1. Ceny mieszkań wciąż rosną? Gdzie najbardziej? Jakie mieszkania najbardziej drożeją?  

W latach 2016-2018 nastąpiły dynamiczne zmiany na rynku sprzedaży mieszkań. Według analityków WGN największe podwyżki cen, tj. o około 10%, mają miejsce w dużych rozwijających się miastach, takich jak Katowice czy Bydgoszcz.

Właśnie w Katowicach rekordowy w skali kraju okazał się wzrost cen mieszkań. Wyniósł 25,8% w skali roku w porównaniu do 2017 r. W przypadku Katowic olbrzymie znaczenie dla kształtowania się rynku nieruchomości i zwiększenia atrakcyjności aglomeracji śląskiej ma między innymi szeroko zakrojony projekt budowy i rewitalizacji terenów i obiektów należących do tak zwanej Strefy Kultury, w której znajdują się nowy gmach sali koncertowej NOSPR, nowe obiekty Muzeum Śląskiego, Międzynarodowe Centrum Kongresowe, Spodek, którego elewację odnowiono w 2011 r., oraz biurowiec KTW I powstały w miejscu wyburzonej siedziby Dyrekcji Kolei Państwowych.

W dalszym ciągu ilość nowych inwestycji mieszkaniowych jest stosunkowo niska, jednak zgodnie z przewidywaniami większości ekspertów, można się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań w stolicy Górnego Śląska. Głównym powodem jest rosnące zapotrzebowanie ze strony nabywców.

Dynamiczny wzrost cen, według WGN, miał miejsce także we Wrocławiu. W 2015 i 2016 ceny większości mieszkań 1-pokojowych o powierzchni od 24 do 28 m2 w najatrakcyjniejszych lokalizacjach (Krzyki-Południe, Stare Miasto, okolice Placu Grunwaldzkiego) nie przekraczały poziomu 200 tys. zł; obecnie takie ceny są możliwe na osiedlach peryferyjnych, a i tak są osiągalne praktycznie tylko na rynku pierwotnym. Najtańsze są obecnie mikroapartamenty przy ul. Wałbrzyskiej, w cenach od 155 tys. złotych, co daje jednak kwotę 8610 zł / m2.

Najniższe ceny osiągają także sporadycznie pojawiające się na rynku kawalerki znajdujące się w zabudowaniach popegeerowskich i dawnej zabudowie folwarcznej na obrzeżach miasta. Aktualnie jednak ogólnie przyjętym standardem w przypadku mieszkań 1-pokojowych i niewielkich mieszkań 2-pokojowych, o metrażu nieprzekraczającym 35 m2, są ceny w granicach 250-280 tys. zł za małe mieszkania w szeroko rozumianym centrum Wrocławia (Stare Miasto, Szczepin, Popowice, Gądów Mały, Krzyki-Południe, Śródmieście). Wynika z tego, że ceny małych mieszkań są co najmniej o 25% wyższe niż jeszcze dwa lata temu. W najlepszych lokalizacjach wzrost wartości mieszkań o powierzchni nie większej niż 35 m2 mógł wynieść nawet do 30% w skali ostatnich 2-3 lat.

 

 

2. Czy już wróciliśmy do poziomów cen z 2007 - 2008 roku, sprzed kryzysu?

Wciąż ceny sprzedaży mieszkań w kraju są o kilka procent niższe niż w latach 2007-2008. Można się spodziewać dalszych podwyżek cen, aczkolwiek da się zaobserwować tendencje stabilizujące rynek. Wzrost średnich cen we Wrocławiu, jaki nastąpił między II a III kwartałem 2018 r., był najniższy w ostatnich latach i wyniósł zaledwie 0,3%, co może świadczyć o względnej stabilizacji cen na pewnym określonym poziomie.

Tak więc klienci, jak obliczyli analitycy WGN, którzy kupili mieszkania w latach 2007-2008, niekoniecznie mogą liczyć na korzystną sprzedaż. Przykładowo, 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 39 m2 na wrocławskim Szczepinie, zakupione w 2007 r. za 275 000 zł, w stanie do kapitalnego remontu, w dalszym ciągu nie miałoby szansy sprzedać się w cenie, która zrekompensowałaby koszty zakupu i remontu. Dwa lata temu cena sprzedaży takiego mieszkania – już po gruntownym remoncie, łącznie z wymianą okien – nie osiągnęła poziomu 250 tys. zł. Dziś to mieszkanie w takim standardzie (już po remoncie) byłoby warte około 300 tys. zł.

 

 

3. Będzie coraz drożej? Jakich wzrostów można się jeszcze spodziewać?

W perspektywie najbliższych lat, spadki wyników sprzedażowych i odpływ ludności z dużych miast mogą się przełożyć na obniżki cen. Część ekspertów WGN przewiduje, że rynek wyhamuje. Mimo wszystko należy pamiętać, że w porównaniu z latami 2007-2008 płace wzrosły o ok. 70%, Polacy mają średnio znacznie więcej oszczędności, a portfele inwestycyjne indywidualnych inwestorów sukcesywnie się zwiększają. Najbardziej dynamicznie inwestują klienci w wieku 30-40 lat, prowadzący często z sukcesem własną działalność gospodarczą. Zysk z zakupu i najmu nieruchomości w dużych miastach, nawet na osiedlach peryferyjnych, dla sprawnego inwestora z wysokimi umiejętnościami w zakresie zarządzania najmem jest najbezpieczniejszym sposobem na zarabianie pieniędzy.

Bywają inwestorzy, którzy kupują nawet kilkanaście mieszkań z myślą o przyszłym najmie. Może się więc okazać, że ceny, biorąc jeszcze pod uwagę rosnące koszta realizacji nowych inwestycji (transport, materiały budowlane, wynajem maszyn, wynagrodzenia dla pracowników), wcale nie będą spadać.

 

4. Co się wydarzy do końca roku na rynku mieszkań? Czy w przyszłym roku ceny będą dalej szły w górę?

Ceny mieszkań deweloperskich we Wrocławiu na przełomie 2017 i 2018 roku niektórzy deweloperzy podnieśli nawet o 1000-1500 zł za metr kw. Na przełomie 2018 i 2019 tak dużych wzrostów raczej nie należy się spodziewać. Szacowany wzrost może wynieść najwyżej kilka procent. Deweloperzy w tym roku podwyższali ceny w sierpniu, wrześniu i październiku, przy czym podwyżki na ogół nie wyniosły więcej niż 200-300 zł / m2. Większe podwyżki cen ofertowych nastąpiły w inwestycji Bulwar Staromiejski znanej wrocławskiej firmy I2 Development, która podniosła ceny nawet o 10% (przy cenach przekraczających poprzednio poziom 11 tys. zł / m2). Większość deweloperów, którzy rozpoczynają sprzedaż mieszkań na peryferyjnych osiedlach Wrocławia od poziomu 5000-5500 zł / m2, prawdopodobnie również podniesie ceny wraz ze spodziewanym wzrostem wyników sprzedażowych.

 

5. Z czego wynikają dzisiejsze wzrosty?

Warto zwrócić uwagę na fakt, że w ostatnich 2 latach wskaźniki zakupu mieszkań za gotówkę wzrosły do poziomu 60-70% wszystkich transakcji na rynku. Mimo zapowiedzi o podwyżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w 2019 roku, niewykluczone, że spodziewane spadki w wynikach sprzedaży kredytów hipotecznych nie odbiją się w sposób zdecydowany na wynikach sprzedaży mieszkań.

Eksperci WGN analizując sytuację na rynku często powołują się na statystyki, z których wynika, że spółki prowadzące działalność deweloperską notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych odnotowują niższe wyniki sprzedaży niż w 2017 roku – należy jednak pamiętać, że te spółki stanowią zaledwie część rynku mieszkaniowego, a poza tym i tak mamy do czynienia z wynikami lepszymi niż w latach poprzedzających 2017 rok. Rok 2018 przynosił do tej pory wiele niespodzianek, m. in. niekiedy nawet inwestycje o wartości 12-18 tys. zł/m2 okazywały się w 30-40% zarezerwowane jeszcze przed rozpoczęciem oficjalnej sprzedaży.

Bardzo dobre wyniki sprzedażowe odnotowują także mali i średni przedsiębiorcy w tym sektorze rynku. Niekiedy pojedyncze inwestycje deweloperskie o podwyższonym standardzie były w stanie sprzedawać się w cenach wyższych o kilka lub kilkanaście procent niż przyjęło się na lokalnym rynku. Tak się stało w przypadku inwestycji Apartamenty Wieża w Wałczu w województwie zachodniopomorskim, która rozpoczynając sprzedaż mieszkań w 2016 roku, przebiła cenowo wszystkie dotychczasowe oferty deweloperskie w tej miejscowości. Najdroższy oferowany apartament w tej miejscowości kosztował nawet powyżej 6 tys. zł / m2.

Wynika z tego, że coraz więcej nabywców ceni wysoki standard, atrakcyjność lokalizacji i komfort życia, a tym samym liczy się z wyższymi kosztami zakupu i jest w stanie wydać o kilka lub kilkanaście procent więcej, ale mając pewność, że mieszkanie wraz z otaczającą je infrastrukturą zapewni odpowiednią jakość i z czasem będzie zyskiwać na wartości. Jednocześnie zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje bardzo duże, chociażby ze względu na rosnące potrzeby lokalowe cudzoziemców mieszkających w Polsce, a także ze względu na fakt, iż coraz więcej klientów urodzonych w okresie wyżu demograficznego lat. 80 ubiegłego wieku wchodzi na rynek nieruchomości i kupuje niekiedy już nie pierwsze swoje mieszkanie, ale drugie, trzecie albo kolejne, już z myślą o inwestycji.

Wzrost cen daje się także zaobserwować w ścisłych centrach dużych miast. Powodem wzrostu jest potencjał inwestycyjny: mieszkanie na starówce dużego miasta, np. Wrocławia albo Krakowa, może przynieść operatywnemu właścicielowi zysk z najmu krótkoterminowego kilka razy wyższy niż z długoterminowych umów.

 

 

6. Czy rosnące ceny przyciągają na rynek mieszkań spekulantów? Są chętni na taki biznes? Czym się różni dzisiejsza hossa od tej sprzed dziesięciu lat?

Coraz trudniej dokonywać zakupów spekulacyjnych na prywatnym rynku obrotu nieruchomości, np. z myślą o remoncie i sprzedaży z zyskiem. Klienci raczej wstrzymują się z zakupem nieruchomości, licząc na obniżki cen na rynku sprzedaży. Wielu indywidualnych klientów jest często zdziwiona tak znaczącym wzrostem cen, ponieważ jeszcze w 2015 roku ceny mieszkań w kamienicach i blokach z wielkiej płyty często nie przekraczały 5000 zł / m2; można było kupić mieszkania w bardzo ciekawej lokalizacji nawet za 4200-4500 zł / m2. Tak było jeszcze przez jakiś czas w pierwszej połowie 2016 roku, później tak zwane okazje zdarzały się już o wiele rzadziej.

Na rynku pierwotnym jest stosunkowo najłatwiej przewidzieć decyzje deweloperów: jeśli nabywca decyduje się na zakup kilku mieszkań w pierwszym etapie inwestycji, to z dużym prawdopodobieństwem będzie w stanie przewidzieć podwyżki cen w kolejnych etapach. Niekiedy klienci korzystają także ze zwiększonej siły w negocjacjach z deweloperem, zwłaszcza gdy w grę wchodzi zakup kilkunastu mieszkań, a deweloper otrzyma gwarancję doprowadzenia do sprzedaży.

Według analityków WGN różnicę między hossą na rynku w latach 2007-2008 a obecnymi wzrostami cen, trzeba zacząć od prostego stwierdzenia, iż rynek finansowy w Polsce diametralnie się zmienił. Dzisiaj już nie ma prawie możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego w obcej walucie.

Banki nie udzielają kredytów o wartości przekraczającej cenę zakupu nieruchomości, wkład własny wynosi minimalnie 10%, a zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego wskazują na konieczność podniesienia wysokości wkładu własnego do minimum 20% kwoty planowanej inwestycji. Trwają także dyskusje na temat ustalenia stałych stóp procentowych dla nabywców zaciągających kredyty hipoteczne, podnoszone przez KNF i UOKiK. Prawa i zobowiązania konsumenta biorącego kredyt pod zastaw hipoteki są ważnym czynnikiem bezpieczeństwa na gruncie obrotu nieruchomościami. Klienci zainteresowani zakupem mieszkania na kredyt są też już na ogół o wiele bardziej świadomi niż dekadę temu.

Poza tym, tak jak wspominałem, Polacy są zamożniejsi niż jeszcze 10 lat temu. Płace minimalne i płace średnie wzrosły. Polacy mają także więcej w oszczędnościach. Dziś do Polski wraca wielu obywateli, którzy po otwarciu europejskich rynków pracy wyemigrowali np. do Niemiec , Hiszpanii albo Wielkiej Brytanii, a obecnie są gotowi na zakup gotówkowy mieszkania lub domu w kraju. Nie bez znaczenia jest także fakt dziedziczenia nieruchomości w spadku po odchodzących kolejnych pokoleniach. Rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych pokazuje, że Polacy lubią wydawać pieniądze, jeśli je mają w nadmiarze.

Obecnie zresztą zapłacenie pieniędzy deweloperowi przed oddaniem budynku do użytku nie stanowi już takiego ryzyka jak przed wejściem w życie tak zwanej ustawy deweloperskiej z 2011 r. Funkcjonujemy o wiele lepiej jako społeczeństwo stopniowo bogacące się i aspirujące do pewnego poziomu i standardu życia. Jeśli ceny mieszkań będą wzrastały, to nie tylko z powodów czysto ekonomicznych, ale także za sprawą dążeń i aspiracji nowych grup nabywców nieruchomości.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O RYNKU NIERUCHOMOŚCI W OTODOM