Z punktu widzenia osób budujących domy najistotniejsze są kwestie, związane z uregulowaniem zasad rozpoczęcia budowy domu, uzyskiwaniem niezbędnych zezwoleń i legalizacją samowoli budowlanej.

W myśl przygotowanego przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju projektu Kodeksu budowlanego budowa obiektu budowlanego będzie wymagała zgody budowlanej. Wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa nie będzie wymagało zgody budowlanej.

Zgoda budowlana

Zgoda budowlana będzie udzielana na podstawie przepisów prawa, w tym ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana. Udzielenie zgody budowlanej będzie niedopuszczalne, jeżeli budowa została rozpoczęta bez wymaganej zgody budowlanej, albo gdy na terenie objętym zgłoszeniem budowy lub wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki.

Zgoda budowlana będzie dotyczyła całego zamierzenia budowlanego. W przypadku inwestycji obejmującej więcej niż jeden obiekt, zgoda będzie mogła dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takim przypadku inwestor będzie miał obowiązek przedstawić projekt urbanistyczno architektoniczny całego zamierzenia.

Budynki bez konieczności zgody budowlanej

 Nie będzie wymagało zgody budowlanej budowa między innymi:

  • obiektów małej architektury, z wyjątkiem sytuowanych w miejscach publicznych,
  • przydomowych ganków, werand i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 15 m
  • wiat o powierzchni zabudowy do 50 m sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m powierzchni działki
  • altan działkowych,
  • pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
  • ogrodzeń o wysokości do 2,20 m.

Budowę będzie można rozpocząć jedynie na podstawie pozwolenia na budowę, wydawanego w formie decyzji.

Zgodę budowlaną będzie można w każdym czasie przenieść na inny podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W takiej sytuacji podmiot ten przejmie prawa i obowiązki wynikające ze zgody budowlanej oraz w terminie 7 dni od dnia, w którym zgoda budowlana została przeniesiona, złoży oświadczenie o posiadaniu zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie oraz o przejęciu tych praw i obowiązków.

Zgoda budowlana wygaśnie:

  1. jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia:
  • wydania dziennika budowy,
  • w którym upłynął termin do wniesienia sprzeciwu,
  • w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna

        - licząc od terminu najwcześniejszego zdarzenia;

       2. jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata na wniosek inwestora.

Inwestor będzie musiał wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę przed zamierzonym terminem rozpoczęcia budowy. We wniosku trzeba będzie określić usytuowanie i rodzaj obiektu budowlanego. Do wniosku będzie trzeba dołączyć jeden egzemplarz projektu urbanistyczno-architektonicznego w celu ostemplowania oraz dwa egzemplarze na informatycznych nośnikach danych wraz z wymaganymi decyzjami, opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami lub sprawdzeniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę budynek został wybudowany, a od uzyskania zgody na użytkowanie upłynął 1 rok nie będzie można wówczas stwierdzić nieważności decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Zgłoszenia budowy z dołączonym projektem urbanistyczno-architektonicznym będzie wymagała budowa wolnostojących domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Samowola budowlana

W przypadku stwierdzenia prowadzenia budowy budynku lub jego części bez wymaganej zgody budowlanej, organ nadzoru budowlanego wstrzyma prowadzenie robót budowlanych oraz określi wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy. Na postanowienie w tej kwestii będzie przysługiwało zażalenie.

W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, że wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części, spowodowałoby naruszenie przepisów prawa, w tym ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego orzeknie nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdzi, że wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części, nie spowoduje naruszenia przepisów prawa, w tym ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ ten będzie wszczynał postępowanie w sprawie legalizacji budynku lub jego części.

Jeśli inwestor będzie kontynuował roboty budowlane, pomimo wstrzymania ich wykonywania organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Organ podatkowy będzie wymierzał opłatę legalizacyjną w wysokości 30% wartości obiektu budowlanego lub jego  części, chyba że inwestor oświadczy, że odstępuje od legalizacji obiektu budowlanego lub jego części. Ostateczna decyzja o wymierzeniu opłaty legalizacyjnej do organu nadzoru budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu ostatecznej decyzji o wymierzeniu opłaty legalizacyjnej, ostempluje projekt budowlany i wyda decyzję o pozwoleniu na wznowienie budowy oraz dziennik budowy oraz nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Organ nadzoru budowlanego nakaże w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli inwestor między innymi nie przedstawił w wymaganym terminie projektu budowlanego wraz z wymaganymi decyzjami, opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami.

Omawiany projekt Kodeksu budowlanego trafi teraz na posiedzenie rządu, a następnie do prac w Sejmie.