Jak wycena nieruchomości wpływa na ostateczną cenę transakcyjną?

Czy wiesz, że odpowiednia wycena nieruchomości na starcie może przesądzić o sukcesie sprzedaży? Wystawisz za drogo – odstraszysz kupujących. Za tanio – stracisz dziesiątki tysięcy złotych. A co się dzieje, gdy oferta zbyt długo tkwi na rynku? Dziś odkrywamy najczęstsze pułapki wyceny i sposoby, dzięki którym sprzedaż będzie szybka, skuteczna i maksymalnie opłacalna! 

Wycena nieruchomości od podstaw. Jak ustalić cenę, aby nie stracić?

Kupujący śledzą oferty pojawiające się na rynku w związku z tym, to właśnie pierwsze dni po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż są kluczowe – wtedy ogłoszenie wzbudza największe zainteresowanie.

Nasze doświadczenie pokazuje, że jednym z najczęstszych błędów sprzedających jest opieranie swojej wyceny wyłącznie na cenach z portali ogłoszeniowych, które odbiegają od rzeczywistych kwot transakcyjnych nawet o 20%.  

W celu uniknięcia strat, warto bazować na rzetelnych danych rynkowych i analizie konkurencji, a nie na wycenie “na oko”. Praktyka pokazuje, że odpowiednia cena na starcie zwiększa znacząco szanse na szybką i korzystną sprzedaż.

Nie wiesz jaka jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną? Sprawdź nasz artykuł!

Najgorsze błędy przy wycenie nieruchomości – nie popełniaj ich!

Zbyt wysoka cena – dlaczego to największy wróg sprzedającego?

Wielu sprzedających rozpoczyna sprzedaż nieruchomości od wystawienia ogłoszenia z ceną zawierającą “zapas” na dalsze negocjacje ze strony kupujących. Nadmierne przeszacowanie ceny początkowej prowadzi do utracenia potencjału wynikającego ze świeżości oferty. 

Nieruchomość, która opatrzy się na rynku, wyraźnie traci swoją świeżość i atrakcyjność. Kupujący w takiej sytuacji zaczynają podejrzewać, że skoro nikt jej jeszcze nie kupił, to coś jest w tej ofercie nie tak. 

Sprzedający w końcu zmuszony jest obniżyć cenę, ale spadek tylko potwierdza u kupujących wątpliwości. To Powoduje, że nieruchomość często sprzedaje się poniżej jej pierwotnej wartości, a sprzedający traci czas i pieniądze. 

Przykład realny: Właściciel mieszkania wartego rynkowo ( wynikało z analizy naszą metodą Eter) około  1 300 000 zł wystawił je za 1 600 000 zł w Warszawie na Pradze Południe. Po dwóch tygodniach otrzymał ofertę na 1 280 000 zł, którą odrzucił. Po kilku miesiącach, gdy konkurencyjnych ofert przybyło, a presja czasu rosła, sprzedał je za 1 250 000 zł – mniej, niż początkowo mógł otrzymać. 

Stopniowe obniżanie ceny – czy to sygnał ostrzegawczy dla kupujących?

W sytuacji, gdy oferta nie wzbudza zainteresowania, sprzedający często decydują się stopniowo obniżać cenę nieruchomości. Działanie z pozoru racjonalne, może przynieść odwrotny skutek – kupujący zaczynają podejrzewać, że z nieruchomością jest problem, a kolejne obniżki tylko zachęcają zainteresowanych do znaczących negocjacji. W takiej sytuacji osoby zainteresowane będą zwlekać z zakupem w nadziei na kolejne obniżki ceny.

Zbyt niska cena – szybka sprzedaż czy niepotrzebna strata?

Niektórzy sprzedający celowo ustalają cenę poniżej rynkowej, licząc na szybkie sfinalizowanie transakcji. Może to mieć sens w sytuacji, gdy konieczna jest błyskawiczna sprzedaż w przypadku pojawienia się nagłych potrzeb finansowych (np. okazji inwestycyjnej). Przeważnie jednak prowadzi to do nieuzasadnionych strat.

Wycena nieruchomości to coś więcej

Nasze wieloletnie doświadczenie pokazuje, że sama analiza cen z ogłoszeń nie wystarczy. Dlatego warto współpracować z agencją, która ma głębokie rozumienie rynku. Jak to może działać? W Eteria Consulting stosujemy autorską metodę ETER, która bazując na 4 kluczowych czynnikach: ogólnej kondycji ekonomicznej rynku, rodzaju nieruchomości, obecnej konkurencji na rynku oraz analizie cen transakcyjnych z okolicy. Prezentowane podejście pozwala precyzyjnie określić WŁAŚCIWĄ cenę ofertową i maksymalizować zysk. 

Jak działa metoda ETER?

• Strategia sprzedaży dostosowana do grupy docelowej – zanim ustalimy cenę, analizujemy, kto jest potencjalnym nabywcą. Inne czynniki wpływają na cenę kawalerki dla inwestorów, a inne na dom dla rodziny,
• Analiza rzeczywistych cen transakcyjnych – bazujemy na realnych danych rynkowych a nie spekulacjach,
• Ustalanie ceny, która generuje zainteresowanie – kwota powinna przyciągać zdecydowanych kupujących, jednocześnie pozwalając na negocjacje.

Taka metoda działania wynika z wielu zawartych transakcji i lat działania w branży. Wsparcie w zakresie ustalenia korzystnej dla sprzedającego ceny, która odpowie rynkowej rzeczywistości, to jedna z zalet korzystania z dobrej agencji nieruchomości.

Postaw przy sprzedaży na pierwsze wrażenie!

Oczywiście, odpowiednia wycena to początek skutecznej sprzedaży. Kluczowe znaczenie ma również sposób prezentacji nieruchomości.

• Home staging – profesjonalne przygotowanie mieszkania do sprzedaży może znacznie podnieść jego wartość. Czasem wystarczy zaledwie szybkie odświeżenie ścian, zmiana oświetlenia czy przestawienie mebli. Potencjalni kupujący zobaczą różnicę!
• Profesjonalna fotografia – Pierwsze wrażenie robi się tylko raz, a profesjonalna fotografia potrafi zdziałać cuda! Dobrze wykonane zdjęcia nie tylko podkreślają atuty nieruchomości, ale także mogą zwiększyć liczbę zapytań nawet o kilkadziesiąt procent.
• Opis, który przyciąga i sprzedaje! – Zwykłe ogłoszenie to za mało! Starannie przygotowany, angażujący opis sprawia, że Twoja oferta nie ginie w tłumie, lecz przyciąga wzrok i budzi prawdziwe emocje.

 Jak nie stracić na sprzedaży? 

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, pamiętaj – sukces transakcji zaczyna się od właściwej wyceny. Odpowiednia cena nie tylko przyciągnie kupujących, ale także pozwoli Ci osiągnąć maksymalną wartość sprzedaży. Dobrze zaplanowana strategia minimalizuje ryzyko strat i maksymalizuje Twój zysk, skracając tym samym cały proces sprzedaży.

O autorce

Wiemy, że pierwsze dni po wystawieniu oferty są najważniejsze. Dobrze przeprowadzona wycena nieruchomości, atrakcyjna prezentacja i skuteczny marketing mogą sprawić, że nieruchomość zostanie sprzedana szybko i w najlepszej cenie. W Eteria Consulting stosujemy strategię, która opiera się na analizie rynku i sprawdzonych działaniach. Dzięki metodzie ETER sprzedający osiągają najwyższą możliwą cenę, skracając jednocześnie czas sprzedaży. Więcej o tym jak nie stracić na sprzedaży opowiadam m.in. na naszym kanale YouTube.