Najem krótkoterminowy pod kontrolą – czy jesteś gotów na rejestr mieszkań?

Wynajem krótkoterminowy to hit ostatnich lat – turyści pokochali możliwość wynajęcia przytulnych mieszkań w centrum miast, a właściciele nieruchomości chętnie korzystali z dodatkowych przychodów. Niestety, dynamiczny rozwój tej formy wynajmu narobił też sporo zamieszania. Malownicze starówki wypełnione po brzegi turystami, rosnące czynsze i lokalne konflikty zaczęły budzić coraz więcej emocji. Aby uporządkować sytuację, Unia Europejska wprowadziła nowe przepisy, które mają okiełznać chaos. Polska już przygotowuje się do ich wdrożenia i zapowiada dużą rewolucję na rynku wynajmu krótkoterminowego! Sprawdź czym jest rejestr mieszkań i co się zmieni.

Nowe przepisy – skąd zmiany w najmie krótkoterminowym? 

Właściciele mieszkań pod wynajem krótkoterminowy szykują się na spore zmiany. Unijne przepisy wprowadzają obowiązkowy rejestr mieszkań – każde ogłoszenie będzie musiało posiadać unikalny numer identyfikacyjny. Obecna luka prawna ma zostać wypełniona, a turystyczny rynek zyska przejrzystość. Dla wielu to długo wyczekiwana reforma. Chociaż każda rewolcuja, ma też swoich przeciwników, a właściciele mieszkań pod najem krótkoterminowy będą musili dopełnić kilku formalności. Polska, przygotowując swoją odpowiedź na wymogi unijne, dołącza do europejskiego trendu regulacyjnego, który działa już m.in. w Hiszpanii i Portugalii. 

Wraz z rozporządzeniem (EU) 2024/1028, państwa członkowskie zostały zobowiązane do stworzenia przejrzystych systemów rejestracji dla wynajmu krótkoterminowego. Co oznacza to w skrócie? Zapanowanie nad chaosem i szarą strefą, gdzie nierzadko dochodziło do nadużyć. W dodatku nowe zasady odnośnie najmu, mają ułatwić zbieranie danych o rynku. A to oznacza także lepsze planowanie polityki mieszkaniowej, turystycznej oraz podatkowej. Każde państwo członkowskie musi wdrożyć zmiany do 20 maja 2026 roku.  

Wymagania Unii Europejskiej, jeśli idzie o rejestr mieszkań:

• dostępność online – procedura rejestracji ma być prowadzona cyfrowo, bezpłatnie jeśli to możliwe,
• deklaracje gospodarzy – to właściciel składa oświadczenia o lokalu i dołącza wymagane dane,
• publiczny rejestr – państwo musi prowadzić łatwo dostępny wykaz wydanych numerów rejestracyjnych,
• przechowywanie danych – dokumenty mogą być przechowywane maksymalnie 18 miesięcy po wyrejestrowaniu nieruchomości.

Rejestr mieszkań i zmiany w najmie krótkoterminowym – najważniejsze informacje

Co wyróżnia nowe przepisy? Kluczowe założenia to:  
• Obowiązkowa rejestracja lokali – właściciele mieszkań i domów muszą uzyskać unikalny numer rejestracyjny.  
• Prosty proces – rejestracja ma być cyfrowa, bezpłatna (lub za niewielką opłatą administracyjną), by zachęcić do przestrzegania prawa.  
• Weryfikacja danych – wynajmujący są zobowiązani zgłaszać zarówno dane nieruchomości, jak i dane osobowe lub firmowe, co zwiększa przejrzystość.  

Nowe zasady dotyczą każdego właściciela – zarówno osób prywatnych wynajmujących okazjonalnie, jak i przedsiębiorców działających w branży najmu. Wszelkie oferty będą musiały zawierać widoczny numer rejestracyjny, co zobowiązuje również platformy internetowe do jego weryfikacji i publikacji.  

