków deklaruje zamieszkanie w wynajmowanym lokalu. Są to głównie osoby z pokolenia Z – studenci, początkujący pracownicy zlokalizowanych w miastach korporacji czy młode małżeństwa. W wynajmowanych lokalach mieszkają krótko i zwykle traktują je jako lokum przejściowe. Docelowo 89 proc. Polaków chce posiadać mieszkanie własnościowe, a jedynie 3 proc. preferuje najem.
Za różnice między oficjalnymi danymi a ankietami odpowiada zarówno krótki przeciętny czas trwania najmu, jak i wysokie zróżnicowanie samego rynku. Jego poszczególne segmenty wymykają się bowiem statystycznym definicjom. Poza standardowym najmem długoterminowym, w którym wynajmujący oczekuje zawarcia umowy na co najmniej rok, mamy w Polsce także – przeżywający rozkwit w ostatniej dekadzie – najem krótkoterminowy, w ramach którego w pełni umeblowane mieszkanie, często z wliczoną usługą sprzątania i prania, można wynająć na dzień, tydzień lub miesiąc. Ponadto istnieją też mniej standardowe formy najmu – wynajem mikroapartamentów (kawalerki wydzielone z większych mieszkań), podnajem pokoi (kiedy najemca wynajmuje całe duże mieszkanie, a potem wynajmuje pojedyncze pokoje innym) czy, odchodzący powoli do historii, wynajem pojedynczych pokoi przy rodzinie.
Trudność w zebraniu wiarygodnych danych wynika także z dużego rozproszenia wynajmujących. Ponad 95 proc. wszystkich mieszkań dostępnych na wynajem to lokale będące własnością osób prywatnych, a zdecydowana większość wynajmujących ma jedno lub dwa mieszkania w swojej ofercie. Czasem wynajmują je na rynku, czasem oferują je za preferencyjny czynsz dalszym członkom rodziny czy bliskim znajomym, czasem w ogóle nie pobierają opłaty, bo przejściowo mieszkają tam ich dzieci lub oni sami (np. kiedy przechodzą rozwód lub remontują mieszkanie), a czasem nieruchomość stoi pusta – w oczekiwaniu na lepsze czasy lub lepszych najemców. W rezultacie ten sam lokal raz pojawia się w ofercie pośredników najmu, a raz z niej znika.
Niezależnie jednak od statystyk, które bierzemy pod uwagę, w danych widać dwa trendy. Po pierwsze, rynek najmu w Polsce rozwija się wyłącznie w dużych miastach. Na koniec 2021 r. 42 proc. ofert najmu w serwisach Otodom i OLX stanowiły mieszkania ulokowane w metropoliach (pow. 500 tys. mieszkańców). Kolejne 29 proc. przypadało na miasta duże (100-500 tys.), a na miasta średnie tylko 9 proc. Z pozostałych lokalizacji pochodziła co piąta oferta najmu, z czego większość stanowiły małe miasta w otulinie aglomeracji (np. Piaseczno, Rumia, Czeladź). Niską dostępność mieszkań na wynajem poza aglomeracjami potwierdzają również dane na poziomie wojewódzkim – podczas gdy na Mazowszu jest 1,9 ofert na tysiąc mieszkańców, w województwach lubelskim, warmińsko-mazurskim, podlaskim czy świętokrzyskim jest ich zaledwie 0,5.
Po drugie, polski rynek najmu jest znacznie mniejszy niż w krajach Europy Zachodniej. Najłatwiej o mieszkanie na wynajem w krajach niemieckojęzycznych – Szwajcarii, Niemczech i Austrii. Ponad połowa Niemców wynajmuje mieszkanie. W Szwajcarii, czyli u europejskiego rekordzisty, odsetek ten dochodzi do 60 proc. Widać zatem, że na Zachodzie najem to nie przymus finansowy, ale wybór. Ludzie wolą mieszkać całe życie w wynajmowanych mieszkaniach, nawet jeżeli stać ich na zakup własnych czterech ścian. Cenią sobie swobodę, jaką daje najem – wolność przy zmianie miejsca pracy czy nauki, brak zmartwień związanych z remontami, a także możliwość ciągłego dostosowania przestrzeni życiowej do aktualnych potrzeb.
W Polsce mamy kulturę własności, którą niestety wzmacniają niedopasowana do potrzeb oferta, niska jakość obsługi najemców czy wysokie czynsze.
Jakie mieszkania są dostępne, a jakich potrzebujemy?
Według szacunków Polityki Insight, przeprowadzonych na podstawie danych Otodom i OLX, rocznie w Polsce pojawia się około 700 tys. rynkowych ofert najmu i niemal 200 tys. ofert najmu pokoi. Większość stanowią mieszkania małe – co trzeci oferowany lokal to kawalerka, a mieszkania o powierzchni 40-60 m2 stanowią kolejne 42 proc. Mieszkań trzy-, cztero- i więcej pokojowych jest jak na lekarstwo. Rodzina z dwójką dzieci musi bardzo długo szukać mieszkania na wynajem w dobrym standardzie i lokalizacji. W rezultacie ponad połowa Polaków przed 35. rokiem życia twierdzi, że wynajęłaby mieszkanie, gdyby oferta była lepiej dopasowana do ich potrzeb.
Różna jest też jakość oferowanych mieszkań. Co prawda, coraz więcej nieruchomości na wynajem to nowe lokale, wykończone z dbałością o detale (45 proc. oferty najmu to lokale w budynkach nie starszych niż pięć lat), to jednak na rynku wciąż można trafić na „mieszkania po babci” i „gotowce inwestycyjne”, czyli lokale mniejsze niż 20 m2, często wydzielone z dużego mieszkania w starej kamienicy. I to właśnie tego typu lokale oraz ich właściciele najbardziej zniechęcają Polaków do najmu. Niestety wciąż zdarzają się wynajmujący, którzy działają na pograniczu prawa. W opowieściach studentów – zwykle najbardziej narażonych na drapieżne praktyki – roi się od wynajmujących wpadających do mieszkania bez zapowiedzi, montujących potajemnie kamery, wyłudzających pod byle pretekstem kaucje, wypowiadających umowę w połowie semestru czy niepozwalających nawet na bezinwazyjne zmiany aranżacji, jak przestawienie w inny kąt pokoju paproci posadzonej przez babcię.
Nawet jeżeli oddzielimy te opowieści od barwnych wyolbrzymień, to i tak mamy obraz rynku, który jest gorszym zamiennikiem własności – 49 proc. Polaków twierdzi, że lokatorzy są nadmiernie ograniczeni w zakresie aranżacji wynajmowanej nieruchomości, 46 proc. Polaków błędnie uważa, że najemcy nie są wystarczająco chronieni przed eksmisją (w czasie pandemii nie wolno nikogo eksmitować, a i wcześniej eksmisja była obwarowana szeregiem warunków), a kolejne 37 proc. Polaków twierdzi, że właściciele nadmiernie ingerują w życie prywatne najemców. W rezultacie aż 26 proc. Polaków nigdy nie zdecydowałoby się wynająć od kogoś nieruchomości.
Aby rynek najmu zaspokajał potrzeby mieszkaniowe Polaków, potrzebna jest zatem jego profesjonalizacja, rozumiana jako wzrost liczby inwestorów instytucjonalnych, rozwój agencji zarządzających nieruchomościami na wynajem oraz rosnące znaczenie fachowego doradztwa i pośrednictwa.
Tak rozumiana profesjonalizacja doprowadziłaby do zwiększenia dostępności tanich mieszkań w dobrym standardzie, lepszej obsługi najemców i bardziej dopasowanej do potrzeb Polaków oferty wynajmu. Firmom opłaca się bowiem wynajmować po niższej cenie niż inwestorom prywatnym, ponieważ mogą taniej remontować mieszkania i zabezpieczać się przed ryzykiem nierzetelnych najemców. Co więcej, pośrednicy i inwestorzy nie mają motywacji do wcześniejszego wypowiadania umów czy ingerencji w życie prywatne lokatorów, a za to mogą oferować szerszy wachlarz lokali i usług wspierających – niedostępny prywatnym wynajmującym ze względu na ich ograniczenia kapitałowe.
Jak będzie wyglądał najem przyszłości?
W momencie, gdy piszę ten artykuł, czas od pojawienia się oferty najmu do momentu pierwszego telefonu zainteresowanego najemcy można mierzyć nawet nie w godzinach, a w minutach. I często ten pierwszy zainteresowany jest też tym, który mieszkanie faktycznie wynajmie. O ile, oczywiście, wynajmujący jest gotów przyjąć matkę z dzieckiem, która ucieka przed koszmarem wojny. W takiej sytuacji bardzo trudno prognozować, jak będzie wyglądał rynek najmu za kilka miesięcy. Część inwestorów upatruje bowiem szansy na zysk i chce teraz kupić mieszkanie na wynajem, część wręcz przeciwnie – boi się eskalacji konfliktu lub kłopotu z eksmisją – i chce teraz sprzedać swoje mieszkanie na wynajem po jak najwyższej cenie. Ciężka jest też do przewidzenia zmiana czynszów – część wynajmujących z dobroci serca je obniża, a część upatruje możliwości dodatkowego zarobku w nagle rosnącym popycie. Co więcej, sytuacja ulegnie diametralnej zmianie w momencie zakończenia działań zbrojnych i rozpoczęcia powojennej odbudowy Ukrainy.
