Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem? Przewodnik krok po kroku

Marta Buzalska10 stycznia, 2026

274 5 minuty czytania

Spłacasz kredyt hipoteczny za mieszkanie lub inną nieruchomość? Z badania AMRON-SARiN wynika, że w podobnej sytuacji są ponad 2 miliony klientów polskich banków [1]. Takie zobowiązanie możesz otrzymać nawet na 35 lat. W międzyczasie z pewnością sporo się zmieni w twoim życiu. Rozwód, przeprowadzka czy powiększenie rodziny to tylko niektóre powody konieczności sprzedaży lokalu. Czy da się jednak sprzedać nieruchomość, która nie została jeszcze spłacona?

O czym przeczytasz w tym artykule?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?

Nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedać lokal objęty zobowiązaniem. Mimo tego, że spłacasz kredyt, mieszkanie jest twoje. Potwierdza to wpis hipoteki do księgi wieczystej, który znajduje się w jej dziale II. Natomiast w dziale IV widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny. Dla niego nieruchomość jest zabezpieczeniem spłaty. Oznacza to, że jeśli zaprzestaniesz spłaty zobowiązania, docelowo może dojść do licytacji mieszkania, aby kredytodawca odzyskał pożyczone ci środki.

Jako że nieruchomość stanowi twoją własność, możesz nią dowolnie dysponować, ale w przypadku chęci sprzedaży musisz poinformować o tym bank. Dowiedz się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem.

Po jakim czasie możesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Pod tym względem przepisy w żaden sposób cię nie ograniczają. Nieruchomość może zmienić właściciela nawet zaraz po zawarciu umowy kredytowej. Jeśli jednak zrobisz to przed upływem 3 lat, bank ma prawo naliczyć ci rekompensatę z tytułu wcześniejszej spłaty. Gdy dojdzie do tego przed upływem 5 lat, to możesz zapłacić podatek dochodowy, o ile rzeczywiście osiągniesz dochód. Jeśli zastanawia cię, jak sprzedać dom z kredytem, wyjaśniamy: w tej sytuacji wyglądałoby to dokładnie tak samo.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką krok po kroku

Przebieg transakcji jest bardzo podobny, jak w przypadku mieszkania bez kredytu hipotecznego, jednak są też pewne różnice, których nie da się przeskoczyć. Sprawdź, jak krok po kroku przebiega sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką.

Ustal, jaka kwota kredytu pozostała do spłaty

Musisz uzyskać od banku dokument, z którego wynika, ile wynosi twoje aktualne zadłużenie, czyli po prostu – jaką kwotę kapitału masz oddać bankowi. Powinny się w nim znaleźć twoje dane osobowe (tj. kredytobiorcy), wysokość zobowiązania do spłaty, termin na uregulowanie kredytu, a także numer konta, na które powinna być wpłacona pozostała kwota. Możliwe, że bank pobierze opłatę za wydanie tego dokumentu.

Znajdź nabywcę nieruchomości

Ogłoszenie sprzedaży mieszkania powinno zawierać informację, że to lokal, który jest zabezpieczeniem spłaty kredytu. Niektórych nie interesuje kupno mieszkania z hipoteką, chociaż tak naprawdę z punktu widzenia nabywcy nic to nie zmienia. Nie przekłada się na większą liczbę obowiązków. Pamiętaj o ustaleniu takiej ceny, aby uzyskana kwota na pewno wystarczyła na spłatę całego kredytu. Chociaż musiałaby się wydarzyć wyjątkowa sytuacja, aby było inaczej. W ostatnich latach ceny nieruchomości dynamicznie rosły. Z raportu AMRON-SARiN z I kwartału 2025 roku wynika, że np. w Warszawie średnia cena za mkw. wynosiła w tym czasie 15 007 zł, przy czym w I kwartale 2018 roku było to 7826 zł [2]. Zatem aktualnie trzeba zapłacić prawie 2 razy więcej.

Uzyskaj promesę kredytową

Kiedy znajdziesz klienta, musisz zdobyć obietnicę banku, że zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie całego zobowiązania. Dlaczego dopiero teraz? Ponieważ dokument jest ważny przez 30 dni, a poszukiwania nabywcy mieszkania mogą się ciągnąć miesiącami.

Zawrzyj umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości

Idealnie, jeśli zostanie sporządzona u notariusza. Wprawdzie wiąże się to z kosztami, ale lepiej chroni interesy stron. Natomiast forma notarialna nie jest obowiązkowa. Umowa powinna zawierać szczegółowe ustalenia dotyczące dalszego przebiegu transakcji i określać termin zawarcia docelowej umowy, która przeniesie prawo własności na kupującego.

Poczekaj, aż kupujący zdobędzie finansowanie

To, że chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, nie oznacza, że nabywca nie może w ten sam sposób sfinansować zakupu. Jeśli tylko bank przyzna mu oczekiwaną kwotę, nic nie stoi na przeszkodzie. Finansowanie kredytem wydłuża proces, gdyż zazwyczaj czas oczekiwania na przyznanie środków wynosi kilka tygodni.

Przygotuj dokumenty potrzebne do aktu notarialnego

W przypadku zakupu mieszkania z zabezpieczeniem hipotecznym lista dokumentów jest nieco inna niż przy standardowej transakcji. Najpierw skontaktuj się z notariuszem, aby ustalić termin zawarcia aktu notarialnego – to obowiązkowa forma przeniesienia prawa własności w przypadku nieruchomości. Potrzebujesz wspomnianej promesy bankowej, czyli obietnicy wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania. Na dokumencie powinna się znaleźć informacja o kwocie pozostałej do spłaty, a także numer rachunku, na który mają trafić środki.

Kolejnym niezbędnym dokumentem jest potwierdzenie prawa własności nieruchomości. Musisz również podać numer księgi wieczystej. Nie trzeba drukować jej treści. Numer ten pojawi się w treści aktu notarialnego. Oczywiście niezbędny jest dokument tożsamości. Innymi wymaganymi dokumentami mogą być zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi, a także potwierdzenie, że w lokalu nie jest już nikt zameldowany. Kolejnym to zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości.

Z pewnością notariusz przekaże ci listę dokumentów, które musisz okazać. Zanim wybierzesz się na podpisanie aktu notarialnego, upewnij się, że masz ze sobą wszystkie.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego

To kluczowy krok, w którym dojdzie do przeniesienia prawa własności. Akt notarialny musi zawierać postanowienie o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Najpierw dojdzie do spłaty zobowiązania, a dopiero pozostała suma trafi do ciebie. Nie ty będziesz odpowiadać za spłatę kredytu – nabywca lub jego kredytodawca przeleje środki bezpośrednio na rachunek banku, w którym masz zobowiązanie.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego opłaty notarialne ponosi kupujący. Nabywca może zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości nieruchomości.

Uzyskanie listu mazalnego

To jeszcze nie koniec. Udało ci się pozbyć kredytu, który został spłacony przez kupującego mieszkanie lub jego kredytodawcę. Jednak dalej w księdze wieczystej widnieje wpis hipoteki na rzecz banku, który zapewniał ci finansowanie. Aby się go pozbyć, musisz uzyskać list mazalny, czyli dokument, który potwierdza spłatę zobowiązania i zawiera zgodę banku na wykreślenie tej hipoteki. Zazwyczaj dostaniesz go automatycznie, ale w niektórych instytucjach musisz złożyć wniosek. Skontaktuj się z bankiem, aby się co do tego upewnić.

Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z KW

Mając list mazalny, wybierz się do sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą twojej nieruchomości. Tam musisz złożyć wniosek KW-WPIS. Na jego podstawie dojdzie do wykreślenia hipoteki. Potrwa to od kilku dni do kilku miesięcy w zależności od obłożenia sprawami danego sądu. Wykreślenie hipoteki z KW kosztuje 100 zł.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zapłata prowizji bankowi

Jeśli posiadasz kredyt z oprocentowaniem zmiennym i spłacisz go w okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy, bank ma prawo pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę. Może ona wynieść nie więcej niż:

3% spłacanej kwoty;
odsetki, które naliczone byłyby od spłacanej sumy przez rok od faktycznej spłaty;
odsetki pozostałe do końca okresu spłaty, jeśli pozostało do niego mniej niż rok;
koszt banku bezpośrednio związany z przedterminową spłatą [3].

W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem banki mogą naliczyć prowizję przez cały okres jego obowiązywania, ale zazwyczaj tego nie robią.

Sprzedaż mieszkania a zapłata podatku dochodowego

Jak wspomnieliśmy, w pewnych przypadkach czeka cię zapłata tego podatku. W razie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu (licząc od końca roku, w którym do tego doszło), musisz zapłacić 19% od uzyskanego dochodu, czyli różnicy między uzyskaną kwotą a zapłaconą w ramach zakupu nieruchomości.

Możesz uniknąć zapłaty podatku, jeśli przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania, spłatę kredytu hipotecznego czy przeprowadzenie remontu lokalu. Oczywiście, wszystkie wydatki musisz udokumentować.

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, ale musisz poinformować o tym bank i uzyskać od niego promesę – obietnicę, że po spłacie zobowiązania zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania na kredyt przebiega podobnie, jak standardowa transakcja. Różnica polega na tym, że musisz zdobyć promesę bankową, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży pokryją spłatę kredytu. Pozostała kwota trafi do ciebie.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytu?

Nie ma pod tym względem ograniczeń. Możesz szukać nowego właściciela nawet zaraz po uzyskaniu kredytu.

Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką i kupić nowe?

Kiedy uda ci się sprzedać nieruchomość z kredytem, możesz przejść do poszukiwania nowego mieszkania. Uwolnisz zdolność kredytową, więc masz szansę uzyskać kredyt na ten zakup.

Źródła: