Rynek pierwotny czy wtórny - co wybrać? Poradnik dla niezdecydowanych

11 września 2020

Autor Agnieszka Tanalska

Rynek pierwotny czy wtórny - co wybrać? Poradnik dla niezdecydowanych

Odwieczny dylemat kupujących

Odpowiedź na pytanie, czy wybrać nowy dom bądź mieszkanie, czy też postawić na nieruchomość z drugiej ręki, nie jest prosta. Dość rzec, że według badania przeprowadzonego przez pracownię Kantar na zlecenie Otodom aż 35% osób, które zdecydowało się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, brało pod uwagę również nieruchomości używane. Skąd te wahania? Otóż - jak to w życiu bywa - o ideał trudno, a wszystko ma swoje plusy i minusy. 

Zalety i wady rynku pierwotnego

Jedną z największych zalet rynku pierwotnego jest możliwość dostosowania nieruchomości do swoich potrzeb. Jeśli kupisz mieszkanie na wczesnym etapie budowy, możesz w dużej mierze zaplanować np. ścianki działowe i wspólnie z deweloperem opracować plan mieszkania czy domu. W wielu przypadkach możesz również zlecić deweloperowi wykończenie mieszkania pod klucz, co pozwala oszczędzić sporo czasu i nerwów. 

Wiele osób decyduje się na rynek pierwotny ze względu na nowocześniejsze i lepsze jakościowo materiały. Mieszkanie bądź dom kupione bezpośrednio od dewelopera to też bardzo bezpieczna transakcja dzięki ustawie deweloperskiej

Ważnym argumentem dla wielu kupujących jest też po prostu nowość. Fakt, że w wybranym domu nikt jeszcze nie mieszkał pozwala czuć się bardziej u siebie. 

Rynek pierwotny ma jednak swoje wady. Trzy najczęściej wskazywane to:

  • lokalizacja - trudno o działki budowlane w centrach miast, stąd też nowe inwestycje najczęściej powstają w dzielnicach leżących na obrzeżach;
  • oczekiwanie na odbiór - od podpisania umowy do otrzymania kluczy mija często kilka bądź nawet kilkanaście miesięcy;
  • koszt wykończenia - wprowadzając się do nowo wybudowanego domu bądź mieszkania musimy kupić wszystko - od podłóg, przez płytki po meble.

Warto jednak zaznaczyć, że co dla jednych jest wadą, dla innych jest zaletą. Ot choćby jeśli nie przepadasz za tłumami i szukasz nieruchomości wśród zieleni, lokalizacja poza centrum będzie dużym plusem.

A może jednak rynek wtórny?

Rynek wtórny ma tę przewagę nad pierwotnym, że pozwala na dużo szybsze działanie. Zwłaszcza, jeśli dysponujesz gotówką - wtedy jesteś w stanie stać się posiadaczem wymarzonej nieruchomości dosłownie w kilka dni. W przypadku kredytu trwa to nieco dłużej - cały proces zwykle zamyka się w ciągu dwóch miesięcy. 

Ale czas to nie wszystko. Nieruchomości z drugiej ręki dają ci również większe pole do manewru jeśli chodzi o lokalizację. Równie łatwo znajdziesz atrakcyjne mieszkanie w centrum, jak i w spokojniejszych dzielnicach. Jeśli nie masz w sobie duszy budowlańca, z pewnością docenisz też możliwość zakupu w pełni wyposażonego lokum, do którego możesz wprowadzić się od ręki, nie ponosząc kosztów dodatkowych na remont czy meble.

Argumentem przemawiającym za używanymi nieruchomościami jest także infrastruktura. Na nowych osiedlach brakuje szkół, sklepów i innych punktów usługowych, często również słabo rozwinięta jest również komunikacja miejska. Na osiedlach istniejących od lat te problemy nie występują.

Oczywiście rynek wtórny także ma swoje ograniczenia. Trzy najczęściej wskazywane przez kupujących to:

  • trudności w ocenie stanu technicznego budynku - podczas jednej czy nawet kilku wizyt w lokalu, którym jesteś zainteresowany, trudno ocenić np. stan instalacji elektrycznej czy pionów kanalizacyjnych. Zwłaszcza osobom, które z budownictwem nie mają nic wspólnego;
  • narzucony plan pomieszczeń - wybierając nieruchomość od dewelopera, często możesz współdecydować o planie mieszkania. Wybierając nieruchomość wykończoną, takiej opcji już nie masz. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, abyś urządził swoje cztery kąty tak jak chcesz - w przypadku większych zmian musisz jednak liczyć się ze sporym kosztem remontu;
  • ryzyko prawne i PPC - sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, współpraca z notariuszem, weryfikacja dokumentów, umowa kredytowa - wszystko to wiąże się z pewnym ryzykiem - i stresem. Zwłaszcza dla osób, dla których to temat zupełnie obcy. 

Wiele z tych problemów ma jednak proste rozwiązanie. Wystarczy sięgnąć po pomoc doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Specjalista pomoże ci nie tylko wyłapać ewentualne wady techniczne, ale również wady prawne budynku.

Jak podjąć właściwą decyzję?

Wbrew pozorom podjęcie dobrej decyzji może być całkiem proste. Musisz jednak wcześniej poważnie się zastanowić nad tym, co jest dla ciebie kluczowe. Poniżej znajdziesz listę typowych wymagań wobec wymarzonej nieruchomości. Sprawdź, czy spełniają je raczej nowe domy i mieszkania, czy może jednak te z drugiej ręki.

Dobra cena

Jedno z podstawowych kryteriów - ale rzadko rozstrzygające. Innymi słowy - remis. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym jesteś w stanie znaleźć ciekawą nieruchomość w założonym budżecie. W przypadku mieszkań nowych musisz doliczyć jeszcze koszty wykończenia, ale i na rynku wtórnym nie każda nieruchomość nadaje się do zamieszkania od zaraz. Skoro więc trudno powiedzieć, gdzie taniej –  wiele zależeć będzie od twoich dodatkowych kryteriów.

Lokalizacja

Tu zdecydowanie zwycięża rynek wtórny. Mówiąc w dużym uproszczeniu nieruchomości z drugiej ręki są dostępne wszędzie, zarówno w ścisłym centrum, w starych dzielnicach miast, jak i na przedmieściach. Nowych mieszkań jest zdecydowanie mniej i są zwykle położone na obrzeżach.

Aranżacja wnętrza

Punkt dla rynku pierwotnego. Jak wspomnieliśmy wyżej już w trakcie budowy możesz wspólnie z deweloperem zaprojektować plan domu. Ty decydujesz, czy chcesz mieć otwartą przestrzeń, czy jednak więcej pokojów. Oczywiście możesz również dostosować do swoich potrzeb przestrzeń w lokalu kupionym na rynku wtórnym, jednak wiąże się to z dużym remontem.

Bezobsługowość

Nieruchomość z rynku pierwotnego wymaga rzecz jasna urządzenia i wyposażenia. Jako jednak, że wszystko jest nowe, przez dłuższy czas nie musisz martwić się naprawami czy remontami. Poza tym wielu deweloperów oferuje wykończenie lokalu pod klucz, co czyni cały proces jeszcze prostszym. Z drugiej strony decydując się na stosunkowo nowe i w pełni wyposażone mieszkanie z rynku wtórnego po prostu się wprowadzasz i również niczym nie przejmujesz. Czyli remis.

Bezpieczeństwo

Od kilku lat ustawa deweloperska skutecznie chroni interesy osób kupujących nowe nieruchomości. Transakcje na rynku wtórnym są trudniejsze i obarczone większym ryzykiem. Tym niemniej, jak już wspomnieliśmy, wystarczy sięgnąć po pomoc sprawdzonego pośrednika nieruchomości, aby uniknąć wszelkich ryzyk. Dlatego ponownie remis.

Czyli co w końcu mam wybrać?

Jeśli chcesz mieć dom bądź mieszkanie skrojone pod swoje potrzeby, w stu procentach twoje, które rosło na twoich oczach i w którym nikt jeszcze nie mieszkał - wybierz rynek pierwotny. Jeśli najważniejsza dla ciebie jest określona lokalizacja i rozbudowana infrastruktura, dużo łatwiej będzie ci znaleźć wymarzoną nieruchomość z drugiej ręki. 

A jeśli żadne z tych kryteriów nie jest dla ciebie kluczowe, rozglądaj się zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Z doświadczenia wiemy, że z nieruchomością bywa często tak, jak z życiowym partnerem - widzisz i czujesz, że to ta. Choć nie zawsze dokładnie tego szukałeś - to i tak jest idealna. I nie chcesz już żadnej innej.

Zobacz Otodom Live na ten temat:

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 11 września 2020

Udostępnij