Skutki dla rynku nieruchomości 
Wprowadzenie nowych przepisów może wpłynąć na kilka obszarów:  
1. Większa przejrzystość. Państwo zyska pełne dane o rynku najmu krótkoterminowego.  
2. Redukcja konfliktów. Mieszkańcy centrów miast, takich jak Stare Miasto w Krakowie, mogą odczuć ulgę, gdy liczba turystycznych mieszkań zostanie ograniczona.
3. Zmiana trendów wynajmu. Niektórzy właściciele mogą przekierować mieszkania na wynajem długoterminowy, co pomoże obniżyć koszty wynajmu w miastach turystycznych.  

Miasta szczególne: Krajków, Warszawa, Trójmiasto

No właśnie: Kraków. To miasto turystyczne o ogromnej bazie krótkoterminowych mieszkań. Istnieją obawy, że właściciele będą unikać rejestracji w obawie przed kosztami lub wyższymi podatkami. Jednocześnie regulacje mogłyby przywrócić część historycznych dzielnic do życia codziennego.  
Z kolei Warszawa i Trójmiasto w związku z sezonowością rynku, mieszkania przeznaczane obecnie na wynajem turystyczny mogą powrócić na rynek długoterminowy, co zmniejszy presję na ceny czynszów.  

Kluczowe jest by procedura rejestru mieszkań była prosta, przejrzysta oraz by przygotować odpowiednią kampanię informacyjną.

Co nowe zasady w najmie okazjonalnym oznaczają to dla Polski? 

Polska, dostosowując się do przepisów unijnych, stworzy system który pozwoli na rejestr mieszkań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi już intensywne prace legislacyjne w tej sprawie. Jak zapowiedział wiceminister Piotr Borys, szczegóły projektu ustawy zostaną ujawnione w najbliższych tygodniach.  

Planowane zmiany obejmują redefinicję wynajmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej w przypadku wynajmu na okres krótszy niż 30 dni. Każdy wynajmujący będzie musiał zarejestrować lokal, prowadzić dokumentację i odprowadzać podatki tak jak typowy przedsiębiorca.  

Kary i konsekwencje: co gdy nie zarejestrujesz lokalu?

Projekt ustawy przewiduje wysokie kary za brak rejestracji lub nieprzestrzeganie przepisów. To duży krok w kierunku ograniczenia szarej strefy i zwiększenia przejrzystości rynku wynajmu w Polsce. Oczekuje się, że nowe regulacje pozwolą dokładnie oszacować liczbę lokali pod wynajem i zwiększą kontrolę nad ich wpływem na rynek nieruchomości, szczególnie w turystycznych miastach, takich jak Kraków, Warszawa czy Gdańsk.  

Jak wygląda najem krótkoterminowy zagranicą? Przykłady z Europy 

Polska nie jest pierwszym krajem, który decyduje się na tak stanowcze kroki. W Hiszpanii od lipca 2025 roku funkcjonuje centralny rejestr nieruchomości turystycznych, który zyskał uznanie mieszkańców przeciążonych turystycznie regionów. Oferty bez rejestracji są automatycznie usuwane z platform internetowych.  

Podobne rozwiązania wprowadziła Portugalia (system Alojamento Local) czy Niemcy, gdzie przepisy różnią się w zależności od regionu. Obowiązek rejestracji w tych krajach połączono z dodatkowymi ograniczeniami, takimi jak limity dni wynajmu czy maksymalna liczba licencji w miastach.  

Rejestr mieszkań: podsumowanie

Zmiany w wynajmie krótkoterminowym to duża rewolucja dla Polski, ale także ogromna szansa na uporządkowanie rynku. Największe wyzwanie? Stworzenie prostego i sprawnego systemu rejestracji online oraz skuteczna kampania edukacyjna dla właścicieli nieruchomości.  

W szczególności warto śledzić postęp prac legislacyjnych i przygotować się na nowe wymogi – gromadząc dokumenty potwierdzające prawo do lokalu oraz przystosowując oferty do planowanych regulacji. Transparentność rynku wynajmu turystycznego to korzyść zarówno dla mieszkańców, jak i osób szukających noclegów. W dłuższej perspektywie może to stworzyć równowagę między potrzebami lokalnych społeczności a rozwijającą się branżą turystyczną.