Świadectwo energetyczne budynku – czym jest i jak je uzyskać?

W dobie rosnących kosztów energii i zwiększającej się świadomości ekologicznej świadectwo energetyczne budynku stanowi kluczowy dokument dla każdego właściciela nieruchomości. Dokument nie tylko spełnia wymogi prawne, ale również dostarcza cennych informacji o efektywności energetycznej budynku. Czy jako właściciel nieruchomości musisz sporządzić taki dokument? Jak zrobić to prawidłowo? Sprawdź nasze wskazówki! Oto świadectwo energetyczne budynku bez tajemnic.

Czym jest i co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zastanawiasz się, czym jest świadectwo energetyczne? Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku stanowi kompleksową analizę aspektów związanych z zużyciem energii w użytkowanym budynku. Świadectwo energetyczne jest również wymagane dla budynków w stanie deweloperskim, czyli takich, które są już wybudowane, lecz nie zostały wykończone do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Dokument powstaje na podstawie szczegółowych obliczeń uwzględniających m.in. efektywność systemów grzewczych lub wentylacyjnych w budynku, a także wpływ odnawialnych źródeł energii.

Podstawowym celem świadectwa energetycznego jest ułatwienie oceny efektywności energetycznej budynków. Pozwala to porównać różne nieruchomości pod względem ich charakterystyki energetycznej. Dokument ten służy również jako narzędzie informacyjne dla właścicieli, najemców i potencjalnych nabywców nieruchomości, pozwalając im na świadome podejmowanie decyzji dotyczących kosztów eksploatacji i modernizacji.

Świadectwo energetyczne posiada status dokumentu urzędowego, co oznacza, że jego sporządzenie musi być powierzone osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia. Dokument stanowi integralną część dokumentacji budynku – zdarza się, że takie świadectwo musisz przekazać w różnych sytuacjach prawnych, takich jak sprzedaż nieruchomości czy wynajem.

Prawne znaczenie świadectwa energetycznego wykracza poza sam obowiązek jego posiadania. Informacje zawarte w dokumencie mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wysokość czynszu, możliwości uzyskania finansowania czy kwalifikację do programów wsparcia termomodernizacyjnego. W przypadku nieruchomości komercyjnych świadectwo energetyczne jest często wymagane przy ubieganiu się o certyfikaty zrównoważonego budownictwa.

Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od jego uzyskania, zatem nie jest to dokument, który należy często sporządzać. Zanim jednak świadectwo straci ważność, warto już zainteresować się jego ponownym wyrobieniem.

Świadectwo energetycznego budynku – co, gdy go nie masz? Konsekwencje braku świadectwa energetycznego

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? Tak, świadectwo energetyczne jest wymagane i muszą posiadać je właściciele budynków. Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel budynku, który nie posiada wymaganego świadectwa energetycznego, narusza przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Naruszenie może zostać stwierdzone np. w trakcie kontroli lub w wyniku zgłoszenia przez osoby trzecie.

Sprawą braku świadectwa energetycznego zajmuje się urząd. Organ ten ma prawo do nałożenia kary pieniężnej oraz wydania nakazu sporządzenia świadectwa w określonym terminie. Jeśli termin nie zostanie dotrzymany, może to skutkować nałożeniem dodatkowych kar.

W przypadku budynków użyteczności publicznej konsekwencje mogą być szczególnie dotkliwe, gdyż brak świadectwa energetycznego może skutkować wstrzymaniem finansowania publicznego lub wykluczeniem z programów wsparcia. Dotyczy to szczególnie jednostek samorządu terytorialnego oraz innych podmiotów korzystających z funduszy publicznych.

Dodatkowo brak świadectwa energetycznego może stanowić naruszenie obowiązków wynikających z prawa zamówień publicznych, jeśli budynek jest przedmiotem przetargu lub konkursu. W takich przypadkach konsekwencje mogą obejmować nawet unieważnienie przetargu.

Te artykuły też mogą Cię zainteresować: Ile trwa budowa domu? Jak przeprowadzić odbiór techniczny budynku?

Wartość nieruchomości a świadectwo energetyczne

Chcesz zdecydować się na sprzedaż lub wynajem nieruchomości? Certyfikat energetyczny może być przeszkodą. Brak świadectwa energetycznego może mieć negatywny wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Potencjalni kupujący traktują brak tego dokumentu jako sygnał ostrzegawczy, który może wskazywać na problemy techniczne lub prawne z nieruchomością.

Nieruchomości bez świadectwa energetycznego są często wyceniane niżej niż inne posiadające ten dokument. Różnica ta może wynosić od 2% do 5% wartości, w zależności od lokalnych warunków rynkowych.

Dodatkowo brak świadectwa energetycznego może ograniczyć dostęp do finansowań nieruchomości. Banki coraz częściej wymagają przedstawienia świadectwa energetycznego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, szczególnie w przypadku kredytów preferencyjnych dla nieruchomości energooszczędnych.

Sprawdź także: Jakie dokumenty do sprzedaży domu są niezbędne?

Ile wynoszą kary za brak świadectwa?

Co Ci grozi, jeśli nie sporządzisz świadectwa charakterystyki energetycznej? Wysokość kar pieniężnych za brak świadectwa energetycznego została określona w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i jest regularnie aktualizowana. W 2025 roku kary te mogą wynosić od 1000 do 5000 złotych dla budynków mieszkalnych i od 5000 do 50000 złotych dla budynków użyteczności publicznej.

Wysokość kary zależy od kilku czynników, w tym powierzchni budynku, czasu trwania naruszenia oraz ewentualnych wcześniejszych naruszeń. Organy kontrolne uwzględniają sytuację finansową właściciela oraz inne okoliczności.

Ważne jest, że kary te mogą być nakładane wielokrotnie, jeśli naruszenie jest kontynuowane pomimo wcześniejszych napomnień. Całkowite koszty związane z brakiem świadectwa energetycznego mogą przekroczyć koszt jego sporządzenia.

Jak sporządzić i kto może wystawić świadectwo energetyczne budynku?

Świadectwo energetyczne może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia określone w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. Mogą uzyskać je architekci, inżynierowie budownictwa, inżynierowie mechanicy oraz inne osoby posiadające wykształcenie techniczne.

Proces uzyskiwania uprawnień obejmuje przygotowanie teoretyczne oraz egzamin przeprowadzany przez upoważnione instytucje. Audytorzy muszą również regularnie aktualizować swoje kwalifikacje poprzez udział w szkoleniach doskonalących oraz kursy uzupełniające.

Przy wyborze audytora zwróć uwagę na jego doświadczenie w sporządzaniu świadectw dla podobnych typów budynków. Audytorzy specjalizujący się w budynkach mieszkalnych mogą mieć ograniczone doświadczenie z budynkami przemysłowymi lub użyteczności publicznej i odwrotnie.

Istotne jest również sprawdzenie, czy audytor posiada aktualne uprawnienia oraz czy nie figuruje na liście osób, którym cofnięto uprawnienia z powodu naruszeń przepisów. Informacje te można zweryfikować na stronie internetowej właściwego organu wydającego uprawnienia.

Niezbędne dokumenty

Sporządzenie rzetelnego świadectwa energetycznego wymaga dostępu do szerokiego zakresu dokumentów i danych technicznych. Podstawowe dokumenty obejmują projekt budowlany, pozwolenie na budowę, projekt wykonawczy instalacji oraz dokumentację powykonawczą.

Szczególnie istotne są dokumenty dotyczące konstrukcji przegród budowlanych, w tym specyfikacje materiałów izolacyjnych, grubości warstw oraz współczynniki przenikania ciepła poszczególnych elementów. W przypadku budynków modernizowanych konieczne są również dokumenty dotyczące przeprowadzonych prac.

Dokumentacja systemów technicznych musi obejmować specyfikacje urządzeń grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, w tym ich sprawność, moc oraz charakterystyki eksploatacyjne. Istotne są również schematy instalacji, specyfikacje materiałów oraz dokumenty dotyczące konserwacji i serwisu.

Jeśli dostępne są dane o rzeczywistym zużyciu energii w budynku, powinny one zostać udostępnione audytorowi. Rachunki za energię z okresu co najmniej 12 miesięcy pozwalają na weryfikację wyników obliczeń teoretycznych oraz identyfikację ewentualnych rozbieżności.

Wizja lokalna

Wizja lokalna stanowi kluczowy element procesu sporządzania świadectwa energetycznego. Podczas tej wizyty audytor przeprowadza szczegółowe oględziny wszystkich elementów budynku wpływających na jego charakterystykę energetyczną.

Audytor sprawdza stan techniczny przegród budowlanych, identyfikuje mostki termiczne, ocenia jakość wykonania izolacji termicznej oraz stan stolarki okiennej i drzwiowej. Szczególną uwagę poświęca się miejscom potencjalnych nieszczelności oraz problemom wilgotnościowym.

Ocena systemów technicznych obejmuje sprawdzenie stanu technicznego urządzeń grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, weryfikację ich specyfikacji oraz ocenę jakości wykonania instalacji. Audytor sprawdza również izolację rurociągów, szczelność kanałów czy działanie systemów regulacji.

W niektórych przypadkach może być konieczne wykonanie dodatkowych pomiarów. Mowa tu np. o termowizji budynku, pomiarach szczelności instalacji czy testach ciśnieniowych. Dzięki temu możesz precyzyjnie określić rzeczywiste parametry techniczne budynku.

Świadectwo energetyczne budynku: FAQ

Czy świadectwo energetyczne domu jest obowiązkowe?

Zastanawiasz się, czy jako właściciel budynku musisz posiadać świadectwo energetyczne? Tak, w większości przypadków świadectwo energetyczne domu jest obowiązkowe. Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim sytuacji, gdy właściciel chce sprzedać lub wynająć dom – wtedy musi przekazać nabywcy lub najemcy ważne świadectwo charakterystyki energetycznej. Od kwietnia 2023 roku obowiązek ten został rozszerzony i za brak świadectwa grożą kary finansowe. Warto więc zadbać o ten dokument z wyprzedzeniem, aby nie mieć problemów przy podpisywaniu umowy sprzedaży lub najmu.

Jakie budynki muszą mieć świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne musi mieć każdy budynek, który jest nowo wybudowany, a także budynki lub lokale, które mają być sprzedane przez zarządcę budynku lub wynajmowane. Dotyczy to zarówno domów jednorodzinnych, mieszkań, jak i budynków komercyjnych. Obowiązek nie dotyczy budynków zabytkowych, budynków kultu religijnego, a także domków letniskowych użytkowanych krócej niż 4 miesiące w roku. Jeśli więc planujesz transakcję z udziałem nieruchomości, warto sprawdzić, czy Twój budynek podlega obowiązkowi posiadania świadectwa.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne na dom?

Cena świadectwa energetycznego na dom jednorodzinny zazwyczaj waha się od 400 do 800 zł, w zależności od lokalizacji, wielkości budynku i dostępnej dokumentacji technicznej. Jeśli dom jest nowy i posiada projekt z kompletem danych, koszt certyfikatu może być niższy. W przypadku starszych budynków bez dokumentacji rzeczoznawca może naliczyć dodatkową opłatę za wykonanie dokładnych pomiarów. Warto porównać oferty kilku certyfikatorów i sprawdzić, czy są wpisani do oficjalnego rejestru. Co istotne, dzięki możliwości sporządzenia świadectwa energetycznego online, proces ten obecnie jest jeszcze mniej problematyczny niż wcześniej.

Czy stare domy muszą mieć świadectwo energetyczne?

Tak, stare domy również muszą mieć świadectwo energetyczne, jeśli są sprzedawane lub wynajmowane. Wiek budynku nie zwalnia z tego obowiązku. Właściciel starego domu, który nie planuje go ani wynajmować, ani sprzedawać, nie musi sporządzać świadectwa. Natomiast w każdej sytuacji, gdzie dochodzi do zmiany właściciela lub użytkownika, konieczne jest jego posiadanie – niezależnie od tego, czy dom ma 5 czy 50 lat.