Kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Do wywłaszczenia nieruchomości np. pod drogę publiczną może dojść, jeżeli celu publicznego nie można zrealizować w inny sposób, niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być uzyskane w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu.

Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz samorządu.

Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (która nie ma założonej księgi wieczystej), przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości.

Przepisy nakazują, by wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzone było rokowaniami o nabycie nieruchomości w drodze umowy pomiędzy starostą, właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jak również osobą, której przysługuje tzw. ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości (chodzi tu np. o użytkowanie, czy też służebność). W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, informację o zamiarze wywłaszczenia starosta podaje do publicznej wiadomości na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia tego ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Następuje ono z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.

Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć między innymi: dokumenty z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego – decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Starosta składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej – o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną. W postępowaniu wywłaszczeniowym nie stosuje się przepisów o ugodzie administracyjnej.

Jeżeli w terminie 2 miesięcy od ogłoszenia nie zostały ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub samorząd. Nastpuje ono z dniem, w którym decyzja staje się ostateczna.

Odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń spoczywa na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

 

Przejście własności i wygaśnięcie użytkowania

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości staje się ostateczna.

Jeśli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej było ustanowione na rzecz innej osoby, niż ta, na której rzecz nastąpiło wywłaszczenie, jego przejście na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna. Jeśli wywłasczenie nastąpiło na rzecz osoby posiadającej wcześniej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej – wygasa ono z dniem, w którym ostateczna staje się decyzja o wywłaszczeniu. Wywłaszczoną nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, oddaje się w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi na jego wniosek.

 

Zajęcie natychmiastowe

W przypadkach uzasadnionych interesem gospodarczym, starosta udziela podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jeżeli zwłoka w jej zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego, na który nieruchomość została wywłaszczona. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub samorządu, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki.

Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

 

Wywłaszczenie przez ograniczenie korzystania z nieruchomości

Starosta może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości między innymi ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Również w tym przypadku, jeżeli jest to uzasadnione ważnym interesem gospodarczym, starosta na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, a decyzji tej nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

 

Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Jeżeli na wspomnianej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Decyzję o odszkodowaniu podejmuje starosta. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości samorządu, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

W przypadku przyznania nieruchomości zamiennej, w decyzji podaje się jej wartość oraz wysokość dopłaty. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Jeżeli uchylono decyzję o wywłaszczeniu lub stwierdzono nieważność decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, osoba, której wypłacono zaliczkę lub jej spadkobierca mają obowiązek jej zwrotu (po jej waloryzacji na dzień zwrotu).

Jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie (lub jej spadkobierca) jest zobowiązana do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. Za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta może ustalić inny sposób zapłaty przyznanego odszkodowania.

Odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli: • osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub • odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się przede wszystkim jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwemu samorządowi (w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu) ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM