Dobranie kredytu hipotecznego – czy można zwiększyć kredyt hipoteczny?

Budowa domu lub zakup nieruchomości z roku na rok są coraz droższe, dlatego większość osób, które chcą spełnić marzenia o własnych czterech ścianach, musi wziąć kredyt. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN z IV kwartału 2024 roku, liczba aktywnych umów kredytu hipotecznego wynosiła 2,24 mln. Może się jednak okazać, że już po zaciągnięciu kredytu będziesz potrzebować większej kwoty. Czy w takim przypadku możliwe jest uzyskanie większego zobowiązania? Czy możliwe jest dobranie kredytu hipotecznego? Wyjaśniamy!

Dobranie kredytu hipotecznego – czy to możliwe?

Tak – da się tak zrobić. W określonych przypadkach bank może zgodzić się na podwyższenie kwoty zobowiązania mimo tego, że już mogła do ciebie trafić duża suma.

Według danych BIK-u w lutym 2025 roku kredytobiorcy wnioskowali średnio o 449,1 tys. zł, ale instytucje umożliwiają uzyskanie nawet wielokrotnie większej kwoty. Jeśli kupujesz mieszkanie czy dom, to sprawa jest jasna – ustalasz ze zbywcą cenę, zaciągasz kredyt hipoteczny w odpowiedniej wysokości, sprzedający otrzymuje środki i nieruchomość jest twoja. W przypadku budowy wygląda to nieco inaczej.

Koszty takiej inwestycji są coraz wyższe. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego cena 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku, oddanego do użytkowania w IV kwartale 2024 roku, wynosiła 7162 zł. Dla porównania rok wcześniej było to 6386 zł, 2 lata temu – 5708 zł, a w 2014 – 3984 zł.

Jak widzisz, koszty rosną bardzo szybko, a zmiany zależą od wielu czynników. Tymczasem średni czas trwania budowy domu wynosi ok. 43 miesiące, czyli ponad 3 lata. W takim czasie na rynku bardzo dużo może się zmienić. Banki doskonale zdają sobie z tego sprawę, dlatego umożliwiają dobranie kredytu hipotecznego, przy czym nie zawsze będzie to możliwe. Przepisy nie precyzują tej kwestii, więc w praktyce pozostaje to decyzją banku.

Kiedy bank może się zgodzić na zwiększenie kredytu hipotecznego?

Uzyskanie większej kwoty niż pierwotnie zakładana jest możliwe tylko w nielicznych przypadkach. Kalkulator kredytu hipotecznego wylicza, jaką sumę możesz maksymalnie uzyskać od banku. Niestety, ale bank może odmówić dobrania kredytu i nie przyznać ci dodatkowych środków. Jak zwiększyć swoje szanse? Idealnie, jeśli wnioskujesz w początkowej fazie budowy. Oczywiście, musisz odpowiednio uzasadnić, z jakiego powodu potrzebujesz większej kwoty (np. ze względu na wzrost cen materiałów budowlanych).

Co możesz zrobić z tym środkami? Otrzymujesz je na ściśle określony cel, dlatego pod żadnym pozorem nie możesz wykorzystać ich inaczej, np. na meble czy zakup sprzętu RTV. Musisz je przeznaczyć na budowę i udokumentować, że tak też było. Nie wchodzi również w grę ubieganie się o podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego po kilku latach od zakończenia budowy. W takim przypadku możesz co najwyżej wnioskować o nowe zobowiązanie.

Co trzeba zrobić, aby dobrać kredyt hipoteczny?

Jeśli chcesz dobrać kredyt hipoteczny, musisz złożyć wniosek o zwiększenie kredytu do banku i uzasadnić, z jakiego powodu potrzebujesz dodatkowych środków. Nie oznacza to, że instytucja na pewno zgodzi się na przyznanie wyższej kwoty. Bank musi sprawdzić, czy stać cię na spłatę i upewnić się, czy nadal jesteś kredytobiorcą godnym zaufania.

Dobranie zobowiązania nie oznacza, że musisz znowu przejść przez kredyt hipoteczny krok po kroku. Proces powinien być mniej skomplikowany. Najpierw dowiedz się, czy uzyskanie wyższej kwoty w ogóle wchodzi w grę. Zmieniona wysokość kredytu hipotecznego oznacza, że będziesz płacić wyższą ratę albo wydłuży się czas spłaty. Jeśli już masz zobowiązanie na maksymalny czas, czyli 35 lat, to jego wydłużenie nie wchodzi w grę. Wtedy jedyną opcją jest wyższa rata.

Zanim bank podejmie decyzję, na pewno sprawdzi:

• ile zarabiasz, z jakiego źródła i na jak długo masz zawartą umowę, czy rata nie będzie zbyt wysoka w stosunku do dochodu;
• ile wynoszą twoje aktualne zobowiązania;
• wyciąg z konta bankowego za okres przeważnie 3-6 miesięcy – aby ocenić, jak zarządzasz środkami;
• czy masz wystarczający wkład własny – wyższa kwota zobowiązania oznacza konieczność posiadania większego wkładu;
• twoją historię w BIK-u i w bazach dłużników – opóźnienia w płatności rat mogą przekreślić szanse na podwyższenie kredytu hipotecznego;
• operat szacunkowy – wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, aby sprawdzić, ile wynosi aktualna wartość nieruchomości.

