Podsumowanie pierwszego półrocza 2025 na rynku deweloperskim
Wstępny odczyt sprzedaży mieszkań deweloperskich w pierwszym półroczu 2025 r. to 18,3 tys. mieszkań w granicach 7 głównych miast, w podziale na kwartały mniej więcej 50/50. W porównaniu do pierwszego półrocza ubiegłego roku oznacza to spadek sprzedaży o około 10%. W okresie styczeń-czerwiec 2025 r. do sprzedaży trafiło 23,3 tys. mieszkań, o 20% mniej niż w pierwszej połowie 2024 r. Liczba mieszkań w ofercie urosła z kolei do rekordowego poziomu 62,1 tys. lokali. Oto podsumowanie pierwszego półrocza 2025 na rynku deweloperskim.
Po zaskakująco dobrym sprzedażowo maju, w czerwcu rynek deweloperski wrócił na znaną z poprzedniego roku ścieżkę spadku. W ostatnim miesiącu pierwszego półrocza zarówno liczba mieszkań sprzedanych, jak i wprowadzonych do sprzedaży okazały się niższe niż miesiąc wcześniej. A należy pamiętać, że wynik sprzedażowy jeszcze z czasem spadnie ze względu na korekty.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Słabszy czerwiec u deweloperów
Zgodnie z przewidywaniami słabsza czerwcowa sprzedaż pozytywnie zweryfikowała tezę o istotnym choć nietrwałym wpływie obniżki stóp procentowych na skłonność potencjalnych nabywców do sfinalizowania zakupu mieszkania. Incydentalny charakter majowej obniżki stóp ostudził rynek mieszkaniowy zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej. Warto jednak odnotować, że tak dużej miesięcznej przewagi liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi nie widzieliśmy od września 2023 roku. Wówczas na rynek mieszkaniowy intensywnie oddziaływał BK2%. W tej sytuacji zaskakujące wydaje się zachowanie wolumenu oferty, która wzrosła minimalnie – o kilkadziesiąt mieszkań, w stosunku do poziomu sprzed miesiąca. Powodem ustabilizowania się liczby mieszkań oferowanych na 7 największych rynkach w kraju, na poziomie ok. 62,1 tys., jest przede wszystkim powrót mieszkań zarezerwowanych w poprzednich miesiącach do puli mieszkań w ofercie.
Zgodnie z oczekiwaniami na 7 największych rynkach w Polsce wolumen sprzedaży mieszkań deweloperskich był w czerwcu niższy niż w maju. Odnotowana w monitoringu Otodom Analytics sprzedaż wyniosła we wstępnym odczycie 3057 lokali. Porównując ją do wstępnego odczytu z maja mamy spadek o 18%.
Tylko Kraków na zielono
Pierwsze półrocze 2025 r. było na sześciu z siedmiu rynków deweloperskich słabsze od analogicznego okresu w ubiegłym roku. Największy spadek sprzedaży zanotowaliśmy w Katowicach – o 22%. O 10-12% obniżyła się sprzedaż w Łodzi, Trójmieście i Wrocławiu, a o 6-8% w Warszawie i Poznaniu.
Wyjątek od tej reguły stanowił Kraków, gdzie w analizowanym okresie sprzedano 2,9 tys. mieszkań deweloperskich, o 12% więcej niż rok wcześniej. Należy tu jednak zwrócić uwagę na dwie rzeczy. 2,9 tys. mieszkań sprzedanych w Krakowie w pół roku to niewiele porównując do najlepszych lat, gdy półroczna sprzedaż była bliska 5,5 tys., czyli niemal dwukrotnie wyższa.
Drugi aspekt to przyczyny tego, że półroczna sprzedaż w pozostałych miastach spadła, a jedynie w Krakowie urosła. Ogólny spadek rynku wynika głównie z dobrego pierwszego kwartału 2024 r. (to pochodna programu BK2%), co zatem stało się w Krakowie w 2025? Odpowiedź jest prozaiczna: było co kupować. Na koniec marca 2024 r. w mieście tym dostępnych było niespełna 5 tys. mieszkań. Rok później liczba ta była już dwukrotnie wyższa. Nic więc dziwnego, że sprzedaż w Krakowie wzrosła, wcześniej wybór był po prostu zbyt mały.
Rekordowa oferta mieszkań deweloperskich
Pewnym zaskoczeniem – w kontekście danych o liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w kilku ostatnich miesiącach – jest liczba mieszkań, których sprzedaż deweloperzy rozpoczęli w czerwcu. Na 7 największych rynkach wprowadzonych zostało zaledwie 2,5 tys mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę zapas pozwoleń, którymi dysponują firmy deweloperskie (dane GUS z lat 2022-2025), można śmiało stwierdzić, że po stronie podażowej obserwujemy próbę dostosowania bieżącej podaży nie tyle do zgłaszanego na bieżąco popytu, co rzeczywistej sprzedaży.
Efektem gry popytowo-podażowej jest liczba mieszkań oferowanych na koniec miesiąca przez firmy deweloperskie, która w czerwcu nieznacznie przekroczyła 62,1 tys. mieszkań. Zmiana w porównaniu do poziomu z maja jest tak niewielka, że miesiąc do miesiąca trudno mówić o jakimkolwiek ruchu. Natomiast porównanie do wyników sprzed roku wskazuje, że liczba mieszkań oferowanych utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, a klienci firm deweloperskich mogą wybierać z puli mieszkań o 30% większej niż u progu wakacji 2024 r.
Tegoroczne wyniki sprzedażowe mogłyby stać się źródłem optymizmu firm deweloperskich. Tym bardziej, że zostały odnotowane w okresie braku jakiegokolwiek programu wspierającego zakupy mieszkań. O tym, że po podażowej stronie rynku jednak bardziej wyczuwalny jest niepokój i niepewność niż optymizm, świadczą liczby mieszkań wprowadzonych. W II kwartale 2025 r. firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 10,9 tys. mieszkań. Był to najgorszy kwartalny wynik nowej podaży od dwóch lat. Powodów tej słabnącej aktywności firm deweloperskich jest wiele, ale jeden z najważniejszych prezentuje również poniższy wykres.
Chodzi oczywiście o poziom oferty, która w ciągu ostatniego roku urosła o 30%, a od dołka z września 2023 roku – niemal się podwoiła (wzrost o 90%).
Mało nowych inwestycji w Krakowie i Poznaniu
W czerwcu najwięcej nowych ofert pojawiło się w Warszawie (736 lokali), niewiele mniej wprowadzeń było w Trójmieście (611). Niewiele nowości było za to w Poznaniu (41 mieszkań) i Krakowie (131). Dla obu miast były to jedne z najsłabszych wyników w historii. Nie jest to jednak powód do alarmu, w krótkim terminie liczba wprowadzonych mieszkań się czasami waha. Gdy spojrzymy na dane kwartalne lub półroczne, anomalii już nie widać. W pierwszym ujęciu Kraków jest na trzecim miejscu (za Warszawą i Trójmiastem), a w drugim – na pozycji drugiej. W Poznaniu z kolei w pierwszej połowie roku na rynek trafiło nieco ponad 2 tys. mieszkań. To wartość podobna jak w Łodzi i o kilkanaście procent wyższa niż w Katowicach.
Rekordowa oferta deweloperów
62,1 tys. mieszkań deweloperskich w ofercie w granicach 7 głównych rynków to wartość najwyższa w historii, o 30% wyższa niż przed rokiem i o 67,5% niż na koniec pierwszego półrocza 2023 r.
Przyglądając się poszczególnym rynkom widać oczywiście różnice. Najbardziej dynamicznie oferta deweloperów urosła w Krakowie, gdzie rok do roku jest to +63%, a w ciągu dwóch lat – +104%. W Katowicach oferta powiększyła się o 65% w rok i 88% w dwa lata. W ciągu roku najmniej oferta zwiększyła się w Łodzi i Poznaniu (o 7-8%). Liczba mieszkań dostępnych na największym rynku, warszawskim, była na koniec czerwca 2025 r. o 29% większa niż rok temu i o 65% większa niż 2 lata temu.
Niepokojąca nadpodaż w Katowicach
O utrzymywaniu się dużego wyboru i relatywnie słabym tempie sprzedaży świadczą wskaźniki wyprzedaży oferty, które w czerwcu urosły na większości rynków.
Za szczególny wyjątek od tej reguły należy uznać rynek krakowski, na którym w czerwcu odnotowaliśmy bardzo dobrą sprzedaż (wstępnie 560 sprzedanych mieszkań), przy skromnej liczbie nowych inwestycji. Niewielka redukcja czasu wyprzedania oferty miała też miejsce na rynku warszawskim. Jednak w tym wypadku z oceną warto poczekać na ostateczne wyniki badania rynku.
Niepokojąco za to kształtuje się wykres dla Katowic, które od blisko roku mają najwyższy wskaźnik ze wszystkich badanych miast, a w ostatnich kilku miesiącach dodatkowo poszybował on w górę do nienotowanych wcześniej niemal 15 kwartałów.
Na tę gwałtowną zmianę wpływ ma kumulacja kilku czynników. Najważniejszym czynnikiem jest fakt, że z miesiąca na miesiąc w mieście tym rośnie nadwyżka podaży nad popytem. W ostatnich 12 miesiącach na rynek ten trafiło 3,8 tys. mieszkań, a w tym czasie sprzedano ich mniej niż 1,6 tys.
Dodatkowo, 60% sprzedaży czerwcowej stanowiły mieszkania z wcześniejszych rezerwacji, zatem sprzedaż zmniejszyła liczbę mieszkań w rezerwacji, a nie ofertę, przez co oferta dodatkowo urosła. Wreszcie, odnotowaliśmy sporą liczbę mieszkań, które wróciły z rezerwacji i sprzedaży w poprzednich miesiącach, zasilając tym samym ofertę. A przecież czas wyprzedaży liczony jest z oferty i średniej sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy.
Podsumowanie pierwszego półrocza 2025 na rynku deweloperskim: Cisza w cennikach
Najstabilniej w ostatnich miesiącach prezentują się … deweloperskie cenniki. Z szerokiej perspektywy mamy stabilizację, ale w poszczególnych miastach sytuacja jest różna. Obniżki cen ofertowych najdłużej utrzymują się we Wrocławiu, gdzie od szczytu jesienią ubiegłego roku średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania deweloperskiego spadła o ok. 550 zł, czyli o 3,8%. Rok do roku ceny są tam dziś niższe o 2%. Drugim miastem ze spadkami jest Kraków. Średnia cena ofertowa na koniec czerwca w kwocie niespełna 16,1 tys. zł za mkw. To o 2,4% mniej niż wartość rekordowa, a rok do roku więcej o zaledwie 2%.
Na pozostałych rynkach wahania w ostatnim czasie są niewielkie. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu odnotowaliśmy rekordowo wysokie ceny, lecz jedynie w Katowicach roczny wzrost ledwie co przekracza 5%. Ciekawie wygląda sytuacja w Trójmieście, obecne 15,7 tys. zł/mkw. to niewiele mniej niż szczyt. Rok do roku ceny urosły tam o 10% i jest to dziś rynek ze zdecydowanie największym wzrostem.
Dalsza stabilizacja cen to jednak dość optymistyczny scenariusz dla firm deweloperskich. Jeśli w otoczeniu rynku mieszkaniowego w najbliższych miesiącach nie nastąpi wyraźna zmiana warunków (taka jak np.: cykl obniżek stóp procentowych czy zmiany w liczeniu zdolności kredytowej) to w ciagu kilku miesiecy obniżki będą kontynuowane, przy czym na spektakularne przeceny raczej nie ma co liczyć.
Rynek pozostaje w okresie stabilizacji, stoi za tym dość niski popyt, co związane jest z wysokimi stopami procentowymi.
Przeczytaj także:
