Problem dotyczy braku możliwości wykonywania przez współwłaścicieli garaży tzw.. wielostanowiskowych praw przysługujących właścicielom lokali na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1995 r. o własności lokali. W konsekwencji współwłaściciele garaży nie mają prawa głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe, co ma istotne znaczenie dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. Problem ten poruszyła niespełna rok temu Rzecznik Praw Obywatelskich (dalej: RPO) w piśmie skierowanym do ówczesnej wicepremier, Minister Infrastruktury i Rozwoju Elżbiety Bieńkowskiej. W odpowiedzi na pismo RPO Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wskazało, że dostrzega ten problem i rozpocznie prace nad zmianami w przepisach w tej kwestii wspólnie z sejmową Komisją Infrastruktury.

Do tej pory problem ten nie został jednak rozwiązany i Rzecznik Praw Obywatelskich ponownie skierowała w tej sprawie pismo do Minister Infrastruktury i Rozwoju Marii Wasiak.

Współwłaściciele garaży bez prawa głosowania

Ustawa o własności lokali przyznaje każdemu właścicielowi lokalu prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Oznacza to, że właściciel lokalu może głosować nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkaniową.

Uchwały te stanowią dla zarządu/zarządcy nieruchomości wspólnej podstawę do dokonania określonej czynności lub zawarcia określonej umowy dotyczącej nieruchomości wspólnej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wskazane wyżej przepisy odnoszą się do właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali nie reguluje natomiast kwestii wykonywania omawianych uprawnień przez współwłaścicieli lokalu. Przede wszystkim nie określa ona sposobu wykonywania prawa głosu wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, stanowiącego przedmiot współwłasności.

Nie jest możliwe zastosowanie wprost rozwiązań ustawy o własności lokali do współwłaścicieli lokali, choćby z uwagi na zapis art. 23 ust. la tej ustawy, przewidujący możliwość odejścia od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel 1 głos”. Wprowadzenie takiego sposobu głosowania i przyjęcie, że każdy współwłaściciel wykonuje prawo głosu samodzielnie doprowadziłoby do sytuacji, w której współwłaściciele jednego lokalu np. wielostanowiskowego garażu, mogliby uzyskać dominujący wpływ na sprawy zarządu nieruchomością wspólną, co byłoby sprzeczne z intencją ustawodawcy przyświecającą wprowadzeniu w/w przepis w celu eliminowania sytuacji, gdy o sprawach wspólnoty miałby decydować właściciel większościowy, czy też grupa współwłaścicieli jednego lokalu.

Stanowisko sądów

Sądy zajmowały w omawianej sprawie dwa sprzeczne ze sobą stanowiska. Część sądów przyjmowało, że skoro współwłaścicielom odrębnego lokalu przysługuje niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, to przysługuje im jeden wspólny głos. Oznacza to, że w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony między nimi, a w razie niemożności uzgodnienia jednolitego stanowiska współwłaściciele mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu w trybie przepisów Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną (np. orzekł tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 30 marca 2011 r. sygn. akt VI ACa 1106/10).

Przeciwne stanowisko opierało się na założeniu, że w sytuacji, gdy prawo własności lokalu przysługuje kilku osobom, każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana jego udziałem we własności lokalu (tak orzekł np. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08).

Wątpliwości dotyczące omawianej sprawy rozstrzygnął ostatecznie Sąd Najwyższy, który w uchwale z  12 grudnia 2012 r., sygn. III CZP 82/12) orzekł, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

O ile kwestia dotycząca sposobu uczestniczenia współwłaścicieli lokalu użytkowego w głosowaniu wspólnoty mieszkaniowej została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, to pozostały nadal aktualne, problemy natury praktycznej, które wiążą się ze stosowaniem takiego sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu użytkowego, szczególnie, gdy lokalem tym jest wielostanowiskowa hala garażowa, będąca we współwłasności kilkudziesięciu, a nierzadko kilkuset osób. W takiej sytuacji osiągnięcie jednolitego stanowiska współwłaścicieli co do sposobu głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jest niezmiernie trudne, gdyż już jeden głos przeciwny wystarczy, aby stanowisko to nie zostało uzgodnione. Wobec braku porozumienia współwłaściciele mogą. wprawdzie wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną, jednak czas od chwili zawiadomienia o terminie zebrania do terminu samego zebrania jest zbyt krótki na przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie rozstrzygnięcia sądu. W konsekwencji współwłaściciele lokalu nie będą uczestniczyć w głosowaniu, co powoduje, że nie mogą oni współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną.

Taka sytuacja generuje dalsze problemy w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej dotyczące uzyskania wymaganej przez ustawę o własności lokali większości głosów właścicieli lokali niezbędnej do podjęcia uchwały, ponieważ z lokalami użytkowymi (wielostanowiskowymi halami garażowymi) związany jest znaczny, sięgający nawet 1/3 udział w nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany, co uniemożliwi zarządzanie nieruchomościami, ponieważ zarządy/zarządcy nieruchomości wspólnych nie będą mogli podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

Powoduje to, że współwłaściciele lokalu są pozbawieni możliwości wykonywania prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, jakie przyznaje właścicielowi lokalu art. 27 ustawy o własności lokalu i wykonywania innych uprawnień, jakie wiążą się z tym prawem.

Co proponuje Rzecznik Praw Obywatelskich?      

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich omawiany problem można rozwiązać poprzez nowelizację ustawy o własności lokali, która jednoznacznie  określi sposób udziału współwłaścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną, a przede wszystkim określi sposób ich reprezentacji na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywania prawa głosu.

Skutki braku przepisów

Jak podkreśliła Rzecznik Praw Obywatelskich dalsze utrzymywanie obecnych przepisów uniemożliwia  zarządzanie nieruchomością wspólną w znacznej części wspólnot mieszkaniowych obejmujących  garaże wielostanowiskowe. W sytuacji braku porozumienia współwłaścicieli garażu co do sposobu głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany, w  konsekwencji zarząd/zarządca nieruchomości wspólnej nie może podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

Taka sytuacja może także prowadzić także do tego, że w niektórych  wspólnotach mieszkaniowych uchwały nadal będą podejmowane niezgodnie z wykładnią  zaprezentowaną przez Sąd Najwyższy, co może w efekcie stanowić podstawę do żądania ich uchylenia bądź też ustalenia ich nieistnienia w postępowaniu  sądowym , jako podjętych bez uzyskania wymaganej większości głosów.

Zdaniem RPO obecne przepisy łamią prawa obywatelskie, ponieważ pozbawiają współwłaścicieli lokalu użytkowego prawa wykonywania jednego z podstawowych uprawnień właścicielskich tj. prawa współdziałania w zarządzaniu  nieruchomością wspólną, które realizowane jest głównie poprzez podejmowanie uchwał.