Czym jest umowa użyczenia nieruchomości i jak powinna być sformułowana?

Masz nieruchomość, którą chcesz udostępnić osobom trzecim? Jeśli będzie to odpłatne, zawrzyjcie umowę najmu. Gdy jednak nie zamierzasz pobierać żadnych opłat, wtedy w grę wchodzi użyczenie. Zawierając umowę, ustalisz warunki korzystania z nieruchomości oraz obowiązki stron. Zabezpieczysz się na wypadek nieodpowiedniego lub niepożądanego użytkowania lokalu. Zobacz, jak to działa i co powinna zawierać umowa użyczenia nieruchomości.

Umowa użyczenia nieruchomości – co to jest?

Definicję tej umowy znajdziesz w art. 710 Kodeksu cywilnego. Chodzi o umożliwienie korzystania z rzeczy (np. nieruchomości) przez okres ustalony w umowie. Użyczenie ma bezpłatny charakter. Jeśli za możliwość korzystania z nieruchomości pobierzesz pieniądze, użyczenie zmienia się w najem. Przedmiotem umowy nie mogą być też pieniądze. W takiej sytuacji będzie to po prostu pożyczka [1].

W przypadku nieruchomości osobą udzielającą użyczenia nie musi być właściciel mieszkania. Może być to także najemca, dzierżawca czy nawet użytkownik. Taka umowa jest zazwyczaj zawierana na określony okres i może być zerwana w określonych przypadkach. Użyczający może zażądać zwrotu danej rzeczy przed terminem, jeśli z przyczyn nieprzewidzianych w umowie stała się mu potrzebna.

Obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości

Tak, jak określa się obowiązki wynajmującego lokal użytkowy, tak też ustala się je również w przypadku użyczenia. O jakich obowiązkach mowa? Użyczający zobowiązany jest udostępnić daną rzecz i umożliwić korzystanie z niej przez cały czas trwania umowy. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy użytkownik nie będzie przestrzegał zapisów umownych lub użyczający będzie niezwłocznie potrzebował tej rzeczy. Z kolei użytkownik ma obowiązek korzystać z niej zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem. Nie może też bez zgody przekazać rzeczy w użytkowanie osobie trzeciej.

Ewentualna odpowiedzialność użytkownika za zniszczenia wynika z niewłaściwego użytkowania rzeczy czy – w omawianym przypadku – nieruchomości. Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie, także ustnej. W grę wchodzi dopełnienie tego również notarialnie – na takiej zasadzie jak działa najem okazjonalny. Ale pamiętaj, że wtedy poniesiesz opłaty notarialne.

Kiedy zastosowanie ma umowa użyczenia mieszkania lub domu?

Kiedy na rynku nieruchomości mamy do czynienia z takimi operacjami? Wbrew pozorom – mimo że użyczenie jest bezpłatne – spotyka się je dosyć często, np. w kręgu rodzinnym, gdy ktoś ma nieruchomość i chce pomóc bliskim. Korzyścią dla użyczającego jest to, że nieruchomość zyskuje opiekuna odpowiedzialnego za mieszkanie, działkę czy lokal użytkowy.

Co ważne, użytkownik ponosi koszty związane z użytkowaniem rzeczy. W przypadku nieruchomości oznacza to po prostu opłaty za media, czynsz oraz inne koszty, które pokrywa, aby utrzymać rzecz w stanie niepogorszonym (np. drobne naprawy).

Umowa użyczenia a podatek

Skąd w ogóle temat podatku, skoro to użyczenie odbywa się bezpłatnie?
Użytkownik lokalu osiąga korzyść, gdyż nie płaci za korzystanie z niego.
Czy musi zapłacić daninę?

Użyczenie nie jest objęte podatkiem dochodowym, gdy ma miejsce między członkami najbliższej rodziny.

Niekiedy spotyka się też umowę użyczenia na rynku najmu, co jest oczywiście nieuczciwą praktyką. Wynajmujący chcą w ten sposób zaoszczędzić, ale dla najemcy taka formuła jest zupełnie nieopłacalna. Z tytułu nieodpłatnego wzięcia rzeczy w użytkowanie musi bowiem zapłacić podatek dochodowy. Przychód określa się na podstawie równowartości czynszu najmu, gdyby ta sama nieruchomość była wynajmowana.

Oczywiście, umowa użyczenia może przewidywać możliwość późniejszego wynajmu nieruchomości przez użytkownika. W takiej sytuacji to on zapłaci podatek. Jeśli użyczenie nie obejmuje członków najbliższej rodziny, wtedy – jak wspomnieliśmy – użytkownik musi uiścić podatek dochodowy według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Co powinno się znaleźć w umowie użyczenia lokalu?

Możesz przekazać nieruchomość w bezpłatne używanie bez zawierania pisemnej umowy, ale nie polecamy tego. Fakt udostępnienia lokalu rodzinie czy przyjaciołom niczego tutaj nie zmienia. Dzięki spisaniu umowy obie strony będą wiedzieć, jakie mają obowiązki i prawa. Możecie dzięki temu uniknąć konfliktów i nieporozumień. 

Zobacz, jakie dane powinny znaleźć się w umowie użyczenia:

1. Dane stron umowy – imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL. W przypadku firmy podaj również numer NIP.
   
2. Informacje o przedmiocie użyczenia, czyli w tym przypadku nieruchomości. Koniecznie umieść w dokumencie adres i numer księgi wieczystej. Do tego opisz lokal: powierzchnię, liczbę pokojów. Możliwe, że oddajesz w użytkowanie tylko część lokalu. W takim przypadku precyzyjnie określ, które pomieszczenia mogą być użytkowane. 
   
3. Cel użyczenia, czyli w jaki sposób będzie użytkowany lokal. Mogą to być nie tylko cele mieszkaniowe, ale również prowadzenie działalności gospodarczej czy też wykorzystanie nieruchomości jako magazynu. Doprecyzuj, czy zgadzasz się na podnajem. 
   
4. Okres trwania umowy – możesz zawrzeć ją na czas określony lub nieokreślony. Warto uwzględnić, w jakich przypadkach będzie wchodziła w grę zmiana okresu jej obowiązywania. 
   
5. Określenie obowiązków stron umowy – na pewno ustal, kto odpowiada za przeprowadzenie napraw, np. w razie awarii sprzętu i koniecznych remontów. Podaj, co użytkownik musi robić w ramach użytkowania lokalu, jak ma o niego dbać. Określ, jakie są ewentualne ograniczenia w zakresie korzystania z nieruchomości. Podział kosztów nie jest regulowany przepisami. Przyjmuje się jednak, że użytkownik ponosi wydatki za prąd, wodę, gaz czy usługi telekomunikacyjne. Natomiast właściciel płaci podatek od nieruchomości, a także za poważniejsze naprawy i remonty.
   
6. Zwrot lokalu – nieruchomość powinna być w stanie niepogorszonym, ale z uwzględnieniem użycia, które wynika z normalnego użytkowania. Możesz ustalić np. że po określonym czasie użytkownik wymieni dany element na własny koszt. To kwestia uzgodnień między wami. 
   
7. Zasady wypowiedzenia umowy – czyli określenie przypadków, kiedy to wchodzi w grę i jakie obowiązują terminy. Tak, jak możliwe jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron, tak samo w grę wchodzi to w przypadku użyczenia. 

Treść dokumentu warto skonsultować z ekspertem. Istnieją sytuacje, kiedy umowa najmu jest nieważna, ale taki sam problem może wystąpić w przypadku użyczenia. Na przykład lokal ma kilku właścicieli, a umowę zawarł tylko jeden z nich. 

Umowa użyczenia nieruchomości – FAQ

Z kim można zawrzeć umowę użyczenia?

W przypadku umowy użyczenia w grę wchodzi zarówno jej zawarcie z osobami fizycznymi (rodzina, znajomi lub ktokolwiek inny), jak i firmami, fundacjami czy stowarzyszeniami.

Czy umowa użyczenia lokalu musi być potwierdzona notarialnie?

Nie, umowa użyczenia lokalu nie wymaga nawet formy pisemnej. Jednak w celu ochrony swoich praw lepiej wybrać właśnie taką. Dopełnienie tego notarialnie wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Czy umowę użyczenia trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Umowa użyczenia nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego, chyba że w danym przypadku dochodzi do zmiany przeznaczenia lokalu – z celów mieszkaniowych na prowadzenie działalności gospodarczej. 

 

Źródła:

1. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-710