Rynek deweloperski w maju: Kraków i Wrocław tanieją, a Trójmiasto i Warszawa drożeją
Jak prezentował się rynek deweloperski w maju? O blisko 300 zł za metr kwadratowy spadła średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Krakowie przez ostatnie trzy miesiące. W tym samym czasie metr mieszkania w Warszawie podrożał o blisko 350 zł, a w Trójmieście – aż o 600 zł.
7 maja Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od ponad półtora roku obniżyła stopy procentowe, o 50 punktów bazowych. Dla części rynku była to długo oczekiwana decyzja. Ale czy faktycznie poruszyła rynek mieszkaniowy? Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się oczywista.
Widzieliśmy już, jak silnie rynek mieszkaniowy potrafi reagować na cięcia stóp procentowych. Wystarczy cofnąć się do drugiej połowy 2020 roku i pierwszych miesięcy 2021. Po trzech kolejnych obniżkach, stopy procentowe NBP spadły wówczas do rekordowo niskiego poziomu 0,1%. W efekcie sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce zaczęła rosnąć z miesiąca na miesiąc. A w szczytowym momencie tempo tego wzrostu sięgało nawet 40% m/m.
Czy historia się powtarza? Monitoring rynku deweloperskiego prowadzony przez Otodom już w połowie maja wskazywał na ponadprzeciętny – zbliżony do wyników z bardzo dobrego 2023 roku – poziom rezerwacji mieszkań. I mimo że dane sprzedażowe w połowy miesiąca nie potwierdzały jednoznacznie tak wyraźnego ożywienia, to były wyraźnie wyższe niż średnia z kilku wcześniejszych miesięcy.
3720 sprzedanych w maju na 7 rynkach mieszkań deweloperskich to wynik najwyższy od ponad roku. I nawet przyszłe korekty danych nie powinny tego zmienić. Od początku roku sprzedaż wyniosła 15,7 tys. lokali, o ok 1,2 tys. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. To oznacza spadek sprzedaży o 7%.
Majowe ożywienie to przede wszystkim efekt obniżki stóp procentowych. Dla części kupujących był to sygnał do sfinalizowania transakcji. Wskaźniki WIBOR wprawdzie większe spadki zaliczyły w kwietniu, ale to przypieczętowanie obniżki w postaci decyzji RPP było ostatecznym sygnałem do ożywienia. Nie sposób na razie ocenić jego trwałość.
O czym przeczytasz w tym artykule?
3 mld zł w miesiąc, rośnie znaczenie Łodzi
Z 3,7 tys. sprzedanych w maju mieszkań deweloperskich, 36% to była sprzedaż deweloperów działających w granicach Warszawy (ponad 1300 lokali). Następne w kolejności Trójmiasto i Kraków zamknęły miesiąc nieznacznie przekraczając 500 sprzedanych mieszkań, co po korekcie prawdopodobnie skończy się rezultatem poniżej 500 sztuk.
Nieźle prezentuje się w ostatnich miesiącach sprzedaż w Łodzi, gdzie wysoka podaż zachęca kupujących do finalizacji transakcji. W maju działający na tamtym rynku deweloperzy zaraportowali sprzedaż blisko 380 mieszkań, najwięcej od blisko roku. Jeszcze kilka lat temu sprzedaż w Łodzi stanowiła ok. 7% łącznego wolumenu z 7 rynków. Ale ożywienie spowodowało, że od roku jest to już 10-11%. Dobra sprzedaż na tym rynku powoduje powolne obniżanie się wskaźnika tempa wyprzedaży oferty. Na koniec maja wynosił on 8,2 kw., najmniej od przeszło roku.
Uwagę zwraca także łączna wartość sprzedanych w ubiegłym miesiącu mieszkań. Wg szacunków Otodom Analytics przekroczyła ona 3 mld zł (liczone w cenach ofertowych). Stoi za tym nie tylko dobry wynik sprzedażowy, ale i fakt, że z rynku schodziły droższe mieszkania niż w poprzednich miesiącach. Średnia cena ofertowa sprzedanego w maju mieszkania przekroczyła 830 tys. zł (mieszkania w granicach miast – 7 głównych rynków). I była to najwyższa wartość w historii.
Sporo nowych ofert w maju
Ożywienie widać również po stronie podaży. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 5,2 tys. mieszkań w nowych inwestycjach. Najwięcej projektów pojawiło się w Warszawie (1,3 tys. mieszkań), Trójmieście (1,1 tys. mieszkań, z czego 96% w Gdańsku), a także w Krakowie (1,1 tys. mieszkań). Jednak o ile skala wprowadzeń nie dziwi w przypadku dwóch pierwszych rynków, gdzie czas wyprzedaży oferty nie przekracza 5 kwartałów (na zrównoważonym rynku oscyluje w okolicach 4-5 kwartałów), o tyle w Krakowie, gdzie wskaźnik ten przekracza 7 kwartałów – zaczyna niepokoić. Skutkiem tak dynamicznego w ostatnich kilkunastu miesiącach wprowadzania nowych inwestycji przez firmy działające na rynku krakowskim jest rekordowy poziom oferty. Na koniec maja łączna liczba mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Krakowie sięgnęła 10,5 tys.
Średnie ceny mieszkań w nowouruchomionych inwestycjach w maju są wyraźnie wyższe. Zarówno w porównaniu do ubiegłego miesiąca, jak i ubiegłego roku. To nie wskazuje na to, by na rynek miały przyjść większe spadki cen, na które liczy wielu potencjalnych nabywców.
Rynek deweloperski w maju: rekordy w wielkości oferty
Nie tylko w Krakowie dane Otodom Analytics wskazują na rekordowy poziom oferty na rynku pierwotnym. Także w Poznaniu i Katowicach deweloperzy nigdy nie oferowali tak wielu mieszkań (odpowiednio 7,4 tys. i 5,3 tys.). Blisko rekordowych poziomów są także Łódź i Wrocław (8,4 tys. i 9,1 tys.). Choć w przypadku rynku łódzkiego możemy mówić o trwającej od kilku miesięcy rekordowej passie, podczas gdy w poszukiwaniu wrocławskiego rekordu trzeba sięgnąć do danych z… II połowy 2019 roku. Jedynie na rynkach warszawskim i trójmiejskim liczba oferowanych mieszkań utrzymuje się na przeciętnym dla każdego z rynków poziomie. I wynosi odpowiednio 14,6 tys. i 6,8 tys.
W efekcie zagregowana dla 7 największych rynków oferta na koniec maja przekroczyła kolejny próg (tym razem jest to 62 tysiące lokali) i osiągnęła 62,1 tys. mieszkań. Co oznacza wzrost liczby oferowanych mieszkań o 37% w stosunku do maja 2024 roku oraz o 3% w stosunku do wyniku sprzed miesiąca.
Obniżki cen we Wrocławiu
W cennikach deweloperów utrzymuje się szeroko rozumiana stabilizacja. Trochę spadają ceny w Krakowie i Wrocławiu, rosną za to w Warszawie i Trójmieście. Najdłużej spadki trwają we Wrocławiu, gdzie rekordowo wysoki poziom osiągnięto we wrześniu ubiegłego roku. Od tego czasu średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania od dewelopera spadła z 14,5 do 14 tys. zł, czyli o 3,5%.
Analiza zmian średnich cen mieszkań oferowanych na każdym z 7 największych rynków wskazuje na wyjątkowy charakter procesów jakie zachodzą na rynku wrocławskim. W maju Wrocław był jedynym rynkiem, na którym średnie ceny okazały się być nie tylko niższe od kwietniowych, ale również od średnich cen z maja 2024 roku.
Wielu kupujących liczyło, że korekty będą większe, ale póki co obniżki dzieją się powoli lub w ogóle. Na przykład w Warszawie w marcu zanotowaliśmy rekordowe blisko 17,8 tys. zł/mkw, a na koniec maja było zaledwie o 50 zł/mkw taniej.
Na koniec maja na 6 z 7 głównych rynków ceny były wyższe niż przed rokiem. Najmniejszy wzrost zanotowaliśmy w Krakowie (+1,3%). A najwyższy w Trójmieście (+7%), gdzie średnie stawki z miesiąca na miesiąc są coraz bliższe krakowskim.
Rynek deweloperski w maju: podsumowanie
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ostatnio w miarę spokojna. Operujący na nim kupujący i sprzedający nie pokładają już wielkich nadziei w programie dopłat do kredytów. Skupiają się na tym, co tu i teraz. Oczekiwane przez część obserwatorów spadki cen póki co są bardzo skromne i niewiele wskazuje na ich pogłębienie. Kolejne miesiące to dalsza stabilizacja lub drobne korekty w jedną/drugą stronę.
Zobacz też:
