W myśl art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy nie ma dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub przez drogę innego rodzaju, umożliwiającą nieograniczony i nieskrępowany dostęp do niej ogółowi osób. Odpowiednim - w rozumieniu art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego - jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. Ustalenie, czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo-społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia. Odpowiedni dostęp oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki. O tym czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy.

Gruntami sąsiednimi w rozumieniu art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością na potrzeby której służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.

Wytyczając drogę konieczną należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, ale również uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie, co podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 570/07.

Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego.

Sąd w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej nie jest związany treścią wniosku, co oznacza, że do niego należy wybór optymalnego wariantu. Wymaga to nieraz obszernego postępowania dowodowego, a sąd nie może powołać się na brak udowodnienia danej okoliczności przez strony. Jeśli zaś jest ona istotna ma obowiązek przeprowadzić dowód z własnej inicjatywy (z urzędu).

Gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej nie wyklucza możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, oparta na grzecznościowym zezwoleniu właściciela nieruchomości, co podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 9 września 2011 r., sygn. akt I CSK 657/10.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 kwietnia 2017 r., sygn. akt II CSK 476/16 nakaz przeprowadzenia drogi koniecznej przez nieruchomość dzieloną nie ma charakteru bezwzględnego i jest uwarunkowany możliwością wytyczenia drogi przez grunty objęte podziałem. W grę może przy tym wchodzić zarówno niemożliwość fizyczna, ale też i nieracjonalność takiego przebiegu, gdy uszczerbek nieruchomości dzielonej będzie nieproporcjonalnie większy niż dla nieruchomości sąsiedniej. W każdym przypadku rozważenia wymagałby także interes społeczno-gospodarczy w projektowanym w taki sposób przebiegu drogi – uznał Sąd Najwyższy.

W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się we współwłasności, złożenie przez współwłaściciela nieruchomości wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz tej nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu, wymagającą zgody większości współwłaścicieli (art. 201 Kodeksu cywilnego).

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej zależy od okoliczności danego wypadku.

Możliwe jest ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej w formie świadczenia okresowego. Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany okoliczności.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na rzecz całej nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM