City wellbeing index. Co deweloper powinien wiedzieć o szczęściu?

Pytanie o dobre samopoczucie i szczęście przestało być sprawą wyłącznie prywatną i stanęło w centrum zainteresowania polityki oraz ekonomii. To kluczowa zmiana w myśleniu o zarządzaniu miastami. Kiedy na horyzoncie mamy zadowolenie mieszkańców, inaczej myślimy o rynku pracy, rozrywce, usługach publicznych… Zobaczmy, o czym mówi nam słynny city wellbeing index i jakie ma znaczenie dla rynku nieruchomości?

Czym jest city wellbeing index?

To wskaźnik zadowolenia z życia w danym mieście. Dobrostan ogólnie definiuje się jako subiektywne poczucie szczęścia – jest satysfakcją z poszczególnych aspektów życia oraz z własnej kondycji psychicznej i fizycznej. Na dobrostan składają się np.: dobre relacje z otoczeniem, work-life balance, poczucie sprawczości i sensu życia. Co ciekawe, nie ma ściśle określonych kryteriów, które należy brać pod uwagę przy badaniu „szczęśliwych miast” – wszystko zależy od założeń instytucji tworzącej ranking. Do najbardziej znanych raportów należą publikacje Knight Frank i Mercera.

Czy (i jak) można mierzyć szczęście?

Dobrostan jest silnie determinowany uwarunkowaniami kulturowymi i systemem wartości wyznawanym przez jednostkę. Obraz dodatkowo komplikuje stan emocjonalny i moment życiowy ankietowanych. Wszystkie rankingi mają więc charakter poglądowy, ale starają się naświetlić obszary kluczowe dla poczucia szczęścia w mieście. Zazwyczaj w tego typu badaniach pyta się o: bezpieczeństwo osobiste, styl życia, opiekę zdrowotną, równowagę między życiem zawodowym a prywatnym, dostęp do terenów zielonych, relacje z lokalną społecznością. Mercer w swoich badaniach doprecyzowuje kryteria i zwraca uwagę na następujące aspekty codzienności:

• politykę i bezpieczeństwo (stabilność polityczna kraju/miasta, egzekwowanie prawa),
• gospodarkę (dostępność i przejrzystość usług bankowych),
• życie społeczno-kulturowe (dostęp do mediów, obecność cenzury, ograniczenia wolności osobistej),
• zdrowie publiczne (opieka medyczna, jakość usług medycznych, problemy z chorobami zakaźnymi, zanieczyszczeniem powietrza i wód),
• edukację (standardy i dostępność szkół),
• usługi publiczne i transport (dostęp do elektryczności, wody, transportu publicznego, zagęszczenie ruchu),
• rekreację (dostęp do restauracji, teatrów, kin, obiektów sportowych),
• konsumpcję (dostęp do żywności, artykułów codziennego użytku, artykułów luksusowych),
• zamieszkanie (kondycja rynku nieruchomości, dostęp do mieszkań na wynajem i ich standard, usługi serwisowe),
• środowisko naturalne (klimat, klęski żywiołowe).

A co z PKB? Jest nadal ważne (pokazuje, czy mieszkańców stać na polepszenie komfortu), ale słusznie zauważono, że wysokie PKB nie musi pokrywać się z dobrym samopoczuciem. Wyliczenie PKB nie mówi jeszcze nic o tym, jak żyje się w danym miejscu.

Kto jest w czołówce szczęściarzy?

Od lat rankingi wygrywają miasta europejskie. Według raportu Knight Frank z 2019 r. na pierwszym miejscu jest Oslo, następnie Zurych, Helsinki, Wiedeń, Madryt, Sztokholm, Sydney, Montreal, Singapur. Liam Bailey, szef Knight Frank’s Research Department, tłumaczy sukces europejskich miast ich stosunkowo niewielkim rozmiarem^[1]. Mniejsze miasto to często lepsza jakość powietrza, bardziej zażyłe relacje sąsiedzkie i większe bezpieczeństwo. Natomiast metropolie, takie jak Singapur czy Sydney, lepiej radzą sobie z „dużymi kwestiami” – opieką zdrowotną czy ogólnym zarządzaniem miastem.

Wg raportu Mercera z 2019 r. (231 miast) pałeczkę pierwszeństwa w rankingu najszczęśliwszych miast Europy i świata przejmuje Wiedeń, a za nim są Zurych i Monachium. Mińsk, Tirana, Petersburg i Moskwa okazały się najmniej przyjaznymi miastami w Europie. W Ameryce Północnej przodują Vancouver, Toronto i Montreal. Nowy Jork jest dopiero na 44. miejscu w światowym rankingu, a Waszyngton na 53. W Ameryce Południowej najlepiej wypadło Montevideo. Na Bliskim Wschodzie królują Dubaj i Abu Dhabi. Spośród miast Afryki najlepiej i najbezpieczniej żyje się w Port Louis. W Azji wygrywa Singapur (25. miejsce na świecie). Kolejną, po Europie, częścią świata, w której warto mieszkać są Australia i Nowa Zelandia. Cztery miasta znalazły się w top 20: Auckland (3. miejsce na świecie, obok Zurychu), Sydney (11.), Wellington (15.), Melbourne (17.)

A jak wygląda sytuacja w Polsce? Na temat szczęśliwych miast i wyzwań, które stoją przed naszym krajem rozmawialiśmy z Bogną Świątkowską i Michałem Czepkiewiczem.

Wellbeing a rynek nieruchomości

Według WHO nie wystarczy, aby środowisko urbanistyczne chroniło nas przed chorobą i niedołężnością. Powinno sprzyjać naszemu dobrostanowi – fizycznemu, psychicznemu i społecznemu. Na dobrą jakość życia mają wpływ nie tylko warunki w mieszkaniu, ale i całe najbliższe otoczenie: dostęp do terenów zielonych, opieki zdrowotnej, opieki nad dziećmi, edukacji, pracy, kultury, rozrywki, sklepów, służb użyteczności publicznej. Tak rozumiana rola miast stawia więc przed rynkiem nieruchomości nowe wyzwania.

Prof. Jason Pomeroy (dyrektor Pomeroy Studio – singapurskiej firmy zajmującej się zrównoważonym projektowaniem) zauważa: „Konwencjonalne konstrukcje ze stali, szkła i betonu, które zdobią wiele metropolii, uzupełniane są przez bardziej hybrydowe rozwiązania, np. podniebne place i ogrody. To alternatywne, otwarte przestrzenie sprzyjające też zacieśnianiu więzi społecznych. Ekspozycja na zieleń, światło słoneczne i świeże powietrze poprawia zdrowie i samopoczucie obywateli”^[2].

Eksperci podkreślają silny związek między dostępem do zieleni miejskiej a zdrowiem i szczęściem mieszkańców. Roślinność obniża temperaturę otoczenia, wchłania wodę, a bliska obecność parków sprzyja relaksowi. Świadomość dobroczynnego wpływu natury coraz częściej kształtuje politykę zagospodarowania przestrzennego. Przykładem może być powołanie przez władze Singapuru długoterminowego programu Landscaping for Urban Spaces and High-Rises (LUSH).

Największe atuty szczęśliwych miast, które powinni mieć na uwadze deweloperzy, to zatem: bliskość natury, świeże powietrze oraz przestrzenie, które łączą lokalną społeczność (place, skwery, targi) i umożliwiają wypoczynek.

Samonapędzająca się machina

Atrakcyjne miasta przyciągają nie tylko turystów, ale i przedsiębiorców oraz najlepszych pracowników „W tej chwili pracodawcy walczą o talenty: jak pozyskać najlepszych pracowników? Zaletą miast będących w czołówce rankingów jest to, że w dłuższej perspektywie będą one w stanie zapewnić najlepszą jakość życia – a o to chodzi wysoko wykwalifikowanym pracownikom i przedsiębiorcom”^[3] – komentuje Liam Bailey z Knight Frank’s Research Department. Miasto, do którego chętnie się emigruje powiększa swój ekonomiczny i społeczny kapitał. To z kolei sprawia, że dysponuje wszelkimi zasobami, aby jeszcze lepiej przystosować się do rytmu i potrzeb swoich mieszkańców.

City wellbeing index – sezonowy trend czy konieczność?

Sam pomysł mierzenia szczęśliwości mieszkańców nie jest nowy. Jako pierwszy wcielił go w życie Butan (ogólnokrajowe statystyki prowadzi od lat 70. XX w.). Jednak idea tak naprawdę weszła do mainstreamu po 2016 r. Wtedy to rząd Dubaju utworzył stanowisko Ministra Stanu ds. Szczęścia (obecnie to Minister Stanu ds. Szczęścia i Dobrobytu). Od 2019 r. badanie szczęśliwości i polepszanie dobrostanu staje się jednym z celów polityki Nowej Zelandii i Islandii. Rząd Nowej Zelandii przeznaczył 10,4 miliarda NZD na swój pierwszy „budżet dobrobytu”.

Sam city wellbeing index nie jest jedynie społeczno-ekonomiczną ciekawostką. „Bezpieczeństwo ma kluczowe znaczenie dla międzynarodowych korporacji, które wysyłają pracowników za granicę”^[4]– zaznacza Slagin Parakatil z Mercer i dodaje, że firmy uważnie śledzą wellbeing city index, aby celować w miasta oferujące najwięcej.

Wszystko zatem wskazuje na to, że city wellbeing index zostanie z nami na dłużej. Będzie kolejnym ważnym kryterium przy podejmowaniu kluczowych decyzji, zarówno indywidualnych, jak i korporacyjnych. Popularność wskaźnika zdradza tendencje w urbanistyce: akcent przenosi się z „miasta funkcjonalnego” na „jednostkę szczęśliwą w mieście”. To też wskazówka dla deweloperów – co, jak i gdzie budować. Należy pamiętać jednak, że „szczęśliwość w mieście” to stan bardzo dynamiczny. Rynek nieruchomości musi pozostać czujny na zmiany i oczekiwania mieszkańców.

---

^[1] Źródło: https://www.forbes.com/sites/oliverwilliams1/2020/03/03/these-are-the-best-cities-in-the-world-for-wellbeing/?sh=3e8db6b67acf

^[2]  Źródło: https://www.knightfrank.com/wealthreport/cities/2020-03-03-the-city-wellbeing-index-how-happy-are-the-worlds-leading-cities

^[3] Źródło: https://www.forbes.com/sites/oliverwilliams1/2020/03/03/these-are-the-best-cities-in-the-world-for-wellbeing/?sh=658f13307acf

^[4] Źródło: https://www.mercer.com/newsroom/2019-quality-of-living-survey.html