Jeśli bank zdecyduje, że możesz dobrać pieniądze do kredytu hipotecznego, wtedy konieczny będzie aneks do umowy.

Ile kosztuje zwiększenie kwoty zobowiązania?

Niestety, dodatkowe środki to także wyższe wydatki. Całkowite koszty zobowiązania będą większe. Przy okazji zaciągania kredytu możesz ponieść następujące koszty:

• prowizja – do kilku procent, ale też nie ma pewności, że w ogóle się pojawi;
• opłata za rozpatrzenie wniosku;
• opłata za zawarcie aneksu do umowy;
• składki na ubezpieczenie – możliwe, że konieczny będzie zakup ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, jeśli nie masz 20% wkładu.

Ostatecznie dopiero od twojego banku dowiesz się, jakie będą koszty dobrania kredytu hipotecznego. Sprawdź cennik.

Przykładowo, mBank za podwyższenie kwoty zobowiązania nalicza prowizję w wysokości od 0 do 4% przyznanej dodatkowo sumy. Natomiast koszt sporządzenia aneksu wynosi od 100 do 500 zł. W ING Banku Śląskim wprowadzenie zmian do umowy kosztuje 200 zł. Prowizję zapłacisz w dokładnie takiej samej wysokości, jaka obowiązywała w przypadku pierwotnej umowy. Jak widzisz, wymagania się różnią. Upewnij się co do warunków twojej oferty.

Co zrobić, jeśli bank odmówi podwyższenia kredytu hipotecznego? 

Nie wszystko musi pójść po twojej myśli. Wniosek o zwiększenie kwoty zobowiązania niestety może zostać odrzucony. Ale spokojnie, są też na inne sposoby na pozyskanie dodatkowej gotówki i te alternatywy wcale nie muszą okazać się droższe.

Kredyt refinansowy

Twój bank może ci odmówić przyznania wyższej kwoty zobowiązania, ale to nie oznacza, że nie masz na to szans w innych bankach. Tylko co z twoim dotychczasowym kredytem? Przenieś go! To możliwe poprzez refinansowanie kredytu hipotecznego. W takim przypadku bank spłaca twoje dotychczasowe zobowiązanie i jednocześnie udziela ci kolejnego. Przy okazji możesz wnioskować o zwiększenie kwoty kredytu, ale upewnij się wcześniej, że rzeczywiście otrzymasz te środki.

Dużą zaletą refinansowania jest możliwość zmiany warunków zobowiązania na korzystniejsze, ale to wymaga indywidualnej kalkulacji. Nie ma gwarancji, że wyjdziesz na tym na plus. Przeniesienie kredytu wiąże się z kosztami, np. z tytułu prowizji, ubezpieczeń czy kosztów wprowadzenia zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Kredyt gotówkowy

Kolejna z opcji daje ci swobodę pod względem wykorzystania środków. Nie musi to być kredyt na wykończenie mieszkania czy domu. Możesz zrobić z tymi środkami, co chcesz. Banku nie interesuje, jak wykorzystasz te pieniądze. Jednak w przypadku kredytu gotówkowego licz się z wyższymi kosztami zobowiązania. Poza tym w grę nie wchodzą tutaj tak duże sumy jak przy hipotece. Według BIK-u średnia kwota kredytu gotówkowego w styczniu 2025 roku wynosiła 25 788 zł, ale banki przeważnie oferują w ramach takiego zobowiązania dużo więcej, do 200-250 tys. zł. Jeśli jednak będzie ci brakować aż tak dużej kwoty na zakończenie inwestycji, przyznanie tej sumy jest mało prawdopodobne.

FAQ

Czy można podwyższyć kredyt hipoteczny?

Tak, w przypadku kredytu hipotecznego możesz złożyć wniosek o jego podwyższenie, ale nie w każdym banku musi istnieć taka opcja. Poza tym nie ma gwarancji, że otrzymasz dodatkowe środki. Bank indywidualnie rozpatrzy wniosek o dobranie kredytu hipotecznego. Uzyskanie dodatkowych środków jest możliwe głównie w przypadku kredytów na budowę domu lub jego modernizację.

Jak zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego?

Po pierwsze musisz upewnić się, że to możliwe w twoim banku. W kolejnym kroku złóż wniosek o zwiększenie kwoty kredytu. Bank ponownie wyliczy, jaka jest twoja zdolność kredytowa, sprawdzi historię w BIK-u i bazach dłużników. Oceni, czy uzyskanie oczekiwanej kwoty jest możliwe.

Jak wygląda dobranie kredytu?

Jeśli twój wniosek o podwyższenie kwoty kredytu zostanie zaakceptowany, musisz podpisać aneks do umowy. Po tym kroku bank wypłaci dodatkowe środki zgodnie z ustaleniami. Może to być przekazanie transzami lub jednorazowo. Dobranie kredytu hipotecznego to rozwiązanie, które powoduje, że masz więcej kapitału do spłaty – wzrośnie rata albo wydłuży się okres spłaty.

Na co można dobrać kredyt hipoteczny?

Kwotę dodatkowo udzielonego kredytu musisz wykorzystać zgodnie z umową, tzn. na budowę domu czy jego modernizację. W grę nie wchodzi zakup z tych środków, np. sprzętu AGD i RTV czy samochodu. Zastosowanie musi być zgodne z umową. Bank będzie oczekiwać udokumentowania, że rzeczywiście takie było.