Czy czeka nas krach na rynku mieszkaniowym?
Na razie mamy do czynienia z czymś, co nazwalibyśmy kolejnym boomem na rynku nieruchomości, a jak wiadomo – zjawiska występują po sobie w cyklach – więc po okresie boomu powinno nadejść kolejne załamanie. Jeśli szukalibyśmy analogii to oczywiście do okresu 2006 – 2008 i tuż po nim, czyli do nakręcenia bańki cenowej na rynku i późniejszego załamania w mieszkaniówce, które oznaczało oczywiście mocną przecenę.
Porównanie sytuacji obecnej, do tej sprzed 10 lat, wymaga jednak na wskazanie zasadniczej różnicy. Otóż pomimo świetnych danych dotyczących sprzedaży mieszkań, ceny nie rosną. W ciągu minionych dwunastu miesięcy na głównych rynkach mieszkaniowych kraju deweloperzy sprzedali ponad 51 tysięcy lokali (dane REAS). Wobec roku 2014 oznacza to wzrost na poziomie 20 proc. Wynik był rekordowy, jednak nie pociągnęło to za sobą – tak jak to miało miejsce w latach 2006 – 2008 gwałtownej zwyżki cenowej. Dlaczego tak się stało?
Odpowiedź na to pytanie wymaga jeszcze raz przywołania czasów górki cenowej sprzed 10 lat. Do nadmuchania tamtej bańki przyczyniła się bardzo duża dostępność kredytów w połączeniu z niską podażą mieszkań. Rozbuchana akcja kredytowa wpływała na wykreowanie popytu, a braki po stronie podaży sprzyjały wzrostowi cen, co generowało jeszcze większy wzrost popytu, nakręcając bańkę cenową. Jak pamiętamy mieszkania wtedy drożały znacznie nieomal z miesiąca na miesiąc.
Obecnie sytuacja jest inna. Popyt jest zrównoważony z podażą. Ceny praktycznie nie rosną. Zmiany w skali roku w głównych miastach są minimalne i sięgają zaledwie kilku procent. Warto również wspomnieć, że wielu deweloperów dostosowało swoją ofertę do programu MDM. Widoczna jest korelacja zmian limitów programu na lokalnych rynkach ze zmianą wysokości średnich cenowych. Świetne wyniki MDM pod koniec 2015 roku, które przełożyły się na akcję kredytową i wyniki sprzedażowe, potwierdzają, że dziś głównym motorem popytu jest właśnie program Mieszkanie dla Młodych. W IV kw. 2015 (raport Amron – Sarfin) udział kredytów w MDM w całej puli kredytowej wyniósł aż ponad 26 proc. jeśli chodzi o liczbę i ponad 20 proc. jeśli chodzi o wartość.
W związku z tym pojawia się pytanie, co czeka nas już w tym roku, prawdopodobnie wiosną, gdy skończą się pieniądze z tegorocznej puli MDM? Eksperci są w tej sprawie podzieleni. Co prawda nieomal zgodnie prognozują, że prawdopodobnie tak dobrych wyników sprzedażowych, jak w tym roku nie uda się utrzymać (również ze względu na rosnący wkład własny kredytów i wyższe marże), ale niektórzy uważają, że mimo wszystko ceny pozostaną stabilne. Ewentualny brak wsparcia odbije się przede wszystkim na rynku wtórnym, gdzie okres od podpisania umowy przedwstępnej do finalizacji transakcji jest krótki. Na rynku pierwotnym klienci będą natomiast szukać mieszkań po prostu z datą ukończenia w 2017 roku, czyli finansowanych z kolejnej puli środków.
Rodzi się jednak pytanie – co dalej po zupełnym wygaśnięciu programu, z końcem 2018 r.? Wtedy prawdopodobnie odczują to przede wszystkim mniejsi deweloperzy, zwłaszcza ci, którzy w całości dostosowali ofertę do MDM. Jaka będzie nowa, rządowa kroplówka dla rynku mieszkaniowego – tego na razie nie wiadomo.
Bo, co do tego, że jakaś musi być, nie ma wątpliwości patrząc na najważniejsze czynniki ryzyka, z którymi będzie musiał się zmierzyć rynek w perspektywie kolejnych lat.
Już w perspektywie dwóch, trzech lat prawdopodobnie czeka nas seria podwyżek stóp procentowych, a więc drożejących kredytów. W przyszłym roku do 20 proc. wzrośnie wymagany wkład własny. Będą to czynniki znacznie ograniczające popyt.
W takiej sytuacji ceny mieszkań mogą zacząć spadać, a to oznaczałoby de facto powtórkę z sytuacji sprzed 10 lat. Wiele nieruchomości może okazać się niezbywalnych bez realizacji straty. Przy rosnących ratach kredytów ten problem może być istotny dla tysięcy właścicieli, także tych, z czasów boomu z lat 2006 – 2008. Przecena po tamtym okresie wyniosła około 30 proc. Do dziś średnie cenowe na lokalnych rynkach nie osiągnęły wartości ze szczytu tamtej górki i jeśli miałby się zrealizować powyższy scenariusz – nie osiągną.
Jeden z najważniejszych czynników, który będzie przekładał się na rynek, to oczywiście niekorzystne zmiany demograficzne. Wystarczy wspomnieć choćby o malejącej liczbie osób wchodzących na rynek pracy. W 2007 roku 25 – latków w Polsce było 658 tysięcy, teraz jest 543 tysiące, w 2020 roku będzie tylko 434 tysiące. Na spadek cen nieruchomości może przełożyć się również zwalnianie coraz większej liczby mieszkań używanych poprzez wymierający wyż powojenny. Można wspomnieć tu m.in. o dużym zasobie jednego z najtańszych typów lokali, czyli w wielkiej płycie.
Czy więc krach w mieszkaniówce jest nieomal pewny? Istotnie – wiele wskazuje na to, że w perspektywie kilku lat ceny mogą zacząć spadać, ale – by obraz nie był tak czarny – warto wspomnieć również o czynnikach, które mogą to zjawisko łagodzić czy nawet hamować. Z pewnością jest nim rosnąca imigracja ze wschodu. Imigranci stanowią coraz istotniejszą grupę klientów na rynku najmu, a z czasem – jeśli trend się utrzyma – z pewnością będą też odgrywać istotną rolę w kreowaniu przyszłego popytu na mieszkania.
Drugi czynnik to oczywiście kondycja całej gospodarki – jeśli będzie dobra, nieruchomości mogą zyskiwać wraz ze wzrostem PKB. Oczywiście sytuacja cenowa będzie mocno zróżnicowana w zależności od rynku. Najbezpieczniejsze są duże miasta, gdzie ludności przybywa. Niewątpliwie znacznie dla przyszłego popytu będą miały wszelkie programy wspomagające zdolność kredytową. Taką rolę będzie odgrywał m.in. program 500 plus.
