Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – kiedy jest możliwe?
Właściciele mieszkań mają prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli nie zgadzają się z jej postanowieniami. Może to nastąpić jedynie w ustawowo określonych przypadkach. Kluczowe jest zachowanie odpowiedniego terminu wniesienia pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty. Jak wygląda procedura zaskarżenia uchwalonych postanowień w praktyce?
O czym przeczytasz w tym artykule?
Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
O zaskarżenie uchwały może ubiegać się właściciel mieszkania tylko w drodze złożenia pozwu do sądu. Uprawnienie to nie przysługuje natomiast najemcom ani innym domownikom zamieszkującym lokal. Właściciel może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali. Jest to możliwe również w sytuacji, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej powinien zawierać powody, które uzasadniają sprzeciw wobec przyjętych postanowień oraz takie elementy, jak adresy stron czy załączniki istotne dla danej sprawy.
Przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawy do zaskarżenia uchwały wspólnoty są opisane w ustawie o własności lokali, w której zostały wyróżnione 4 następujące przyczyny:
- niezgodność z przepisami prawa,
- niezgodność z umową właścicieli,
- naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.
Również przyczyną uchylenia może być podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osobę nieuprawnioną, jeżeli uchybienie to miało wpływ na jej treść. Trzeba jednak pamiętać, że ciężar udowodnienia wskazanych okoliczności spoczywa na osobie, która domaga się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Terminy zaskarżenia uchwały
Pozew można złożyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogólnym właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wraz z upływem tego terminu prawo do zaskarżenia wygasa i tym samym nie może on zostać przywrócony ani przedłużony. Dzień podjęcia uchwały oznacza rozpoczęcie biegu 6-tygodniowego terminu umożliwiającego zaskarżenie.
Zasada obowiązuje również członków wspólnoty, którzy w zebraniu nie uczestniczyli z tego powodu, że nie zostali o nim zawiadomieni. Fakt niezawiadomienia właściciela lokalu o zebraniu właścicieli może jedynie stanowić podstawę zaskarżenia uchwały jako uchybienie formalne. Nie ma natomiast znaczenia dla ustalenia rozpoczęcia terminu do wnioskowania o uchylenie uchwały.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna?
Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można uznać za nieważną, jeżeli nastąpi szczególnie rażące naruszenie prawa. Dotyczy to działań sprzecznych z zasadami współżycia społecznego, np. czynności krzywdzących członka wspólnoty. Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, a 6-tygodniowy termin nie ma w tym przypadku zastosowania. Trzeba jednak mieć na uwadze, że nie każde naruszenie wymogów formalnych jest traktowane jako powód nieważności uchwały.
Właściciel mieszkania ma prawo domagania się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej z powodu nieprzestrzegania zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, na przykład niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty.
Co nie może być przyczyną zaskarżenia uchwały?
Nie może być przyczyną uchylenia uchwały fakt, że jeden z członków wspólnoty ponosi większe koszty niż dotychczas. W tej sytuacji należy jeszcze wykazać, że koszty wynikające ze zaskarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty. Naruszenie interesów właściciela mieszkania dotyczy tylko tych uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które różnicują sytuację poszczególnych właścicieli bez uzasadnionej podstawy. Dzieje się tak, gdy wspólnota tworząc reguły obowiązujące wszystkich dla niektórych z właścicieli tworzy dodatkowe obowiązki i obciąża ich nieuzasadnionymi kosztami.
Podsumowanie
Właściciel mieszkania może podważyć obowiązującą uchwałę podjętą niezgodnie z przepisami prawa tylko w drodze złożenia pozwu do sądu. Opłata sądowa za zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest stała i wynosi 200 zł. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Najważniejsze jest przestrzeganie 6-tygodniowego terminu, który uprawnia do zaskarżania uchwał podjętych przez wspólnotę mieszkaniową.
Źródła:
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.2019.0.1145 t.j.)
Czytaj również:
