Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: Przygotowanie mieszkania na wynajem – wskazówki dla wynajmujących i przyszłych najemców
Jak sporządzić dobry protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania? Co najemca powinien przed podpisaniem umowy najmu? Jak w ogóle przygotować mieszkanie na wynajem – meblować, zostawić puste? Co z podstawowym wyposażeniem? Najem może budzić wiele pytań i wątpliwości. Dlatego Otodom wraz z ThinkCo i Fundacją Rynku Najmu stworzyło serię poradników o tym, jak powinien wyglądać dobry najem.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak przygotować mieszkanie na wynajem
- Co powinno zawierać dobre ogłoszenie mieszkania na wynajem
- Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy i jak go sporządzić
- Co powinno się sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu
Jak przygotować mieszkanie na wynajem?
W przygotowywaniu mieszkania na wynajem ważne jest dążenie do solidnego wykończenia i przyjemnego wyglądu wnętrza. To jednak nie wszystko. Choć często najlepszym wyznacznikiem gotowości mieszkania do wynajmu jest próba odpowiedzi na proste pytanie „Czy chciałbym/chciałabym w nim zamieszkać?”, to i tak podpowiadamy, o co warto zadbać:
● Mieszkanie powinno być neutralne i odpersonalizowane – nowi lokatorzy muszą znaleźć tam przestrzeń na własne książki, dodatki czy rośliny. Nie powinno w nim być zdjęć i drobiazgów właściciela.
● Zapewnij podstawowe wyposażenie – pełna kuchnia, stół, krzesła, szafy, łóżko lub rama łóżka – to meble, których nie powinno zabraknąć. Standardem w Polsce jest wynajem w pełni umeblowanych mieszkań – na tym polu to my wyznaczamy trendy. Również w krajach Europy Zachodniej coraz częściej obserwuje się bowiem oferty mieszkań umeblowanych.
● Zadbaj o czystość lokalu – szczególnie w kuchni i łazience należy zadbać o czystość armatury, jak też zabrać z nich wszelkie przedmioty osobiste poprzednich lokatorów. Mieszkanie nie powinno jednak wyglądać na opuszczone. Przed zaproszeniem potencjalnych najemców na oględziny nie zapomnij w nim posprzątać.
● Nie traktuj wynajmowanego mieszkania jako składziku – zabierz z niego wszystko, co jest ci potrzebne. Mieszkanie nie może być wykorzystywane jako przechowalnia przedmiotów właściciela (roweru, sprzętów itd.). Podczas trwania umowy jako właściciel dobrowolnie rezygnujesz z prawa do korzystania z lokalu. Ten i podobne przykłady to przejawy zakłócania miru domowego.
Jak opisać ofertę?
Dobra oferta najmu powinna być uczciwa względem obu stron, a więc zarówno reklamować mieszkanie, jak i dawać komplet informacji na jego temat. Od jakości ogłoszenia w dużej mierze zależy zainteresowanie potencjalnych najemców. Im więcej czasu spędzisz na przygotowaniu oferty, tym mniej energii poświęcisz na szukanie najemców i odpowiadanie na powtarzające się pytania. Dlatego podpowiadamy, jak konstruować dobre ogłoszenia:
● Tytuł ogłoszenia – warto, aby był krótki i odpowiadał na kilka kluczowych pytań: co wynajmujesz, gdzie, a także jaka jest największa zaleta oferowanego mieszkania. Na przykład: „Dwupokojowe, jasne mieszkanie na Starym Mokotowie”.
● Cena – w tym miejscu warto umieścić całkowity miesięczny koszt najmu, a więc sumę wszelkich cyklicznych opłat związanych z mieszkaniem, które będzie ponosić potencjalny najemca. Najtrudniejsze do oszacowania są opłaty za media – można ich tu nie uwzględniać, lecz warto przybliżyć spodziewaną kwotę na podstawie wysokości poprzednich rachunków i opisać w ogłoszeniu.
● Lokalizacja – badanie przeprowadzone przez Otodom wykazało, że lokalizacja jest równie ważna jak cena, wielkość i standard mieszkania. Dlatego powinna zajmować kluczowe miejsce w treści ogłoszenia mieszkania na wynajem – warto umieścić ją w tytule lub pierwszym zdaniu opisu. Kompleksowy opis lokalizacji powinien zawierać: miasto, dzielnicę (jeśli występują), ulicę, piętro (jest ono szczególnie istotne w przypadku rodzin z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami lub w podeszłym wieku).
● Powierzchnia – każda oferta mieszkania powinna określać jego całkowitą powierzchnię użytkową.
● Liczba pokoi – a więc pomieszczeń z wyłączeniem przedpokoju, kuchni i łazienki. Zaznacz w ogłoszeniu, czy w mieszkaniu znajduje się oddzielna kuchnia, czy aneks. Warto również wspomnieć o obecności balkonu lub wykuszu.
● Kaucja – w ogłoszeniu powinna znaleźć się informacja o wysokości kaucji – jednorazowej opłaty, która ma zabezpieczyć właściciela w przypadku, gdy w trakcie najmu mieszkanie lub meble zostaną uszkodzone.
● Wyposażenie i wykończenie – w tym nawet najdrobniejsze zalety mieszkania. Warto opisać stan podłóg i ścian, wyposażenie kuchni i łazienki (również sprzęt AGD).
● Zdjęcia – odgrywają bardzo istotną rolę przy podejmowaniu decyzji o kontakcie z ogłoszeniodawcą. Powinny być maksymalnie doświetlone i ilustrować posprzątane, przyjazne wnętrze mieszkania. Ponieważ to również na ich podstawie najemcy decydują o kontakcie z właścicielem, należy dołączyć zdjęcie każdego z pomieszczeń, a najlepiej również widoku z okna i najbliższej okolicy budynku.
● Komunikacja i czasy dojazdu – warto, by ogłoszenie udzielało odpowiedzi na pytanie „Jak dojechać do mieszkania?”. W tym celu należy wymienić pobliskie przystanki, odległość od najbliższej stacji metra, dworców, parkingów, jak również oszacować czas potrzebny na dojazd do centrum miasta.
● Kim jest ogłoszeniodawca – mając na celu transparentność, zaznacz, czy jesteś właścicielem, pełnomocnikiem, czy pośrednikiem.
Jak sporządzić dobry protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?
Protokół zdawczo-odbiorczy to nic innego jak dokument, którego celem jest ochrona stron w przypadku roszczeń (najemcy lub wynajmującego) po zakończeniu umowy i zdaniu lokalu. Właśnie dlatego powinien zostać przygotowany ze szczególną starannością. Poprawnie sporządzony protokół pozwala sprawnie i bez nieporozumień rozliczyć kaucję po okresie najmu. Jest tak samo ważny dla najemców i wynajmujących – pozwala rozstrzygnąć, czy do ewentualnych uszkodzeń doszło podczas trwania najmu, czy jeszcze przed wprowadzeniem się do mieszkania.
Jakie elementy powinien zawierać protokół?
● Dokumentacja opisowa – bardzo dokładne opisy wszystkiego, co znajduje się w mieszkaniu (przedmiotów, ścian, sufitów, podłóg, drzwi itd.), z uwzględnieniem wszystkich wad. Zamiast „stół” warto napisać „dębowy okrągły stół na czterech nogach z czterema szufladkami, fornirowany, rysa w kształcie litery S na blacie, brak gałki od jednej z szufladek”.
● Dokumentacja zdjęciowa – jako wizualne uzupełnienie części opisowej. Na jej podstawie powinno być możliwe rozstrzygnięcie tego, co przedstawia dane zdjęcie, jakie wady ma obiekt i jak poważne są uszkodzenia (przydatna będzie linijka lub długopis, aby możliwe było rozpoznanie skali).
Podczas wypełniania protokołu należy uważnie przejść przez pomieszczenia, obejrzeć wszystkie elementy wyposażenia i zweryfikować ich stan. Dobrą praktyką jest ustalenie pewnego czasu, w którym najemca będzie mógł zgłosić swoje wątpliwości przed zatwierdzeniem protokołu, np. tygodnia od momentu wprowadzenia się do mieszkania. Pośpiech i skrępowanie, które towarzyszą oglądaniu mieszkania pod okiem właściciela, przekładają się na brak komfortu i dokładności, kluczowej dla prawidłowego procesu sprawdzania. Ta sama zasada powinna dotyczyć również właściciela, który tydzień po wyprowadzce najemców będzie miał czas, aby sprawdzić stan mieszkania i rozliczyć kaucję.
Co najemca powinien sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu?
● Instalacja elektryczna – nie musisz być ekspertem, aby ocenić, czy nie ma istotnych dysfunkcji w działaniu instalacji elektrycznej w mieszkaniu. Włącz światła i sprzęty, zwłaszcza te, które pobierają dużo energii elektrycznej – piekarnik, czajnik. W przypadku wyłączenia się bezpieczników poproś wynajmującego o naprawę instalacji na jego koszt.
● Pralka – jeżeli nie była dawno używana, koniecznie ją przetestuj. Włącz ją na najkrótszy program, aby sprawdzić, czy i jak działa, czy nie przecieka, czy nie ma w niej pleśni itd.
● Woda – sprawdź, czy woda w kranach sprawnie się zakręca. Strumyk wody to nie tylko obciążenie dla środowiska i miejskich oczyszczalni ścieków, ale również ogromny koszt.
● Ogrzewanie i ciepło – zweryfikuj, czy okna i drzwi są szczelne. Jeśli jesteś na oględzinach w okresie grzewczym, upewnij się, że grzejniki i termostaty działają sprawnie.
● Bezpieczeństwo budynku – dla spokoju ducha możesz sprawdzić, czy drzwi do klatki schodowej działają bez zarzutu.
● Stabilność mebli i armatury – ważne, aby regały, wieszaki, szafy wnękowe i armatura były porządnie przymocowane. Jest to szczególnie istotne w przypadku rodzin z małymi dziećmi.
● Parking samochodowy lub rowerowy – jeżeli jesteś kierowcą, sprawdź, czy do mieszkania przypisane jest miejsce parkingowe lub czy w pobliżu znajduje się ogólnodostępny parking. Jeśli preferujesz przemieszczanie się rowerem, zweryfikuj, czy można go bezpiecznie zaparkować przed budynkiem lub w środku.
● Komunikacja publiczna – jeżeli nie posiadasz samochodu, a ogłoszenie nie zawiera kompleksowej analizy środków transportu w pobliżu mieszkania, zorientuj się, jak wyglądają połączenia do twojego miejsca pracy, punktów usługowych, sklepów i restauracji.
