Podatek od spadku mieszkania w 2025 roku – ile wynosi i kto go musi zapłacić?

Otrzymujesz mieszkanie w spadku? Może to być wydarzenie zarówno radosne, jak i przytłaczające. Niezależnie od sytuacji, na pewno musisz pamiętać o formalnościach, które się z tym wiążą. Co musisz zrobić po otrzymaniu nieruchomości w spadku? Jakie formalności na Ciebie czekają, jako na spadkobiercę? Co z podatkiem – kto go musi zapłacić? Tego wszystkiego dowiesz się z tego artykułu! Podatek od spadku mieszkania bez tajemnic od Otodom.

Jak dziedziczymy nieruchomości?

Dziedziczenie nieruchomości, czyli proces przekazania praw do np. mieszkania czy domu po zmarłym, odbywa się zgodnie z przepisami prawa spadkowego obowiązującego w danym kraju. Odziedziczyć nieruchomość w Polsce możesz na dwa sposoby. Wyróżniamy:

• dziedziczenie testamentowe, czyli spadkodawca spisał (zgodnie z przepisami prawa) testament powołujący do dziedziczenia,
• dziedziczenie ustawowe, czyli dziedziczenie na podstawie przepisów ustawy, w sytuacji, gdy spadkodawca nie zostawił testamentu lub testament ten jest nieważny.

Spadek możesz przyjąć wprost – wówczas otrzymujesz zarówno majątek, jak i długi, jeśli spadkodawca je pozostawił. Możesz go również przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiedzialność za ewentualne, wspomniane długi spadkowe jest ograniczona do wartości majątku, czyli po prostu – na pewno na tym nie stracisz. Trzecią możliwością jest oczywiście odrzucenie spadku, czyli zrzeczenie się dziedziczenia, w formie oświadczenia złożonego do odpowiedniego organu lub sądu, który nadzoruje postępowanie spadkowe. Wówczas ten spadek zostaje przekazany innym spadkobiercom. Odrzucenie jest ostateczne i nieodwołalne.

Ważne! Decyzję o przyjęciu lub odrzuceniu spadku podejmij do 6 miesięcy od chwili, kiedy dowiesz się o śmierci danej osoby. Jeśli nie złożysz w tym czasie odpowiedniej deklaracji, przysługiwać ci będzie przyjęcie majątku z dobrodziejstwem inwentarza.

Ważne zmiany w zakresie, chroniące spadkobierców, obowiązują od 18 października 2015 roku. Wcześniej, jeśli otrzymujący spadek nie złożył w ciągu wspomnianych 6 miesięcy oświadczenia o jego przyjęciu lub odrzuceniu, to dziedziczył wprost. Oznacza to, że przejmował również długi danej osoby. Od wspomnianego terminu w takim przypadku spadek jest przejmowany z dobrodziejstwem inwentarza, a to oznacza, że na dziedziczeniu na pewno nie stracisz.

Mieszkanie w spadku – przeniesienie praw własności

Sama śmierć właściciela mieszkania nie oznacza automatycznego przeniesienia praw własności na spadkobierców. Do tego niezbędny jest dokument potwierdzający, że to obecnie twoja własność. Możesz go uzyskać w drodze postępowania sądowego albo w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzanego u notariusza. Dopiero po uregulowaniu tych formalności możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Aby uzyskać sądowe stwierdzenie nabycia nieruchomości, musisz złożyć wniosek w sądzie rejonowym odpowiednim do ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Wtedy sąd ten wydaje stwierdzenie nabycia spadku oraz określa krąg osób, które są spadkobiercami. W drugiej kolejności dokonuje podziału spadku majątkowego i określa, które składniki majątku przypadają poszczególnym spadkobiercom.

Inną możliwością jest wizyta u notariusza – ta jednak wymaga pełnej zgodności wszystkich spadkobierców. Podczas takiego spotkania notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Kolejnym jego zadaniem jest dokonanie podziału spadku. Wszystkie te formalności można zrealizować podczas jednej, umówionej wcześniej, wizyty u notariusza. Akt sporządzony przez niego ma taką samą moc prawną jak dokument sądowy.

Dopiero gdy uzyskasz sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, możesz dokonać zgłoszenia do ksiąg wieczystych.

Wpisanie prawa własności do księgi wieczystej

W kolejnym kroku, jako osoba dziedzicząca, musisz złożyć wniosek o wpisanie prawa własności do księgi wieczystej, ponieważ każda zmiana właściciela wymaga aktualizacji Działu II księgi wieczystej odpowiedniej dla danej nieruchomości. Wniosek (“KW-wpis”) powinien trafić do sądu rejonowego, właściwego dla położenia nieruchomości. Niedopełnienie tej formalności może skutkować zapłatą kary.

Sąd rejonowy weryfikuje wniosek o wpis do księgi wieczystej, sprawdza zgodność z prawem i dokonuje wpisu przenoszącego prawa własności na spadkobiercę.

Mieszkanie w spadku a kwoty wolne od podatku

W polskim systemie podatkowym istnieją określone kwoty wolne od podatku, które mają zastosowanie m.in. w przypadku dziedziczenia mieszkania. Kwoty te różnią się w zależności od relacji spadkobiercy do spadkodawcy. Wyróżniamy trzy grupy podatkowe:

• Grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie; w grupie I wyróżnia się też tzw. grupę “0”, czyli osoby wymienione powyżej poza zięciem, synową oraz teściami,
• Grupa II – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• Grupa III – pozostali spadkobiercy.

Od 1 lipca 2023 roku opodatkowaniu nie podlega spadek lub darowizna o wartości nieprzekraczającej odpowiednio:

• 36 120 zł – dla I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – dla II grupy podatkowej,
• 18 060 – dla III grupy podatkowej.

Aby obliczyć kwotę wolną od podatku, musisz zsumować wartość majątku nabytego w drodze spadku z wartością pozostałych rzeczy czy praw majątkowych otrzymanych w ramach darowizny w okresie 5 lat poprzedzających rok nabycia spadku.

Stawki podatkowe dla grup podatkowych w Polsce

Obecnie w Polsce wyróżniamy trzy grupy podatkowe: 3%, 7% i 12%, które są stosowane w zależności od wartości nieruchomości oraz stopnia pokrewieństwa między spadkodawcą a spadkobiercą. Aktualnie wynoszą odpowiednio:

Wartość spadku lub darowizny	Dla grupy I	Dla grupy II	Dla grupy III
do 11 833 zł	3%	7%	12%
od 11 833 zł do 23 665 zł	355 zł i 5% nadwyżki ponad 11 833 zł	828,4 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł	1420 złi 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł
ponad 23 666 zł	946,6 złi 7% nadwyżki ponad 23 665 zł	1 893,30 złi 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł	3 313,20 złi 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł

Mieszkanie w spadku – kto nie musi płacić podatku?

W ustawie o podatku od spadków i darowizn przewiduje się sytuacje, w których spadkobiercy nie są zobowiązani do zapłacenia podatku od spadku za otrzymane mieszkanie.

Zwolnione są osoby należące do grupy “0”, czyli najbliżsi zmarłego:

• małżonek,
• zstępni (dzieci, wnukowie),
• wstępni (rodzice, dziadkowie),
• rodzeństwo.

Aby skorzystać z tego przywileju, musisz zgłosić nabycie spadku właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie do 6 miesięcy od dnia, w którym doszło do dziedziczenia. Wykorzystaj do tego formularz SD-Z2. Zatem podatek od darowizny nieruchomości nie zawsze będzie obowiązywać.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w ramach spadku

Nieruchomość otrzymana w spadku jest ci zbędna i zastanawiasz się nad jej sprzedażą? Myślisz, jak sprzedać mieszkanie i czy to w ogóle możliwe, skoro dopiero co stało się twoją własnością? Jak najbardziej masz do tego prawo, ale musisz pamiętać o ważnej kwestii. Jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość trafiła do ciebie, nie minęło 5 lat, zapłacisz podatek dochodowy w wysokości 19%. Możesz tego uniknąć, jeśli po sprzedaży uzyskaną kwotę przeznaczysz na cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości czy spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na dom czy mieszkanie. Jeśli masz np. kredyt hipoteczny z rodzicami lub uzyskany tylko przez ciebie, możesz wówczas pozbyć się tego zobowiązania. W przeciwnym wypadku musisz zapłacić podatek od sprzedaży.

FAQ: podatek od spadku mieszkania w 2025 roku

Ile wynosi podatek od mieszkania otrzymanego w spadku?

To zależy, do której grupy podatkowej się zaliczasz. Jeśli należysz do najbliższych zmarłego, do których zaliczają się małżonek, zstępni (dzieci, wnukowie), wstępni (rodzice, dziadkowie) i rodzeństwo, wysokość podatku wynosi 0 zł, gdyż obowiązuje zwolnienie. Żeby skorzystać z tego przywileju, musisz zgłosić spadek w terminie 6 miesięcy od jego uzyskania. Jeśli należysz do innej grupy podatkowej niż zerowa, zapłacisz 3% (I grupa), 7% (II grupa) lub 12% (III grupa).

Czy trzeba płacić podatek od spadku mieszkania?

Zapłata podatku nie zawsze jest obowiązkowa. Jeśli należysz do tzw. zerowej grupy podatkowej, tzn. osób najbliższych spadkodawcy, to unikniesz zapłaty należności. W innych przypadkach istnieje obowiązek podatkowy, a jego stawka zależy od grupy podatkowej. Opłata wynosi odpowiednio 3% dla I grupy, 7% dla II grupy lub 12% dla III grupy.  Biorąc pod uwagę wartość mieszkania, trudno ci będzie uniknąć płacenia podatku – kwoty wolne w poszczególnych grupach są zbyt niskie względem średniej wartości lokali mieszkalnych.

Kto jest zwolniony z płacenia podatku od spadku?

W każdej grupie podatkowej obowiązuje zwolnienie z zapłaty daniny do określonej kwoty, poza tzw. grupą zerową, dla której nie ma limitu. Natomiast w przypadku pozostałych grup aktualnie obowiązują następujące: 36 120 zł – dla I grupy podatkowej, 27 090 zł – dla II grupy podatkowej, 18 060 – dla III grupy podatkowej.  Zatem w pewnych okolicznościach nawet osoba niespokrewniona ze zmarłym nie musi płacić daniny. Tacy spadkobiercy należą do III grupy podatkowej.

Jak obliczyć podatek od spadku mieszkania?

Wysokość podatku zależy od wartości spadku i grupy podatkowej. Inne stawki obowiązują dla kwot do 11 833 zł, od 11 833 zł do 23 665 zł i ponad 23 665 zł. Np. jeśli otrzymasz 15 tys. zł spadku i należysz do II grupy podatkowej, zapłacisz 828,4 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł. W przypadku gdy masz wątpliwości, skorzystaj z pomocy eksperta, aby nie doszło do sytuacji, w której do urzędu skarbowego trafi zbyt mała kwota.