Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Nieważna jest np. umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości. Jest tak dlatego, że zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: kc) ważność oświadczenia woli jako składnika czynności ukrytej zależy od właściwości tej czynności, a więc od tego, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki ustawowe jej skuteczności, wynikające z przepisów bezwzględnie obowiązujących, odnoszące się zarówno do formy, jak i do treści. Ukryta czynność darowizny nieruchomości nie zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności tj. formy aktu notarialnego (art. 158 kc) i z tego powodu jest nieważna.

W wyroku z 14 marca 1973 r., sygn. akt III CRN 33/73 Sąd Najwyższy podkreslił, że umowa o przeniesienie własności nieruchomości, nie zawarta w formie aktu notarialnego, jest nieważna (art. 158 kc w związku z art. 73 par. 2 kc)  i tym samym nieważne są dodatkowe do niej zastrzeżenia umowne (np. o zadatek, odstępne i prawo odstąpienia). Nieważność czynności prawnej uzasadnia zwrot nienależnych świadczeń zgodnie z art. 410 kc.

W wyroku z 25 listopada 2011 r., sygn. akt II CSK 77/11 Sąd Najwyższy orzekł, że w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności powinna być zawarta zarówno zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska odpowiadająca wymaganiom art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jak i zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska nieodpowiadająca tym wymaganiom.

Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego.

Umowa o rozwiązaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta również w formie aktu notarialnego.

Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie może być - w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 kc) - uważana za posiadacza będącego w dobrej wierze.

 

Skutki braku podpisu notariusza na dokumencie umowy sprzedaży nieruchomości

W kwestii wymogów dotyczących formy umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości ważne jest również spełnienie wymogów przez notariusza. W wyroku z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 1015/12 Sąd Apelacyjny w Krakowie podkreślił, że skoro oryginał dokumentu obejmującego umowę sprzedaży nieruchomości nie został podpisany przez notariusza, to nie spełnia wszystkich wymogów dla aktu notarialnego, czyli niezbędnego elementu z art. 92 ust. 1 pkt 9 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, wobec czego forma aktu notarialnego zastrzeżona w art. 158 kc nie została zachowana. Niezachowanie tej formy jako innej formy szczególnej od formy pisemnej skutkuje zaś nieważnością czynności prawnej na podstawie art. 73 ust. 2 zdanie 1 kc.

W uchwale z 24 lutego 2009 r., sygn. akt III CZP 141/08 Sąd Najwyższy orzekł, że umowa przenosząca własność w celu wykonania zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 kc), zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza zawieszonego w czynnościach zawodowych (art. 68 § 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie) jest nieważna.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM