Rynek deweloperski: zaskakująco dobry sprzedażowo marzec

151 5 minuty czytania

Co nowego przyniósł rynek deweloperski? Marzec był kolejnym miesiącem intensywnej gry popytowo-podażowej na rynku mieszkaniowym, który poszukuje nowego poziomu równowagi. Bieżąca podaż mieszkań deweloperskich była wyraźnie wyższa od popytu. Wstępne wyniki z monitoringu rynku Otodom Analytics wskazują, że deweloperzy na 7 rynkach sprzedali w marcu 3,7 tys. mieszkań. To więcej zarówno miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku. Ten najlepszy od 12 miesięcy wynik okazał się jednak niewystarczający, by zahamować wzrost oferty, która rośnie nieprzerwanie od października 2023 r.

O czym przeczytasz w tym artykule?

Sprzedaż mieszkań w 2025 roku co najmniej na poziomie z 2024

Sprzedaż deweloperów w marcu (3,7 tys. jednostek) była wyższa o 10% m/m i 5% r/r, comiesięczna korekta danych obniży ten wynik do ok. 3,5 tys., co będzie oznaczać wzrost o 5% m/m i niewiele wyższy wynik niż ten notowany w marcu 2024 r.

– Mimo że sprzedaż mieszkań w I kwartale 2025 roku we wstępnym odczycie była o 13% niższa niż rok temu (porównujemy do skorygowanych wyników z 2024 r.), wzrost sprzedaży z miesiąca na miesiąc – mimo braku istotnych, pozytywnych zmian w otoczeniu makroekonomicznym rynku mieszkaniowego – pozwala na łagodny optymizm w prognozach sprzedaży na 2025 rok. Od wielu lat marcowa sprzedaż na rynku deweloperskim w największych polskich miastach, po uwzględnieniu tzw. dni sprzedażowych, okazywała się niższa od tej odnotowanej w lutym (relatywnie mało dni sprzedaży). Tym razem było inaczej choć te różnice między marcem i lutym są niewielkie – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

W marcu najwięcej mieszkań sprzedało się w Warszawie (blisko 1,2 tys.) oraz we Wrocławiu i Krakowie (po 529). Przy czym Kraków to jedyne miasto, w którym wstępny odczyt danych zaraportował spadek sprzedaży w ujęciu miesięcznym (o 8%). W Warszawie sprzedaż od lutego wzrosła o 3%, a we Wrocławiu o 28%. Jednak największy wzrost – odpowiednio o 46% i 31% – został odnotowany w Katowicach i Poznaniu. W tych miastach marzec zamknął się z wynikiem na poziomie kolejno 198 i 404 sprzedanych mieszkań.

W I kwartale 2025 r. deweloperzy najwięcej mieszkań sprzedali w granicach Warszawy (niecałe 3,2 tys.), Krakowa (1,5 tys.) oraz Wrocławia i Trójmiasta (po ok. 1,2 tys.). Sprzedaż nieprzekraczająca 1 tys. mieszkań została odnotowana w Łodzi (967) i Katowicach (516). W porównaniu do I kwartału 2024 r. w przypadku wszystkich 7 miast mamy spadki. Od 20% w Trójmieście, przez 14-16% w Poznaniu, Warszawie i Łodzi, 9-10% w Katowicach i Wrocławiu, po 3% w Krakowie.

Rynek deweloperski: oferta większa niż sprzedaż

– Firmy deweloperskie ponownie wprowadziły do sprzedaży o 2 tys. więcej mieszkań niż zostało w tym samym czasie kupionych. Nie dziwi zatem, że oferta mieszkań deweloperskich w największych siedmiu polskich miastach sięgnęła niemal 60 tys. lokali.

Potencjalny nabywca, który w marcu był zainteresowany zakupem mieszkania w jednym z największych polskich miast mógł wybierać nie tylko z 60 tys. mieszkań w ofercie (tzw. „wolnych”), ale także z ponad 6,4 tys. mieszkań zarezerwowanych. Wprawdzie możliwość wyboru z puli mieszkań zarezerwowanych ma warunkowy charakter, ponieważ lokale te w momencie zamknięcie badania nie są dostępne dla każdego zainteresowanego zakupem klienta, jednak naturalną cechą rezerwacji jest jej nietrwały charakter. Mieszkania zarezerwowane prędzej czy później zmienią swój status na mieszkania sprzedane lub wolne. Nie sposób jednak prawidłowo ocenić skali bieżącej działalności firm deweloperskich zapominając o puli rezerwacji – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Wprowadzenia: Warszawa, Wrocław i Poznań na podium

W lutym 2025 r. liderem wprowadzeń nowych mieszkań był Kraków, natomiast w marcu na zdecydowane prowadzenie wyszła Warszawa (ok. 1,7 tys.), drugie miejsce zajął Wrocław (blisko 1,1 tys.), a trzecie – Poznań (1 tys.). Tym razem Kraków znalazł się zaraz za podium z podobnym wynikiem co Trójmiasto (odpowiednio 685 i 675 mieszkań). Najsłabiej było w Łodzi (144).

Łącznie w I kwartale 2025 r. najwięcej mieszkań wprowadzili deweloperzy działający w granicach Warszawy (3,3 tys.) i Krakowa (2,2 tys.). W porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej, w stolicy liczba wprowadzeń spadła o 7%, a w Krakowie o 7% wzrosła. Najsłabszy wynik osiągnęły Katowice, gdzie w pierwszych 3 miesiącach tego roku wprowadzono w sumie 950 mieszkań. Co i tak jest ponad dwukrotnie lepszym wynikiem od tego w I kwartale 2024 r.

Na koniec marca najwięcej mieszkań było dostępnych w Warszawie (14,4 tys.), a następnie w Krakowie (ponad 9,6 tys.). Na drugim biegunie znalazły się Trójmiasto (6,3 tys.) i Katowice (niecałe 5 tys.), gdzie jednak oferta od roku pnie się systematycznie w górę. W marcu tak naprawdę wszystkie 7 miast oferowało większy wybór mieszkań niż przed rokiem. Z czego oferta w rok najbardziej urosła w Krakowie (o 95%) oraz we Wrocławiu i wspomnianych Katowicach (o ponad 60%).

Spory czas wyprzedaży w Katowicach i Łodzi

Rynek deweloperski można zobrazować za pomocą wskaźnika czasu wyprzedaży, który ukazuje relację popytu i podaży w danym mieście. Pokazuje on jak szybko skończyłaby się oferta, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a do oferty nie trafiłyby już nowe mieszkania. Za wzorcową uznaje się tu wartość 4-6 kwartałów.

– Pomimo wzrostu liczby oferowanych mieszkań, tempo wyprzedaży oferty poprawiło się dzięki relatywnie dobrej marcowej sprzedaży. Ta okazała się o 30% wyższa od wyników odnotowanych na przełomie poprzedniego i bieżącego roku – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Patrząc jednak na poszczególne miasta, w marcu w równowadze popytowo-podażowej znalazły się jedynie Warszawa i Trójmiasto. Blisko pożądanego wyniku był też Kraków (6,4 kw.). A w miarę bezpieczna sytuacja jest we Wrocławiu i Poznaniu (6,9 i 7,3 kw.). Najgorzej sytuacja prezentuje się natomiast w przypadku Katowic (9,6 kw.) i Łodzi (8,6 kw.).

Rynek deweloperski: dalsza stabilizacja cen mieszkań

– Analiza przeciętnych cen mieszkań oferowanych w marcu na 7 największych rynkach wskazuje na dalszą stabilizację cen mieszkań deweloperskich. Warto jednak zauważyć, że w marcu przeciętne ceny stabilizowały się nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca (wzrost o 0,2%), ale również w stosunku do cen sprzed roku. Drugi miesiąc z rzędu roczny wzrost przeciętnych cen oferowanych wyniósł 5,5%, a po kilkunastoprocentowych wzrostach sprzed roku nie ma śladu – mówi Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom.

W marcu najwięcej za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić w Warszawie (niecałe 17,7 tys. zł) oraz w Krakowie (prawie 16,3 tys. zł) i Trójmieście (15,1 tys. zł). Najtaniej jest w Łodzi, gdzie średnia cena ofertowa wyniosła w marcu 11,2 tys. zł/mkw.

W ujęciu rocznym ceny w Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Katowicach wzrosły o 3-4%, a w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu o ok. 5%. Z kolei miesiąc do miesiąca największa zmiana miała miejsce w Warszawie i Trójmieście (+1%) oraz w Krakowie (-0,6%).

– Co czeka rynek deweloperski w kolejnych miesiącach? Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dziś mocno skomplikowana. Mgliste wizje nowego programu wsparcia kredytobiorców, pomysły na podatek katastralny, REIT-y czy wreszcie wizja końca (lub i nie) wojny w Ukrainie to czynniki, które mogą mieć ogromny wpływ na rynek nieruchomości, a są trudne do przewidzenia. Kształtów nabiera za to obniżka stóp procentowych, która z coraz większym prawdopodobieństwem będzie miała miejsce jeszcze przed końcem wakacji. Kolejne miesiące będą bez wątpienia ciekawe na rynku – podsumowuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.

Przeczytaj także: