Zniesienie współwłasności mieszkania
Często się zdarza, że własność mieszkania przysługuje dwóm lub większej liczbie osób. Przepisy Kodeksu cywilnego zakładają, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych stron. Nie dotyczy to sytuacji, gdy osoby otrzymały różny udział w prawie do mieszkania, na przykład w drodze spadku albo darowizny. Warto zatem wiedzieć, jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele, a także w jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną?
Nieruchomość wspólna to elementy budynku lub gruntu, które stanowią współwłasność wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali. Termin ten ma zastosowanie zwłaszcza w przypadku zamieszkiwania w budynkach wielorodzinnych lub kamienicach. W praktyce posiadanie prawa własności określonego lokalu daje właścicielowi udział we współwłasności takiej nieruchomości.
Zarząd nieruchomością wspólną wiąże się z partycypowaniem współwłaścicieli w podejmowaniu ważnych decyzji, takich jak planowanie inwestycyjne czy ocieplenie budynku. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. do sprzedaży, darowizny mieszkania) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez zgody współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą oni żądać rozstrzygnięcia tej sprawy na drodze sądowej.
Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości
Każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Brak zgody oznacza, że każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do wykonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności, która jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, pozostali mogą ubiegać się o rozstrzygnięcie sprawy przez sąd.
Wyznaczenie zarządcy w przypadku braku zgody
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach. Jest to także możliwe, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia, które odpowiadałoby uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Udział we współwłasności nieruchomości
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej (czynsz najmu mieszkania) przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Na takich samych zasadach współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (podatki, czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz rachunki).
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości. Uprawnienie to może być wyłączone przez umowę na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne 5 lat.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów ulega wyrównaniu przez dopłaty pieniężne. Rzecz niepodzielna może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego.
Koszt zniesienia współwłasności nieruchomości
Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin oraz sposób ich uiszczenia, wysokość odsetek, a w razie potrzeby także kwestię ich zabezpieczenia. W przypadku rozłożenia należności na raty, terminy płatności nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może zadecydować o odroczeniu terminu zapłaty wymagalnych rat.
Czytaj więcej: