Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich propozycja likwidacji otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego (dalej: OMRP) nie ma uzasadnienia finansowego. W ocenie Związku w praktyce nie odnotowano przypadków, kiedy doszłoby do naruszenia interesów  klientów w przypadku stosowania OMRP.

Polski Związek Firm Deweloperskich podkreślił, że  przeprowadzone przez UOKIK w odniesieniu do OMRP nie dotyczyło nawet 2-letniego okresu funkcjonowania, a zaledwie  kilku miesięcy, ponieważ większość rachunków założono w 2014 roku a badanie UOKIK wykonano w połowie roku 2014.

W ocenie Związku likwidacja OMRP prowadziłaby do wyeliminowania z rynku małych  deweloperów, dla których inne formy ochrony wpłat klientów okażą się niedostępne. Ograniczy to także funkcjonowanie dużych grup deweloperskich, u których znacząco wzrosną koszty finansowe (warto zauważyć, że badając stan rynku deweloperskiego UOKiK badał jedynie wysokość opłat za prowadzenie rachunków, a nie rzeczywisty koszt finansowy ich stosowania.

Wyeliminowanie mniejszych firm deweloperskich miałoby najbardziej negatywne  skutki w małych miejscowościach, w których nie obecne są duże grupy  deweloperskie. W tych miejscach odbiłoby się to również negatywnie na lokalnej gospodarce z powodu utraty miejsc pracy

Brak jest opracowań wskazujących na niewystarczający stopień ochrony  nabywców przy stosowaniu OMRP. W praktyce  wszelkie wypłaty z OMRP na rzecz dewelopera są możliwe jedynie jako refinansowanie własnych środków dewelopera, faktycznie wcześniej zainwestowanych w nieruchomość, na  której powstaje przedsięwzięcie deweloperskie. W przypadku upadłości dewelopera, nieruchomość oraz wpłaty klientów zostają wydzielone do osobnej części masy upadłości służącej ich zaspokojeniu.

Wszelkie środki wypłacone z  OMRP musiały zostać wcześniej zainwestowane w nieruchomość, podnosząc jej  wartość. Nawet w przypadku obecności banku finansującego dewelopera i wpisu hipoteki na jego rzecz nie zmieni to okoliczności, ponieważ przy kredycie inwestycyjnym bank wymaga min. 20% wkładu własnego. Po zawarciu umowy  środki te są refinansowane na rzecz dewelopera i ponownie inwestowane w  nieruchomość. Dopiero po kolejnym zainwestowaniu środków, znowu w  ramach kolejnej transzy są refinansowane. Nie ma zatem praktycznej możliwości, aby roszczenie banku (wraz z roszczeniami klientów) nie znajdowało pokrycia w nieruchomości.

Jeżeli zaś w międzyczasie doszło do przelania środków z OMRP, to roszczenie banku ulega zmniejszeniu właśnie o tę kwotę.

Umowa o prowadzenie rachunku powierniczego

Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi, który zamierza rozpocząć sprzedaży mieszkań lub domów zawarcie z wybranym bankiem umowę o prowadzenie rachunku mieszkaniowego powierniczego, na którym bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Chodzi o ochronę pieniędzy klientów dewelopera przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy bowiem do gromadzenia przez nabywcę środków pieniężnych na pokrycie ceny kupna nieruchomości w celu przekazania ich deweloperowi w ramach zawartej umowy. Ustawa deweloperska wskazuje ustanawia następujące rodzaje rachunków powierniczych:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Upadłość dewelopera

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w razie kontynuacji przedsięwzięcia, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych.

Przez „rozpoczęcie sprzedaży nieruchomości” należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonej inwestycji deweloperskiej. Musi się ono wiązać z równoczesną realną możliwością zawarcia przez nabywców umowy w tym zakresie.

Koszty prowadzenia rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają wyłącznie dewelopera. Co więcej, nie może on przyjmować od klientów pieniędzy w inny sposób niż za pośrednictwem rachunku powierniczego.

Na żądanie klienta dewelopera bank ma obowiązek poinformować go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Niemniej jednak nabywca może zostać obciążony opłatą z tego tytułu, jeśli deweloper nie zagwarantował w zawartej z bankiem umowie o prowadzenie rachunku powierniczego, iż informacja o dokonanych wpłatach będzie przekazywana nabywcy bezpłatnie.

Wypowiedzieć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego może tylko bank. Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy. Jedynie zmiana oprocentowania pieniędzy gromadzonych na rachunku nie wymaga uzyskania zgody nabywcy, z tym, że sposób ustalania wysokości oprocentowania musi być określony w umowie. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje tylko bankowi (wyłącznie z ważnych przyczyn).

Nawet w sytuacji wypowiedzenia przez bank umowy, deweloper nie otrzyma zgromadzonych na rachunku pieniędzy. Ma on wówczas obowiązek do założenia takiego rachunku w innym banku w terminie 60 dni, a środki zgromadzone na dotychczasowym rachunku zostaną przekazane przez bank na nowy rachunek powierniczy, gdy otrzyma on polecenie przelewu wydane przez dewelopera.

Bank jednak zwróci nabywcom pieniądze w kwocie znajdującej się na rachunku, jeżeli deweloper zlekceważy obowiązek i w ustawowym terminie nie założy nowego rachunku. Tak samo bank postąpi, gdy deweloper nie wyda polecenia przelewu środków w terminie do 60 dni od wypowiedzenia umowy.

Bank zwróci nabywcy pieniądze zgromadzone przez niego na rachunku powierniczym, gdy po wypowiedzeniu przez bank umowy rachunku powierniczego deweloper w terminie 60 dni nie wyda polecenia przelewu zgromadzonych środków na założony w innym banku nowy rachunek powierniczy.

Zamknięty i otwarty rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być:

1. zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo - po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej albo

2. otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.

Wypłata środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest poprzedzona kontrolą dokonaną przez wyznaczoną przez bank osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Co istotne, deweloper ma prawo dysponować pieniędzmi wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia budowlanego dla którego prowadzony jest ten rachunek.

Dokonanie wypłaty deweloperowi zgromadzonych przez nabywców na mieszkaniowych rachunkach powierniczych pieniędzy wbrew postanowieniom ustawy deweloperskiej stanowi przestępstwo zagrożone m.in. karą pozbawienia wolności do dwóch lat.

Dodatkowe zabezpieczenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego

Zapewnienie przez dewelopera nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, powoduje, że bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy — na jego żądanie — środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:

1. ogłoszenia upadłości dewelopera, albo

2. odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, gdy deweloper nie dokona

przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, w terminie

określonym w umowie.

W tym drugim przypadku, bank lub zakład ubezpieczeń pomniejszy wysokość wypłaty o kwotę środków już wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zabezpieczenia te stanowią dla nabywcy gwarancję, że w przypadku upadłości dewelopera otrzyma on środki finansowe w wysokości wpłaconych na rachunek powierniczy kwot.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do mieszkania.

Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmuje odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.