Polski Ład a rynek nieruchomości - przegląd najważniejszych zmian

22 listopada 2021

Autor Agnieszka Tanalska

Polski Ład a rynek nieruchomości - przegląd najważniejszych zmian

1 stycznia 2022 w życie ma wejść Polski Ład, czyli rządowy program rozwojowy, którego celem jest przezwyciężenie kryzysu gospodarczego wywołanego pandemią. Kluczowe punkty programu to m.in. zwiększenie kwoty wolnej od podatku, likwidacja możliwości odliczenia składki zdrowotnej od podatku czy zwiększenie nakładów na służbę zdrowia. Zmiany nie ominą również nieruchomości. Polski Ład oznacza zmiany dotyczące chociażby budowania domu do 70m2, otrzymania kredytu bez wkładu własnego czy opodatkowania najmu. Poniżej prezentujemy najważniejsze pomysły dotyczące rynku mieszkaniowego zawarte w Polskim Ładzie, które mogą wiele zmienić na rynku mieszkaniowym.

Dom do 70 m2 bez formalności

O wiele prostsza budowa domu do 70m2 to zdecydowanie jeden z głośniejszych pomysłów wprowadzanych przez Polski Ład. Od 2 stycznia 2022 budowa domu o powierzchni do 70 m2 nie będzie wymagała pozwolenia na budowę. Jednak nie oznacza to całkowitej dowolności - pewne warunki trzeba będzie spełnić.

Przede wszystkim postawienie domu bez pozwolenia na budowę będzie możliwe tylko na własnej działce budowlanej. Budynek musi być wolnostojący i posiadać maksymalnie dwie kondygnacje. Na każde 500 m2 działki można postawić jeden dom bez pozwolenia. Powierzchnia zabudowy (liczona po obrysie) nie może przekraczać 70 m2. Co ważne, zgodnie z Polskim Ładem takie domy można budować wyłącznie na własne potrzeby - oznacza to, że nie będzie można ich wynajmować.

Możliwość budowy domu w ramach polskiego ładu może być ciekawą opcją w kontekście wzrostu cen na rynku nieruchomości, jednak projekt nadal budzi sporo kontrowersji wśród ekspertów. Co ciekawe, domy o niewielkiej powierzchni, tj. do 90 m2, są wcale nie tak rzadkim wyborem wśród kupujących na rynku pierwotnym.

Co zrobić, aby rozpocząć budowę domu bez formalności?

By zbudować dom jednorodzinny bez pozwolenia, na minimum 21 dni przed rozpoczęciem robót trzeba zgłosić budowę właściwym organom. Nie trzeba ustanawiać kierownika budowy czy prowadzić dziennika budowy. Należy jednak pamiętać, że dom do 70 m2 musi być zaprojektowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, w której takiego planu nie ma, zmuszeni będziemy jak dotychczas wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Procedura w tym wypadku będzie jednak uproszczona, a gmina na wydanie warunków będzie miała 21 dni.

Teoretycznie więc przy spełnieniu warunków wystarczy jedynie odpowiednio wczesne zgłoszenie budowy. Jednak, aby te ustalenia weszły w życie, konieczna będzie zmiana w prawie budowlanym oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obecnie MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) określa zasady usytuowania obiektów, ich wymiary, a nawet kolorystykę i kształt dachów.

Projekt budynku można pobrać za darmo lub za symboliczną złotówkę ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Mieszkanie bez wkładu własnego

Kolejne rozwiązanie z Polskiego Ładu ma wesprzeć osoby, które co prawda mają wystarczającą zdolność kredytową, ale na ich drodze do zakupu własnej nieruchomości stoi konieczność zebrania sporej kwoty na wkład własny - szczególnie w kontekście faktu, że ceny mieszkań stale rosną. W 2022 roku ta przeszkoda zniknie. Dzięki państwowej gwarancji bank udzieli kredytu na własne mieszkanie bez wkładu własnego.

Nowe przepisy przewidują, że Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. Gwarancja taka teoretycznie zastąpi wkład własny. Okres spłaty kredytu z gwarancją będzie wynosić co najmniej 15 lat. Kredyty bez wkładu własnego będą udzielane do 31 grudnia 2030 r.

Kredyty bez wkładu własnego będą udzielane w złotówkach przez banki, które zawrą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Warunkiem otrzymania preferencyjnej pożyczki bez wkładu własnego jest nieposiadanie żadnego mieszkania czy domu. Innymi słowy to propozycja dla osób, dla których będzie to pierwszy zakup nieruchomości. Ma to wesprzeć wiele osób w sytuacji, w której ostatni wzrost cen nieruchomości blokuje w zakupie własnego mieszkania.

Zmiany w najmie prywatnym

Inną ważną zmianą planowaną przez Polski Ład jest sposób rozliczania podatku od wynajmu nieruchomości przez osoby prywatne. Dziś podatnik, który wynajmuje dom czy mieszkanie musi wybrać, w jaki sposób będzie rozliczał się z fiskusem. Opcje są dwie - PIT lub ryczałt.

Wynajmujący zwykle decydują się na ryczałt, ponieważ ma on korzystniejsze stawki podatkowe. Przy ryczałcie jednak podatnik nie ma możliwości odliczania wydatków ponoszonych na nieruchomość. Nie jest to problem, o ile są to małe kwoty - jak ma to miejsce w większości przypadków. Jeśli jednak utrzymanie nieruchomości wiąże się z większymi kosztami (remonty, zmiana wyposażenia), to ryczałt przestaje być atrakcyjną opcją. W takich sytuacjach wyraźnie korzystniejszy jest PIT.

Od stycznia ryczałt

Polski Ład pozostawia jeden rodzaj opodatkowania - ryczałt. Zmiana ta uderzy w tych podatników, którzy ponoszą spore wydatki związane z wynajmem nieruchomości czy amortyzujących nieruchomość według indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Nie będą oni mogli rozliczać takich kosztów, co wpłynie na opłacalność inwestycji.

Wyłączenie możliwości amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych

Obecnie amortyzacji budynków mieszkalnych i mieszkań mogą dokonywać zarówno podatnicy PIT, jak i CIT. Zgodnie z nowymi zmianami amortyzacji podatkowej nie będą podlegały budynki i lokale mieszkalne. Wydatki poniesione, aby nabyć takie nieruchomości będą uznane za koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie ich zbycia. Przewiduje się, że zmiana ta będzie miała duży wpływ na rentowność projektów PRS (czyli Private Rental Sector). Warto wiedzieć, że w 2022 r. podatnicy będą mogli stosować się jeszcze do dotychczas obowiązujących zasad, ponieważ zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2023 r.

Rodzinny bon mieszkaniowy a zakup mieszkania

Polski Ład to również wsparcie rodzin wielodzietnych przy zakupie mieszkania. Tak zwany rodzinny bon mieszkaniowy spożytkować będzie można na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego czy wkładu budowlanego, partycypację w SIM/TBS, budowę domu, zakup mieszkania lub domu.

Kto będzie mógł się starać o otrzymanie bonu mieszkaniowego? O rodzinny bon będą mogły wystąpić osoby, które prowadzą gospodarstwo domowe, w którego skład wchodzi co najmniej 3 dzieci lub osoba z niepełnosprawnością. Przeszkodą nie będzie posiadanie lokalu mieszkalnego - bony mieszkaniowe można będzie przeznaczyć na zakup większego mieszkania czy zamianę mieszkania na dom.

Wpływ polskiego ładu - jaki będzie?

Polski Ład wprowadza wiele istotnych zmian, które będą miały wpływ nie tylko na nasze portfele, ale też na ceny mieszkań. Z pewnością są osoby, które będą mogły skorzystać ze wsparcia w ramach programu, jednak na nową propozycję rządu trzeba spojrzeć z różnych perspektyw. Tak istotne zmiany będą miały konsekwencje w wielu aspektach związanych z rynkiem nieruchomości, ale nie tylko. Część ekspertów wskazuje, że potencjalnie największy wpływ na rynek mieszkaniowy może mieć gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Jak będzie faktycznie dopiero się przekonamy.

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 29 listopada 2021

Udostępnij