Na szczęście ostatnie lata to kumulacja sytuacji ekstremalnych. Nie ma co jednak liczyć na to, że wrócimy do status quo ante – sytuacji, jaką pamiętamy sprzed wojny i pandemii. Po pierwsze, zacieśnienie polityki pieniężnej NBP. Z każdą podwyżką stóp procentowych zmniejsza się finansowa opłacalność zakupu nieruchomości. Według wyliczeń Polityki Insight, rok temu opłacało się kupić mieszkanie na 25-letni kredyt hipoteczny z 20-procentowym wkładem własnym, jeżeli zamierzało się je użytkować dłużej niż 7-8 lat. Przy stopach procentowych powyżej 4 proc. Polakom bardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność dopiero w przypadku, kiedy chcą je użytkować co najmniej do końca okresu kredytowania. W przeciwnym wypadku bardziej opłaca nam się wynająć mieszkanie. Tym samym wzrost stóp procentowych zwiększa popyt na wynajem, a równocześnie zwiększa udział zagranicznych inwestorów instytucjonalnych w rynku. Ci mogą bowiem pozyskiwać kapitał dużo taniej niż osoby prywatne, a przez to są w stanie kupić więcej nieruchomości, oferować niższe czynsze i nie decydują się na sprzedaż mieszkania w sytuacji ryzyka spadku jego ceny.
Po drugie, następuje zmiana pokoleniowa, która po raz pierwszy w historii ma szansę przełożyć się na zmianę preferencji Polaków i stopniowe odejście od przywiązania do własności. Osoby przed 25. rokiem życia są najbardziej otwarte na najem – 54 proc. z nich twierdzi, że bardzo ważne jest posiadanie mieszkania na własność, podczas gdy wśród osób starszych niż 75 lat odsetek ten wynosi 82 proc. Równocześnie kolejne pokolenie Polaków ma szansę wynajmować na profesjonalnym rynku – przez pośredników i od inwestorów instytucjonalnych. Dzięki temu, w przeciwieństwie do 5-10 lat starszych od nich Polaków, mogą nie zrazić się do najmu mieszkań i zdecydować się na tę formę użytkowania nieruchomości także po założeniu rodziny.
Po trzecie, aktywizacja polityki mieszkaniowej Państwa. Mimo fiaska rządowego programu Mieszkanie Plus, szereg zmian legislacyjnych wprowadzonych przez obecny rząd będzie katalizowało rozwój profesjonalnego rynku najmu. Chodzi między innymi o inwestycje w mieszkania na wynajem prowadzone przez PFR Nieruchomości, dofinansowanie ze środków publicznych Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (d. TBS), skuteczne wdrożenie najmu z opcją dojścia do własności, rozwój społecznych agencji najmu czy uelastycznienie podaży mieszkań komunalnych przez samorządy. Dużym bodźcem do rozwoju najmu instytucjonalnego byłoby również zakończenie prowadzonych od kilku lat prac nad ustawą o regulacji działalności spółek typu REIT w Polsce.
Wszystkie powyższe czynniki kształtujące obecnie rynek najmu będą wymuszać jego stopniową profesjonalizację. I dobrze. Kryzys humanitarny pokazał bowiem, jak ważną funkcję pełni profesjonalny rynek najmu. To właśnie inwestorzy instytucjonalni jako pierwsi bezpłatnie udostępnili wszystkie swoje wolne lokale uchodźcom, podczas gdy niektórzy prywatni właścicieli do tej pory odmawiają podpisywania umów z Ukraińcami. Z kolei profesjonalne agencje pośrednictwa cały czas pomagają znajdować mieszkania i namawiają właścicieli do tego, aby nie bali się ich wynajmować. Na tej profesjonalizacji dzisiaj najbardziej korzystają uchodźcy, ale w przyszłości skorzystamy my wszyscy – najemcy, inwestorzy i pośrednicy.
