Jak wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony
Wiele osób wynajmujących mieszkanie zadaje sobie pytanie, czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania na czas określony. W przypadku uregulowania tej kwestii w dokumencie umowy uprawnienie przysługuje zgodnie z zasadami określonymi przez obydwie strony. Co zrobić, jednak jeśli dokument nie zawiera zapisu o warunkach rozwiązania umowy?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony bez określenia zasad wypowiedzenia
Strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego. Umowa została zawarta na czas oznaczony, natomiast nie uregulowano w niej kwestii dotyczących wypowiedzenia. W umowie znajduje się odesłanie, iż w sprawach nieuregulowanych jej postanowieniami znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów. W takim oto stanie faktycznym jedna ze stron chce wypowiedzieć najem. Czy jest to możliwe?
Biorąc pod uwagę obecny stan prawny możemy, wyróżnić 2 rodzaje najmu lokali mieszkalnych:
- najem na czas oznaczony,
- najem na czas nieoznaczony.
W naszym przypadku mamy do czynienia z umową na czas oznaczony, co oznacza że strony precyzyjnie określiły termin rozpoczęcia i ustania wiążącego je stosunku prawnego. W takim przypadku zarówno najemca, jak i wynajmujący zachowują prawo do wypowiedzenia w „wypadkach określonych w umowie”. Odnosząc powyższą regulację do wspomnianego na wstępie przypadku, sprawa nieco się komplikuje, ponieważ strony nie zawarły w umowie odpowiedniej klauzuli umożliwiającej jej wypowiedzenie.
Stanowisko Sądu Najwyższego w kwestii wypowiedzenia
Istotnym, z punktu widzenia powyższych rozważań są postanowienia sądu, dotyczące przesłanek wypowiedzenia tego typu umów. Sąd Najwyższy w orzeczeniu (III CZP 92/2006) zwraca uwagę, żę umowa zawarta na czas określony traktowana jest jako trwałe zobowiązanie. Gwarantuje ona stronom pewność, że wynikające z niej uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem określonego terminu.
Możliwość wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady. Ustawodawca uzależnia jednak dopuszczalność takiego odstępstwa od spełnienia wymogu zawarcia w umowie odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie dotyczące wypowiedzenia najmu. W naszym przypadku strony nie skorzystały z takiej możliwości, co zgodnie z obowiązującym stanem prawnym zamyka im drogę do wcześniejszego rozwiązania umowy.
Kiedy rozwiązanie umowy najmu na czas określony jest możliwe?
Aby móc skorzystać z takiego uprawnienia należało zawrzeć w umowie zapis, umożliwiający wcześniejsze jej wypowiedzenie oraz sformułować katalog przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe przesłanki powinny być sformułowane w sposób precyzyjny i odnosić się do zdarzeń niezależnych od woli stron.
Warto jednak zwrócić uwagę, że Sąd dopuścił możliwość określenia przesłanek wypowiedzenia najmu na czas określony, poprzez objęcie ich mianem „ważnych przyczyn”, których to „powaga” należałaby – w przypadku odmiennej wykładni stron, do oceny sądu.
Klauzula wypowiedzenia umowy najmu na czas określony
We wspominanym już wielokrotnie orzeczeniu Sąd obalił panujący dotychczas pogląd, że wcześniejsze wypowiedzenie najmu na czas oznaczony, jest możliwe tylko i wyłącznie w przypadku precyzyjnego wyliczenia przykładowych przyczyn przedwczesnego wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy będzie skuteczne także wtedy, gdy strony zaniechają precyzyjnego formułowania przesłanek a zawrą jedynie klauzulę o możliwości rozwiązania umowy z „ważnych przyczyn”.
Ważne przyczyny szansą na wcześniejsze wypowiedzeniu umowy najmu
Niewątpliwą zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca stronom na stworzenie katalogu ewentualnych zdarzeń, których wystąpienie powodowałoby przedwczesne rozwiązanie umowy. Jednak z drugiej strony, możliwość dowolnej interpretacji „powagi” tychże przesłanek, niesie ze sobą ryzyko konfliktu między stronami na tle wykładni, czy dane zdarzenie rzeczywiście odpowiada wymogom „ważności”.
Takie spory są naturalną konsekwencją tego, iż dla każdej ze stron dane zdarzenie może być mniej lub bardziej dotkliwe w skutkach. Takie ryzyko można jednak ograniczyć do minimum poprzez dokonanie precyzyjnej konstrukcji przesłanek wypowiedzenia jeszcze na etapie tworzenia umowy. Jak już wcześniej wspomniano, „wytypowanie” zdarzeń, które mogłyby spowodować trudności w zachowaniu trwałości zobowiązania zależy tylko i wyłącznie od indywidualnej oceny i wyczucia stron umowy, dlatego też trudno stworzyć przykładowy katalog – szablon, tego typu przesłanek.
Podsumowanie
Kończąc nasze rozważania należy wskazać przepisy, w których ustawodawca co prawda przewiduje możliwość przedwczesnego zakończenia stosunku najmu, to jednak uzależnia rozwiązanie umowy od wystąpienia ściśle określonych przesłanek.
Ewentualną „furtką” dla stron, które nie zadbały o zamieszczenie w umowie odpowiedniej klauzuli, pozostaje jedynie powołanie się na zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi regulacjami w razie wystąpienia ważnych powodów, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu.
Jarosław Mydlarczyk
Dział Analiz Rynku Nieruchomości – PÓŁNOC Nieruchomości S.A.
jmydlarczyk@polnoc.pl
Źródła:
- Orzeczenie Sądu Najwyższego (III CZP 92/2006)
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przeczytaj również
