Cesja mieszkania – na czym polega i jakie niesie ryzyko?
Cesja wierzytelności to termin często spotykany na rynku sprzedaży mieszkań oznaczający przeniesienie prawa do nieruchomości. Ten rodzaj transakcji występuje zwłaszcza w kontekście atrakcyjnych obiektów, gdzie mieszkania są już wykupione, pomimo tego, że znajdują się na etapie budowy. Dokonanie cesji praw z umowy deweloperskiej nie zawsze jest możliwe i może wiązać się z pewnym ryzykiem.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Co to jest cesja wierzytelności?
W celu zrozumienia istoty cesji warto rozróżnić strony, które są uczestnikami tego procesu. Osoba zwana cedentem to zbywca wierzytelności przenoszący swoje prawa i obowiązki na rzecz cesjonariusza. Cesjonariusz natomiast na podstawie umowy nabywa wierzytelność i od tego momentu jest uprawniony do żądania od dłużnika określonych świadczeń. Dłużnikiem w tym przypadku będzie deweloper zobowiązany do przekazania prawa własności mieszkania.
Mówiąc o cesji wierzytelności mamy na myśli transakcje, które zazwyczaj dokonują się jeszcze na etapie trwania budowy. W takiej sytuacji cesjonariusz nie przejmuje mieszkania, tylko prawo do niego, czyli innymi słowy wierzytelność. Deweloper na mocy podpisanej umowy przedwstępnej zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności – w tym przypadku już na cesjonariusza.
Czy cesja wymaga zgody dewelopera?
Najczęściej odpowiedź na to pytanie jest zawarta w umowie deweloperskiej. Z reguły nie ma w nich zgody na cesję wierzytelności, albo zgoda uzależniona jest od decyzji dewelopera. Firmy bowiem (zwłaszcza te, oferujące nieruchomości w systemie 10/90) obawiają się agresywnego inwestowania opartego na spekulacjach i dźwigni finansowej.
Sytuacja w takim systemie przedstawia się w ten sposób, że kupujący wpłaca tylko 10% ceny, a pozostałe 90% ma zapłacić dopiero po zakończeniu budowy. W międzyczasie, jeśli wartość nieruchomości wzrasta, dokonuje on cesji jeszcze przed końcem budowy i w ten sposób może sporo zarobić. Deweloperzy próbują utrudniać taką praktykę z obawy przed niestabilnymi klientami spekulacyjnymi a także dlatego, że wprowadza ona konkurencyjną podaż mieszkań.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej
Każdy zainteresowany przejęciem prawa do nieruchomości drogą cesji musi zapoznać się z umową deweloperską. Dokument ten zawiera zapisy, które zakazują bądź ograniczają możliwość przeprowadzenia cesji wierzytelności (lub uzależniają ją od zgody dewelopera). Nawet jednak jeśli takich zapisów nie ma, należy i tak dokładnie przyjrzeć się umowie z deweloperem.
Trzeba pamiętać, że cesja obejmuje nie tylko prawa wierzyciela, ale i obowiązki wynikające z umowy. Cesjonariusz wchodzi w stosunek prawny, w którym wcześniej był cedent. Istotne są więc wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu czy trybu i terminu płatności.
Bezpieczne dokonanie cesji praw do nieruchomości
Warto też sprawdzić samego dewelopera i jego kondycję finansową. Sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. Aby je sprawdzić, wystarczy się udać samodzielnie lub z doradcą do właściwego sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Warto też w księdze wieczystej przyjrzeć się samej nieruchomości – w szczególności ustalić kto jest właścicielem działki, czy jest ona objęta hipoteką, jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.
Akt notarialny – o tym trzeba pamiętać
Ważną kwestią jest umowa przedwstępna podpisana przez cedenta z deweloperem, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji nabywca praw do nieruchomości będzie mógł dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń. Zwłaszcza na wypadek, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli dokończyć transakcji przenoszącej prawo własności nieruchomości. Także sama umowa cesji powinna być zawarta w formie notarialnej. Jest to bezpieczniejsze i mocniejsze prawnie rozwiązanie, chroniące interesy stron.
Kiedy zazwyczaj dokonuje się cesji praw do mieszkania?
Cesja może być korzystna dla inwestora, który przewiduje, że dany projekt deweloperski będzie cieszył się szczególnym zainteresowaniem. Wtedy sprzedaje prawa do nieruchomości i w ten sposób zarabia. Obecnie, gdy mamy do czynienia z bardzo dużą podażą nowych inwestycji, cesje wierzytelności występują rzadko, ponieważ klienci nie mają problemu z wyborem atrakcyjnych obiektów.
Z drugiej strony cesję mogą stosować również osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej, finansowej i z tego powodu decydują się na sprzedaż praw do nieruchomości. Wpływ na spadającą popularność cesji praw niewątpliwie ma fakt, że przez część klientów takie transakcje uważane są za ryzykowne. Nie do końca oczywiste jest to, czy zgodę na taką operację powinien wydać deweloper, a więc dłużnik, czy też może być to przeprowadzone poza nim.
Podsumowanie
Cesje z jednej strony mogą być zyskowną transakcją dla cedenta, z drugiej pozwalają cesjonariuszowi uzyskać prawa do nieruchomości, która jest z jego punktu widzenia atrakcyjna. Ten rodzaj przeniesienia praw własności może być jednak ryzykowny, ze względu na uregulowania umowy deweloperskiej. W celu pozbycia się wątpliwości co do skuteczności cesji oraz warunków zawieranej umowy, najlepiej skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże nam skutecznie przeprowadzić transakcję.
Czytaj więcej: